Альтернатива "долевым" деньгам

Строительные организации Петербурга испытывают дефицит финансов. Дольщики приносят им все меньше денег, а добывать средства другими способами застройщики еще не научились. Альтернативные "долевке" источники финансирования пытались найти участники "круглого стола", организованного Фондом "Институт экономики города" и "Союзпетростроем".

По словам заместителя председателя правления ОАО УК "Арсагера" Алексея Астапова, деньги, привлеченные через "долевку", - самые дорогие (в том числе - из-за большой ответственности за них).

"Необходимо заменить средства дольщиков на собственные. Но у компаний их нет, и они не умеют их привлекать", - считает г-н Астапов. Одним из возможных решений многие называют ипотеку. "Ипотека, несомненно, развивается. На рынок приходят банки, начинается конкуренция, снижаются ставки и т.д.

Однако все это присуще исключительно вторичному рынку", - полагает президент Ассоциации банков Северо-запада Владимир Джикович. По его словам, на "первичке" работают пока единичные банки и исключительно с конкретными застройщиками. Это нельзя назвать ипотекой.

По мнению управляющего филиалом "Строительный" ОАО "ПСБ" Владимира Желиостова, кредиты, выдаваемые дольщикам, не заменят денег, необходимых для пополнения оборотных средств застройщиков: "Мы лишь чуть-чуть расширили платежеспособный спрос, кредитуем дольщиков только тех компаний, которые подходят под наши критерии".

С кредитованием самих застройщиков также возникают сложности. "До апреля 2005 года банк давал строителям сумму, равную половине себестоимости дома. Здание начинали строить, потом приходили дольщики, застройщик рассчитывался с банком.

Сегодня приходится создавать специальные компании, которые выступают дольщиками и используют в схеме банковские векселя. Мы стараемся давать строителям займы для пополнения оборотных средств. Однако подходящих для этого фирм крайне мало", - говорит г-н Желиостов.

По мнению г-на Джиковича, банки не могут кредитовать застройщиков, поскольку те не в состоянии предоставить нормальное обеспечение: "Без ликвидного залога давать деньги рискованно. Кто-то эти риски должен взять на себя, например государство.

Кроме того, строительные компании остаются закрытыми. У них низкий уровень капитализации. Пока эти проблемы не решены, перспективы массового кредитования строителей сомнительны".

По словам президента Фонда "Институт экономики города" Надежды Косаревой, объект незавершенного строительства может стать достаточно ликвидным залогом для банков. Она немало удивилась, узнав, что в Петербурге в залог практически невозможно оформить ни права аренды земли, ни недострой: "По закону в залог можно передать права на землю плюс объект незавершенного строительства в любой стадии готовности. При этом работы на нем могут продолжаться. Просто регистраторы и банки не знают, как это делается".

Еще можно выпустить облигации. По словам генерального директора ИА "CbondS" Сергея Лялина, сегодня рынок ценных бумаг на подъеме, капитализация рынка облигаций довольно высока, и такой способ заимствования доступен не только крупным строительным компаниям.

Однако эмиссия облигаций - процесс сложный: документация должна быть прозрачной, кредитная история - безупречной. В общем, смотри выше. Алексей Астапов полагает, что застройщикам надо научиться работать с закрытыми фондами: "Сформировав фонд, мы начали покупать квартиры. Закупали оптом, на ранних стадиях и рассчитывали на некоторые преференции. Однако строители оказались не заинтересованными в работе с нами, отказывались корректировать договор и т.д.".

Собравшиеся пришли к выводу, что самым доступным способом привлечения средств могут стать банковские кредиты. Их массовости препятствует низкая капитализация застройщиков, отсутствие ликвидного залога и недостаточная прозрачность компаний.

По словам Надежды Косаревой, согласно опросам до половины россиян хотят получить готовую квартиру: "Необходимо говорить о кредитовании именно строительных организаций. Ипотека и другие займы, выдаваемые гражданам, нацелены на приобретение готовой квартиры.

"Долевки" скоро не будет. Ипотека развивается, спрос будет расти, а предложения не хватает. У банкиров есть и другие варианты вложения средств. Их надо убеждать в том, что строительство интересней. Застройщикам придется удовлетворять требованиям банков".

Дата публикации: 15:05 27 февраля 2006

Источник: bpn.ru