Престижное жилье в столице: элитные дома или хитроумный миф?

Уже давным-давно человек придумал девиз «Мой дом — моя крепость». Древние люди сбивались в пещеры для того, чтобы поддерживать огонь и обороняться от диких животных. Феодалы возводили каменные замки, защищая себя и своих людей от набегов соседей. В наше время загородных домов и городских квартир люди стремятся закрыться за железными дверями. Сейчас стоимость 1 кв. м так называемого элитного жилья в центре достигает $20–26 тыс. Что определяет такую цену на квартиры в этих домах, все ли, что продает риэлтор в качестве элитного жилья, является таковым?

Покупают ли люди за совершенно безумные деньги квартиры своей мечты или хитрый миф, придуманный строителями и риэлторами для извлечения максимальной прибыли?

Когда деревья были большими

Для создания полной картины с «элиткой» вернемся в далекие восьмидесятые. В те времена престижное жилье располагалось преимущественно в тихих переулках исторического центра, а также на Тверской улице, Фрунзенской набережной, Кутузовском проспекте, в Кунцеве и Крылатском. Как правило, это были монументальные «сталинские» здания или более поздние кирпичные «башни» улучшенного качества. Элитными считались и высотки на Кудринской площади и Котельнической набережной. Такая ситуация сохранялась вплоть до 1991 года.

После распада Советского Союза началось внедрение рыночной экономики. Появились люди с деньгами и большими запросами. Они расселяли коммунальные квартиры, делали дорогой ремонт, ставили джакузи и пр.

Но, как выяснилось немного позже, подобный способ обзавестись жильем был не слишком удачным. Планировка квартир не устраивала многих новых хозяев жизни: «Зачем мне восемь маленьких комнат, если я хочу четыре больших?» Но стены в этих домах были через одну несущие, по-другому спланировать внутреннее пространство не представлялось возможным. С электрикой и водоснабжением тоже возникали сложности. Джакузи проваливались на нижний этаж, а старая проводка не всегда тянула центральный кондиционер.

Отдельной проблемой стало и социальное окружение. Состоятельные граждане не получали особого удовольствия от соседства с сильно пьющими и буйными гражданами, тихими сумасшедшими, пенсионерами и трудными подростками. Оставлял желать лучшего и уровень безопасности. Не один и не два бизнесмена были застрелены в подъезде собственного дома. Железные двери и охрана в камуфляже оказывали скорее успокаивающее действие, нежели реальную помощь.

Пионеры шлют привет

К 1994 году самые продвинутые из «новых русских» начали менять малиновые пиджаки и золотые цепи на строгие костюмы. Но если найти приличный костюм было несложно, то рынок недвижимости еще не дорос до запросов обеспеченных людей. Получалась парадоксальная ситуация, когда ни за какие деньги не удавалось получить продукт соответствующего качества.

После долгих неудачных поисков некоторые бизнесмены стали договариваться между собой. Так появились немногочисленные корпоративные дома. Как правило, это были небольшие здания, где почти все квартиры распределены между старыми партнерами и друзьями. В открытую продажу шел очень малый процент такого жилья, каждая продажа сопровождалась серьезным изучением потенциального покупателя. Эти проекты носили некоммерческий характер, на рынок не попадали и, соответственно, не оказали на него влияния. Пока никто так и не представлял себе, какое жилье считать элитным и каким критериям оно должно соответствовать.

Первой ласточкой стал возведенный в 1995 году турецкой компанией Enka дом, позиционируемый на рынке в качестве элитного, — «Палаццо» на Цветном бульваре. Он включал около 50 квартир площадью от 120 до 160 кв. м, из которых на продажу было выставлено 18. Стоимость 1 кв. м составляла $4,5–5 тыс., что было почти в десять раз дороже рыночной цены обычного жилья. Ни застройщик, ни риэлторы не представляли, сколько должны стоить такие квартиры, поэтому цена назначалась практически «с потолка».

Что же представлял собой первый элитный дом в Москве? Главным его козырем был подземный гараж. Квартиры отличались удобными планировками, хорошей внутренней отделкой (такого у нас еще не видели) и современными инженерными коммуникациями. На фоне «сталинок» дом смотрелся очень неплохо. Квартиры были быстро распроданы, «Палаццо» открыло новую страницу истории рынка недвижимости в России (сейчас этот дом риэлторы относят к классу Б).

Затем рынок элитного жилья на время затих. Относительно дорогое жилье продолжало строиться, но ничего принципиально нового не появлялось. Подобная картина наблюдалась вплоть до 1997 года.

«Посторонним В.»

Именно в это время появился жилой дом нового поколения «Агаларов хаус» на улице Климашкина. Новый дом насчитывал 34 квартиры и в некотором смысле тоже относился к корпоративно-клубному типу. Однако исключительное качество строительства и коммерческий ажиотаж сделали его заметным событием в истории рынка элитного жилья в Москве.

