Подпольный прецедент

Что может быть признано общей собственностью многоквартирного дома? Все-таки изо всех математических действий на просторах России лучше всего освоили два: отнимать и делить. В сочетании же со старым девизом «все вокруг колхозное, все вокруг мое», это порождает порой такие ситуации, что говорить о каких-нибудь гарантиях частной собственности просто не приходится.

Отнять можно все. И при этом «на законных основаниях», подкрепив свои желания соответствующими решениями судов. По крайней мере, первой инстанции. Ведь принимаемые на этом уровне решения зачастую зависят не столько от закона, сколько от личной трактовки его судьей. Потом, на более высоком уровне, «приговор» может быть и пересмотрен. Да только, как говорил Ходжа Насреддин, за это время либо шах помрет, либо ишак сдохнет.

Дом № 26 по Тихорецкому проспекту начал строиться еще в 1996 году. Инвестиционный договор подписал с КУГИ Санкт-Петербурга Физико-технический институт имени Иоффе. Понятно, что сами ученые, тем более в середине девяностых годов прошлого века, денег не имели, а потому заранее заключили договор на строительство с ОАО «Энергомашстрой». С тем, чтобы в построенном здании часть квартир досталась институту, а часть, вместе со встроенно-пристроенными помещениями, застройщику. Точнее сказать, дольщикам, вложившим в строительство деньги. Дом был принят госкомиссией в 1999 году. В 2000 году ФТИ подписал акт о передаче «Энергомашстрою» нежилых помещений в здании. После чего все стороны начали распоряжаться своей частью собственности. В квартиры вселились люди, а в нежилые помещения -малые предприятия. Хозяева которых, кстати, еще в процессе строительства инвестировали деньги в создание этих помещений, став дольщиками.

Некоторое время все шло гладко. Но... как раз в это время в России начала разворачиваться жилищная реформа. Для дома № 26 она обернулась созданием товарищества собственников жилья. Зарегистрировано оно было в 2003 году. Владельцы нежилых помещений в члены ТСЖ не попали. Но до определенного времени их, чьи права собственности были подтверждены свидетельствами государственной регистрации, ситуация не слишком тревожила. Потом жилищная реформа начала набирать обороты. ТСЖ почувствовали себя главными действующими лицами. А раз так, пришла пора вспомнить, что кроме квартир в доме есть нежилые помещения. Ведь их можно сдавать в аренду, собирая таким образом больше денег, чем можно получить квартплаты со всех жильцов дома вместе взятых. Для этого нужно объявить помещения общей долевой собственностью жильцов многоквартирного дома.

Понятие общей долевой собственности в многоквартирном доме появилось у нас еще со времен принятия Гражданского кодекса (статья 290). Однако особую остроту вопрос приобреллишь сейчас, после того, как Жилищный кодекс определил ТСЖ как единственную в ближайшем будущем форму организации управления жилым домом. Что же такое общее имущество?

- При решении этого вопроса нужно исходить в первую очередь из того, для чего это имущество создавалось, - считает заместитель председателя КУГИ Алексей Чичканов. - Ответ на этот вопрос есть в СНИПах и проекте дома. Например, колясочная так и определяется, как помещение для хранения колясок, лыж и другого имущества жильцов. А вот подвалы... Они не предназначены для использования жильцами. Там находится инженерное оборудование и трубы (безусловно, являющиеся общим имуществом). Но они, в большинстве своем, занимают незначительную часть пространства. Трубы проходят и через каждую квартиру, однако их к общему имуществу приписать никто не спешит. Чем же в таком случае отличается подвал?

Алексей Чичканов утверждает: судебная практика арбитражных судов такую позицию подтверждает. Может быть, для процессов, одной стороной в которых выступают городские власти, это и так. Но в отношении частных собственников нежилых помещений действуют иные нормы. В доме № 26 по Тихорецкому проспекту объектом спора относительно прав общей долевой собственности стала как раз та часть подвала, которая изначально была запроектирована не для обслуживания дома, а для частных инвесторов-предпринимателей. Поэтому все инженерные коммуникации из данных помещений вынесены, и имеющие свои кадастровые номера нежилые помещения являются самостоятельными объектами недвижимости.

Одно из них находится сейчас в собственности ООО «ВС», приобретшего помещение в 2004 году у прежних хозяев. Причем существует договор от 1999 года между застройщиком и инвесторами о том, что те вкладывают деньги в создание данного помещения именно как нежилого, для последующего его использования. Так что подвал, в полном соответствии с тезисами одного из руководителей КУГИ, изначально не предназначался для использования жильцами. Да, через него проходят трубы.

Но лишь транзитом, как и через любые квартиры. Казалось бы, классическая иллюстрация на тему о нежилых помещениях, которые объектами общей собственности являться не могут. Сложно сказать, чем уж так не устроил созданное в доме товарищество собственников жилья «семейный ресторан», который собирались открыть в подвале и двух помещениях на первом этаже предприниматели. Вроде и идея-то хорошая: сделать так, чтобы взрослые могли прийти вечером сюда вместе с детьми. Причем чад своих отправить в специальный детский зал, где тем покажут представление, поиграют с ними и накормят всякими вкусностями (конечно же, по согласованию с родителями).

Стоило предпринимателям отремонтировать подвал - как нашлись желающие его отобрать. У руководства ТСЖ появилась идея: подвальную часть создающегося ресторана объявить общей собственностью. У собственников есть на нее свидетельство о государственной регистрации? Ерунда. Признаем его незаконным. На каком основании? А что если поставить под сомнение право застройщика распоряжаться нежилым фондом? Тогда все сделки с самого начала становятся ничтожными.

И вот в конце прошлого года судья Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области Михаил Кузнецов выносит решение: признать право общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев), проживающих по адресу: Санкт-Петербург, Тихорецкий проспект, д. 26, на нежилые помещения (вместе с куском подвала, принадлежащим «ВС», были оспорены еще два объекта, до сих пор остающихся в собственности застройщика). И признать недействительной регистрацию собственности.

Интересно, что судья, принимая решение об отнесении помещений к общей собственности, ссылался на наличие в них инженерных коммуникаций, к которым требуется доступ, имея в своем распоряжении лишь результаты наружного наблюдения Центра качества строительства, представители которого в самих помещениях не были. Хотя в деле № 2-938 от 17 февраля 2004 года (определение коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда) по аналогичному иску четко указано, что акт, базирующийся на визуальном осмотре, принят во внимание быть не может. Особенно при наличии других свидетельств, констатирующих, что узлов управления в спорном помещении нет. Не учтено и наличие у подвала собственного кадастрового номера, присвоенного ему как самостоятельному объекту недвижимости, что для коллег судьи Кузнецова являлось одним из существенных доказательств существования спорного помещения, как независимого от прочего дома (и соответственно, не могущего являться общим имуществом).

Перечисление можно было бы продолжать. Но к чему? И так ясно: если подвалы признавать общей долевой собственностью, невзирая на их изначальное предназначение, незаконными станут все договоры аренды нежилых помещений в многоквартирных домах в России. Ведь заключаются-то они на основании того, что помещения эти зарегистрированы как собственность. Да, государственная. Но у нас что, государственное имущество защищено лучше, чем частное? А как же быть с равенством перед законом?

Дата публикации: 14:39 01 марта 2006

Источник: bpn.ru