Всплеска цен на жилье не ожидается

Тема строительства, а также первичного рынка недвижимости сегодня по-прежнему актуальна — несмотря на то что на рынке наблюдается некоторый застой. А некоторые аналитики даже пророчат долгую стагнацию. Как же обстоит дело в реальности?

Какие проблемы существуют и как решаются городскими властями? Эти (и многие другие) вопросы мы адресовали председателю петербургского комитета по строительству Роману Филимонову.

— Роман Евгеньевич, в последнее время было много нареканий на качество сдаваемого в эксплуатацию жилья. Какие меры принимаются городской администрацией, чтобы поставить заслон браку— Задача улучшения потребительских свойств жилых домов решается сегодня многими путями. Усиливается контроль качества домостроения со стороны Службы архитектурно-строительного надзора. В нашем комитете существует специальная структура, отслеживающая — соблюдаются ли правила техники безопасности на объектах инвестиционного и бюджетного строительства.

Думаю, что в ближайшие два года проблема улучшения качества организации и результатов строительства будет решена. Ведь решили же вопрос повышения качества строительных материалов.— Эксперты не раз говорили о спаде строительства жилья в Петербурге. Какую картину вы прогнозируете в 2006 году.

— По нашей оценке, объектов, предназначенных под жилые функции, на стадии проектирования и строительства в различной степени готовности порядка 14 млн кв. метров площадей. Мы планируем в текущем году вывести на торги не менее 2 млн 100 тыс. кв. метров. Какого-то ценового всплеска на стоимость квадратного метра нами не ожидается. Средняя цена жилья со сроком сдачи в ближайшие полгода, по оценкам ГУИОН, составляет 1000 — 1100 долларов за кв. метр. В 2006 году мы должны выйти на общий объем строительства жилья не меньший, чем в прошлом году.

Может быть, даже поднимем планку. Тем более что спрос на рынке жилья и количество строящихся объектов позволяют нам делать такие прогнозы. По общегражданским объектам, видимо, сохранится уровень 2005 года: 1,3 — 1,5 млн кв. метров. А по количеству самих объектов будет небольшое повышение — на 5 — 7%.

— Вы сказали, что спрос на жилищном рынке позволяет оптимистично смотреть в будущее. Но по оценке самих строителей, этот спрос низкий — у компаний много непроданных квартир..

— В декабре 2005 года Фонд имущества проводил конкурс по закупке квартир со сроком сдачи в течение ближайших трех месяцев — для расселения жилых домов, прилегающих к КАД или попавших в зону ее строительства. С большим трудом город смог купить около 60% от того числа квартир, на которые были выделены средства, по средней цене 1100 долларов за кв. метр.

Это позволяет сделать вывод, что квартир с ближайшим сроком сдачи у строителей просто не было — они были проданы. Характеристика, которую вы упомянули, справедлива, но это, видимо, данные на сентябрь 2005 года. Потом на инвестиционно-строительном рынке начался подъем.

— Строители жалуются на неликвидность 3 — 4-комнатных квартир.

— Город покупал жилье в соотношении: 20% — однокомнатных, 30% — двухкомнатных, остальные — 3-, 4- и 5-комнатные квартиры.

— А какой прогноз у бюджетного строительства?

— Мы планируем выйти в 2006 году на цифру 150 тыс. кв. метров жилья. В прошлом году было сдано за счет средств бюджета 103 тыс. кв. метров для расселения аварийного и ветхого фонда, а также по различным социальным программам.

— Почему петербургские строительные компании мало стремятся к участию в городских заказах? Об этом говорили специалисты союза строительных компаний «Союзпетрострой».

— Это ошибочное мнение. Сегодня по госзаказу проходят конкурсы, и минимальное количество участников на лот составляет 7 — 8 компаний, неплохие цифры. И то, что на бюджетное строительство приходят только небольшие компании, — тоже не совсем верно. У нас работают и крупные строительные фирмы, например «Монолитстрой». А вот на небольшие объекты реконструкции или достройки, где объем строительства невелик, действительно приходят компании средней руки. Но они также участвуют в конкурсах и борются за заказы. Другое дело — встречаются недобросовестные исполнители госзаказов. Мы ведем учет таких фирм и предоставляем информацию о них другим комитетам администрации, когда они проводят конкурсы. Указываем, как та или иная компания зарекомендовала себя при выполнении предыдущих работ для города.

