Слагаемые складского успеха

Развитию рынка складских и производственных помещений сегодня все эксперты пророчат большое будущее. Действительно, с каждым годом этот сегмент коммерческой недвижимости не только растет в объемах, но и приобретает все более структурированный вид. Тем не менее, найти качественное складское помещение еще очень сложно. И вряд ли эта ситуация изменится в ближайшее время.

Тенденции

По данным консалтинговой компании Blackwood, в настоящее время в Москве расположено около 700 тыс. кв. метров складов, которые можно отнести к классам А и В. Для сравнения в Подмосковье общее количество складов высокого уровня оценивается в 1,3 млн. кв. метров. На 2006 год заявлено к вводу в эксплуатацию около 850 тыс.кв.м высококачественных складских помещений, но реально мы ожидаем выхода на рынок не более 600 тыс.кв. м складов А и В класса. В компании Knight Frank добавляют, что в 2005 году на рынок было введено 550-580 тыс.кв.метров, в 2006 году планируется построить - более 1 миллиона квадратных метров складов.

По мнению эксперта по коммерческой недвижимости компании "ИНКОМ-Недвижимость" Олега Гайденко, основными факторами, которые еще больше повлияют на рост инвестиционной привлекательности рынка складских помещений, являются улучшение инвестиционного климата в России, а также стабильный рост производства, развитие сектора розничной торговли и проникновение на рынок крупных иностранных и российских компаний, нуждающихся в современных складских комплексах, соответствующих международным стандартам. Количество международных складских операторов на российском рынке очень ограничено. В свою очередь, отечественные компании, напротив, активно расширяют свою деятельность, строя свои новые складские терминалы в Москве и Московской области.

Среди основных тенденций на рынке складской недвижимости специалисты отмечают постепенный уход складских помещений из столицы. По словам директора Департамента коммерческой недвижимости консалтинговой компании Blackwood Михаила Геца, за последние несколько лет количество складов в Москве действительно несколько сократилось. "Это происходит из-за вывода промзон и перепрофилирования промышленных территорий, на которых традиционно располагались склады, - поясняет эксперт. - Новое строительство в черте города также ведется более низкими темпами, чем за МКАД, таким образом, можно говорить о снижении доли складов, расположенных в Москве".

В целом М. Гец считает, что говорить о том, что со временем складов в Москве не останется совсем - не приходится, так как спрос на такие склады есть и остается достаточно устойчивым. В пользу этого говорит и тот факт, что заявлено несколько новых высококлассных проектов в черте города.

Сергей Лобкарев, руководитель направления коммерческой недвижимости "МИАН-агентство недвижимости", также считает, что подобная тенденция существует. "Причиной, прежде всего, является плохая транспортная доступность (сейчас трудно представить фуры на улицах города), полагает эксперт. - Складские помещения (а это чаще всего реконструированные производственные цеха) не приспособлены для обработки большого грузопотока, зачастую нет подходящих площадок для маневрирования и стоянки автотранспорта. Кроме того, земля в Москве очень дорогая и целесообразно ее использовать под более рентабельные проекты".

В ассортименте

По данным отдела коммерческой недвижимости компании "ИНКОМ-Недвижимость", общая площадь складских помещений на сегодняшний день в Москве и Московской области составляет приблизительно 2,6 млн. кв. метров. Преимущественно это небольшие склады (менее 5 тыс. кв. м), главным недостатком которых является отсутствие необходимой складской инфраструктуры. Однако доля предложения производственно-складских комплексов класса А и А- не превышает 30-35% от общего объема рынка, и только 200 тыс. кв. м соответствуют международным стандартам и могут быть классифицированы как класс А.

О. Гайденко отмечает, что запросы потенциальных арендаторов ориентированы на наименее загруженные направления и транспортные артерии: Каширское, Новосимферопольское и Новорязанское шоссе. Вместе с тем, существенно возросло число компаний, которые готовы рассматривать предложения по качественным складским помещениям вне зависимости от направления их расположения.

Из всего многообразия складских помещений М. Гец выделяет 3 объекта, которые, на его взгляд, сегодня наиболее интересны для потенциальных арендаторов. Это складской комплекс "Крекшино", общая площадь которого - 300 тыс. кв. м, класс А, девелопер "РосЕвроДевелопмент", также заслуживает внимания "Пушкино", общая площадь 211 тыс. кв. метров, класс А, девелопером является Capital Partners и "Кулон-Балтия", общая площадь 27,5 тыс. кв. м, класс А, девелопер - "Кулон".

Цены и перспективы

По словам С. Лобкарева, стоимость аренды в складских помещениях класса "А" на сегодняшний день составляют 180-220 долларов за кв.м (НДС включен) и для класса Б 130-180 у.е. за кв.м (НДС включен).

В свою очередь М. Гец прогнозирует, что развитие рынка складской недвижимости тесно связано с развитием общеэкономической ситуации в России. Так, увеличение объемов строительства складских комплексов и приход на этот рынок новых западных и российских девелоперов зависит от того, будут ли в России развиваться торговые и производственные отношения.

О. Гайденко уточняет, что стоимость продажи складских комплексов колеблется от 70 до 400 долларов за 1 кв. метр, с учетом стоимости земельного участка в зависимости от имеющегося специального оборудования и подъездных путей и при этом весьма незначительно зависит от их месторасположения склада. Однако, - подчеркивает эксперт, - земельный рынок не полностью прозрачен: стоимость земельных участков за МКАД, но в пределах кольцевой дороги А-107 ("Бетонки") с коммуникациями вблизи участка составляет 10-90 у.е. за кв. метр.

Прогнозируя, М. Гец считает, что в среднесрочной перспективе можно отметить следующие ключевые параметры изменения спроса:

• повышение требований арендаторов к качеству складских помещений;
• увеличение спроса в сегменте складов класса А;
• увеличение количества запросов на складские помещения в районах концентрации крупных торговых комплексов.

Но, несмотря на превышение спроса над предложением, ожидается исчерпание верхнего слоя платежеспособного спроса, что приведет к снижению в целом по рынку уровня арендных ставок. "Незначительное снижение арендных ставок может начаться уже в следующем году, - подчеркивает М. Гец. - Также в ближайшие два-три года вероятно возникновение сегментации рынка, которая может выразиться в том, что более существенную роль будут играть местоположение склада и его класс. Так, снижение ставок аренды будет наиболее сильным на тех направлениях, где значительные объемы нового строительства приведут к избыточному предложению". Помимо этого, по словам специалиста, можно ожидать, что объем складских помещений, предлагаемых на продажу, вырастет по сравнению с практически единичными случаями продажи высококачественных складских объектов сейчас.

Дата публикации: 11:03 01 марта 2006

Источник: bpn.ru