Все началось с довольно стандартной ситуации. Бизнесмен Арас Агаларов решил, что ему и его партнерам негде достойно жить. Ранее он никогда не занимался строительством жилья, но тем не менее поставил задачу возвести лучший дом из всех возможных. Жить в будущем доме собирался в первую очередь он сам, а для себя никто халтурить не станет. Поэтому использовались лучшие материалы, стройматериалы закупались за границей (стеклопакеты собирались на заказ, а потом ввозились в Россию) и даже часть рабочих была приглашена из-за рубежа.

Серьезными новшествами стали оснащение дома центральным кондиционированием (индивидуальные чиллеры на каждую квартиру), ресепшн, фойе с живыми цветами, холл с мебелью, а также тренажерный зал и бассейн. Отдельные легенды ходят вокруг фейс-контроля и охраны здания. Немного подкачали лишь потолки, высота которых составила всего 2,9 м, что на сегодняшний день маловато для элитного жилья. Но дом до сих пор гордо носит звание элитного, а жильцы не спешат продавать свои квартиры, что считается одним из главных показателей престижности дома.Уровень был задан, люди увидели, как можно строить и сколько это стоит. Оставалось лишь последовать примеру. Появились элитные дома в 1-м Обыденском пер., 8–10, Курсовом пер., 6–8, и Сеченовском пер., 2 и 3. Последние два дома могли похвастаться бассейнами и сигарными комнатами. Именно с этих домов началась так называемая московская «Золотая миля».

В 1998 году случился дефолт, цены на обычные квартиры рухнули на 60%. Элитное жилье подешевело только на 10–15%, но из-за немногочисленности покупателей стало практически невостребованным. Потенциальные жильцы были заняты другими делами, мысли о квартирах на некоторое время стали неактуальными. Так продолжалось до конца 1998 года. А после 1999 года стоимость высококлассного жилья больше ни разу не падала, а только росла в среднем на 30% в год.

Как «позолотили» Остоженку

В 1999 году на рынок был выведен еще один дом будущей «Золотой мили» под названием «Опера хаус» и началась массовая застройка района Остоженки. Пожалуй, именно с этого времени ведет отсчет серьезное развитие рынка элитного жилья. На примере реализованных проектов застройщикам стало более или менее понятно, что нужно возводить, а покупатели разобрались, что же они хотят получить за свои деньги. Дело было за малым: где лучше строить дорогое жилье? Москва — город, во-первых, старый, с большим числом исторических памятников, а во-вторых, эклектичный. Следствием первого фактора было множество ограничений по застройке, второй затруднял создание достойного окружения для элитных домов.

Поэтому на рубеже веков дорогие дома нередко возводились не там, где хотелось бы. Именно поэтому многое построенное стоит «не на своем месте».

По словам консультанта по недвижимости компании «Кирсанова Риэлти» Ирины Егоровой, проблемой стал и вопрос подключения к инженерным коммуникациям. Старые изношены, прокладывать новые очень дорого. А как быть с электроэнергией, так необходимой для кондиционеров и прочей техники? Ведь если для простого дома отводилось по 2кВт, то элитным требовались все 20кВт. Как расселять многоэтажные панельные дома, которыми заняты многие перспективные районы? Одни вопросы, и никаких внятных ответов.

Выбор застройщиков пал на Остоженку. Несколько элитных домов там уже есть. Чем не привязка? К тому же снести бараки на Остоженке оказалось недорого, памятников истории в этом районе не очень много, зато имелись отличные коммуникации и огромный энергоресурс. Откуда он взялся, никто толком не знает, но зато 20кВт на дом были обеспечены. А недавно построенный храм Христа Спасителя послужил отличным поводом поднять цены на квартиры, из окон которых открывался вид на его золотые купола.

Ко всем плюсам Остоженки можно добавить пешеходную доступность от станции метро. В то время, как это ни покажется странным, автомобили в большинстве случаев являлись привилегией главы семьи, а жена и дети продолжали пользоваться «подземкой». Сейчас это звучит немного дико, но в 2000 году гражданин, покупая квартиру за $1 млн, вполне серьезно расспрашивал, насколько далеко она расположена от метро.

Как отметил заместитель гендиректора компании «Калинка Риэлти» Алексей Сидоров, минусы у Остоженки были, но неявные. Например, стояло жесткое ограничение по высоте домов. Но элитное жилье и не должно быть многоквартирным, рассудили девелоперы и стали называть свои дома клубными. Также в районе практически отсутствовали хорошие продуктовые магазины. Но когда и кто это поймет? Правильно, этот недостаток будет обнаружен только после заселения.

Остоженке действительно повезло. По стечению обстоятельств, главным из которых была немыслимая легкость и дешевизна строительства, на ничем не примечательном месте стремительно появилась московская «Золотая миля».

Тяжелое житье олигархов

На начальном этапе освоения Остоженки особенно отличилось архитектурное бюро «Остоженка» под руководством Александра Скокана, которое с 1992 года занималось реконструкцией района. Проект, созданный бюро, в течение десяти лет являлся градостроительной программой для этой территории, а бюро выполняло функции генерального проектировщика района — иными словами, утверждало архитектурный план возводимых в данном районе домов. Неплохую репутацию заработала на возведении элитных домов компания Rose Group, возглавляемая Борисом Кузинцом. Случаи, когда люди заранее покупают квартиры в еще не готовых домах только из-за того, что застройщиком выступает определенная компания, вполне обычны. Поэтому хорошим примером служит и стоимость домов, стоящих рядом. В тех, которые возвела Rose Group, цена 1 кв. м составляет более $10 тыс., а в соседних — не более $7 тыс.