— К вопросу о торгах — строители жалуются, что при их проведении появляется некая клановость. Так, на торгах, проведенных в Приморском районе, все скупила одна фирма..

— Я с этим не согласен. Да, на одних из последних торгов несколько участков купила одна компания. Наверное, в зависимости от оборотных средств строительная организация участвует в торгах и покупает соответствующие участки. Клановости в торгах нет, они проводятся абсолютно независимо. Хотя бы по тому принципу, что готовит документацию к торгам комитет по строительству, а проводит торги КУГИ по распоряжению правительства Петербурга.

— А вообще вы отслеживаете ситуацию в городе — где строители не справляются с заказами, которые они набрали?

— Мы проводим мониторинг инвестиционных договоров — по срокам строительства, по порядку оплаты. Тревожные симптомы были в прошлом году, и связаны они были в основном с объективными причинами, с состоянием строительного рынка. Сегодня ситуация там выравнивается, и компаний, находящихся в шатком состоянии, пока не выявлено.

— Скажите, какова все же политика города в отношении пятиэтажек? Реконструкция или снос?

— Оптимальным сегодня было бы, безусловно, строить новое комфортное жилье. Дома, построенные 30 — 40 лет назад, морально устарели. Они не устраивают жителей по нынешним нормам. Если существуют инвестиционные проекты, позволяющие расселить пятиэтажку и построить новое комфортное жилье, мы всегда идем навстречу. Но средства бюджета дают нам возможность пока вести санацию или капитальный ремонт такого здания (фасад, окна, коммуникации). Каждая пятиэтажка рассматривается индивидуально. Если есть возможность запустить ее в инвестиционный проект и предоставить жителям новое, более комфортное, жилье — мы этот проект продвигаем. Дом, который находится в аварийном состоянии, однозначно подлежит расселению. Однако в «хрущевках» большинство квартир приватизировано. А без учета мнения частных собственников реконструкцию дома осуществить невозможно. В этом большие трудности как для нас, так и для инвесторов.

— Что можно сказать о существующей программе санации пятиэтажек?

— Ее реализация началась под эгидой комитета по строительству. Были разработаны отдельные проекты и методики санации. В 2005 году эти проекты мы передали в ведение районных администраций, чтобы объединить средства на капитальный ремонт сетей и на санацию пятиэтажек. Сегодня реконструкция успешно идет в Калининском и Московском районах. Общая сумма, потраченная в прошлом году на санацию и ремонт сетей, — более 300 млн рублей.

— Более 90% строящегося жилья финансируют дольщики. Изменилась ли эта ситуация с выходом закона о долевом строительстве?

— Сильно ситуация не изменилась. Потому что финансирование за средства дольщиков идет в рамках законодательства — если строительство началось до вступления в силу закона о долевом строительстве. В последующем компаниями-застройщиками рассматриваются новые варианты финансирования. Допустим, с привлечением облигационных займов.

Определенный интерес по финансированию строительства проявляют банки — по мере оживления строительного рынка. Потихоньку набирает обороты и ипотека. В 2006 году планируется выдать 7 — 8 тыс. ипотечных кредитов — большое подспорье строительному комплексу.

— Комитет по строительству как-то контролирует процесс уплотнительной застройки и будет ли она продолжаться?

— Новый Градостроительный кодекс, вступивший в силу в 2005 году, прекратил уплотнительную застройку. В настоящее время строительство в существующих жилых кварталах возможно только после подготовки градостроительной документации — то есть проекта планировки. Но после его утверждения это уже не уплотнительная застройка, а плановое строительство. А порядок подготовки планировки осуществляется на основании Генплана.

Дата публикации: 15:13 22 февраля 2006