К нынешнему году в районе Остоженки уже практически не осталось свободных площадок, но в ближайшие пять лет жильцам придется наряду с куполами храма Христа Спасителя созерцать из окон и подъемные краны. Это неудобство временное, а у Остоженки есть и более серьезные минусы. Гуляя по переулкам, где проживают самые богатые граждане России, удивляешься не только колотому льду под ногами, но и фантазии архитекторов. Дело в том, что каждый отдельный дом производит достаточно благоприятное впечатление, но их близкое соседство создает странное ощущение оркестра, в котором каждый инструмент играет что-то свое. Общей направленности застройки нет. Реконструированный доходный дом XIX века соседствует со стеклянно-бетонным конструктивистским зданием, а дальше следует стилизация под швейцарское шале.

Архитекторы и застройщики, судя по всему, вообще не принимали во внимание окружение очередного дома и руководствовались только формой участка и своей фантазией. Помимо внешней дисгармонии такой подход привел и к тому, что многие дома не могут похвастаться хорошими видовыми характеристиками (особенно это касается нижних этажей).

Новая «элита» — без ограничений

Сегодня строится довольно много жилья, позиционируемого как элитное. Покупателям предлагают все новые виды сервиса, вплоть до собственной артезианской скважины глубиной 120 м, водой из которой смогут пользоваться только жители дома. Так какие же качества отличают истинно элитное жилье в настоящее время?

Первое и главное требование к таким домам — высочайшее качество строительства с применением самых современных технологий, материалов и инженерных коммуникаций. Обязателен подземный гараж, спроектированный исходя из расчета два и более машиноместа на каждую квартиру. Необходимы серьезные охранные системы, включающие контроль на входе в здание и видеонаблюдение по периметру придомовой территории. Квартиры должны быть оснащены климат-контролем для каждой комнаты, а не просто общим кондиционером. Общая площадь квартир начинается от 120 кв. м. Важным условием является архитектурное своеобразие облика дома и, конечно, местоположение. До недавнего времени одним из существенных условий считалось небольшое количество квартир (не более 50), но в последнее время наблюдается тенденция к увеличению их допустимого числа. Связано это прежде всего с ограниченным числом участков, пригодных для возведения высококлассного жилья. Сыграли роль и такие факторы, как более низкая стоимость эксплуатационных расходов в многоквартирном доме, его видовые характеристики, которыми не могут похвастаться четырехэтажные «клубные» дома. К тому же строить больше попросту выгоднее. Естественно, покупателям начали активно навязывать новые взгляды на элитное жилье. Приживутся ли они — покажет время. Другой тенденцией последнего времени стало расширение географии элитного строительства. Район Остоженки практически полностью застроен, возводимые дома уже расписаны по листам ожидания риэлторов и ждут своих хозяев. В недалеком будущем планируется более активное освоение Замоскворечья, Плющихи и Патриарших прудов.

Перспективы всегда туманны

Вообще, как показывает практика, в нашей стране все может измениться в любой момент. Первого апреля 2005 года вступил в силу федеральный закон № 214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Фирмами-застройщиками элитного жилья он поначалу был воспринят весьма скептически. Тем не менее после его появления обстановка на рынке стала довольно сложной: по новому закону застройщик не имеет права привлекать денежные средства инвестора до начала строительства и сбора всех необходимых документов.

Для застройщиков элитного жилья это стало проблемой вдвойне, потому что продолжительность строительства элитного дома по сравнению с обычным больше. В итоге небольшие фирмы, возможно, будут вынуждены постепенно выходить из игры, а приходящих им на смену строительных гигантов не интересуют одиночные дома. До 2008 года на рынок планируется выпустить в общей сложности более 2 млн кв. м элитного жилья. Как эти дома впишутся в общую картину, найдется ли на них столько покупателей и будут ли квартиры в этих зданиях признаны покупателями элитными? Пока судить сложно. Сейчас можно смело утверждать только одно: новые элитные дома станут строиться, как в первый раз, потому что у крупных компаний нет реального опыта в подобных проектах. Маленькие фирмы обеспечивали своим клиентам эксклюзивность. Крупную фирму больше интересует объем продаж. Ничего личного — все дело в размере.

Во многих странах мира элитное жилье приравнивается к произведениям искусства, что и обусловливает его колоссальную цену. Как любое произведение искусства (будь то картина, скульптура и пр.), высококлассный дом должен быть исключительным, единственным в своем роде. Можно ли утверждать, что в Москве элитное жилье — произведение искусства? Вопрос спорный. Пока это скорее просто дома очень хорошего качества, расположенные в престижных районах города. Как это жилье будет восприниматься лет через пять или десять? Является ли «элитность» жилья мифом? Возможно, но, когда все покупатели и продавцы в него верят, миф невольно воплощается в реальность.

Дата публикации: 16:42 01 марта 2006

Источник: bpn.ru