«Панель»: многосерийность как стиль жизни

Панельное домостроение постепенно сдает позиции в Москве, почти сравнявшись по ежегодно возводимым объемам с монолитными новостройками. Типовые коммерческие дома практически не появляются в центре города, а также в престижных Западном и Юго-Западном округах столицы. Теперь «панель» концентрируется по большей части в местах комплексной застройки вроде Молжанинова или в недорогих районах ближе к МКАД. По мнению некоторых специалистов, в ближайшие годы индустриальное домостроение будет и вовсе вытеснено в Подмосковье. Так ли это?

В послевоенной Москве катастрофически не хватало жилья, основная масса населения жила в коммуналках, деревянных бараках, общежитиях и т. п. Необходимо было радикально увеличить объемы строительства, для чего требовалась совершенно новая технология, предполагающая внедрение индустриальных методов.

Первым районом типовой застройки стали Новые Черемушки, где в 1956 году появился квартал крупноблочных жилых домов серии 11-04 и 11-05. Но настоящий прорыв в сфере индустриального домостроения начался в 1959–1961 годах с утверждением в качестве типового проекта крупнопанельного пятиэтажного дома серии К-7. Была создана новая строительная организация: под единым административно-техническим руководством объединился весь комплекс домостроения — от изготовления деталей на заводе до отделки и сдачи готового дома. Называлась эта организация домостроительным комбинатом. Сначала был создан ДСК-1 (1961 год), затем ДСК-2 (1962-й) — затем все остальные (всего в столице их было пять). Следом за К-7 появились новые серии — сначала пяти-, затем девятиэтажных домов.

К середине 1970-х годов в какой-то мере удалось удовлетворить потребность горожан в жилье, перед строителями и архитекторами возникла другая задача — сделать типовое жилье более комфортным. Появились новые серии домов «улучшенной планировки». Прошло время пятиметровых кухонь, тесных ванных комнат, маленьких коридоров.

Век нынешний

В настоящее время почти 90% жилья типовых серий строят несколько компаний-гигантов, так или иначе связанных с московским правительством: ДСК-1, группа компаний ПИК (включает ДСК-2 и ДСК-3), «Главмосстрой», СУ-155, «Моспромстройматериалы», МСМ-5, «СХолдинг». Но даже им в последнее время стало тесно в столице. Дефицит строительных площадок и многочисленные обременения вынуждают крупных застройщиков, обладающих колоссальными производственными мощностями, постепенно перемещаться в Подмосковье и другие российские регионы.Но пока застройщики продолжают работать в Москве, и с уверенностью можно утверждать, что до 2020 года им работы хватит. Прежде всего речь идет о муниципальном заказе — панельных домах, возводимых для социальных нужд. Но типовые дома продолжают строиться и на продажу, соперничая с монолитными.

По многим параметрам новые серии панельных домов вполне способны конкурировать с монолитными домами. В структуре ДСК и других крупных компаниях появились новые цеха по производству окон и дверей, кровельной черепицы, фасадных материалов. Стали более разнообразными типовые проекты. Они позволяют изменять конфигурацию и высотность зданий, применять различные типы блок-секций (рядовые, торцевые, угловые и т. д.), трансформировать поэтажный состав квартир, использовать широкую палитру фасадных решений.

Современные здания строятся из трехслойных энергосберегающих панелей; стыки стеновых панелей делаются закрытыми, используются новые отопительные приборы — конвекторы с регуляторами, окна — стеклопакеты, балконы и лоджии остекляются.

Изменились и конструктивные особенности новых серий: шаг несущих стен теперь составляет 3,6–7,2 м. Это увеличивает площадь комнат и позволяет делать квартиры свободной планировки. Нормативный срок эксплуатации возводимых в данный момент зданий уже достиг 100 лет.

По городскому заказу строятся в основном дома серий ПБ-02, П-44 (К, Т, ТМ), П-3М, П-55М, П-46М, С-222 и КОПЭ. По потребительским качествам это жилье соответствует всем требованиям, но строится с учетом требований муниципалитетов и имеет специфический набор квартир. Для очередников и переселенцев из сносимых домов требуется много одно- и двухкомнатных квартир, площадь которых соответствует нормативам (18 кв. м на одного человека). В среднем размеры социального жилья меньше квартир в коммерческих домах на 20–30%. В муниципальных домах устанавливают отечественные лифты и используют недорогие отделочные материалы. Себестоимость социального жилья составляет $500–700 за 1 кв. м без учета затрат на прокладку инженерных сетей.

При строительстве коммерческих домов требованиям потенциальных покупателей уделяют больше внимания. Некоторые такие новостройки даже включают парковку на первом этаже (серия «Юбилейная»). На продажу в настоящее время строятся серии С-222, «Юбилейная», П44-ТМ-25, КОПЭ-М-Парус, И-155, ПЗМ-7/23, ГМС-1, ГМС-3, П-44Т, МПСМ.

Холдинг «Моспромстройматериалы»

За последние четыре года холдинг построил в общей сложности 393 тыс. кв. м жилья. ОАО «Моспромстройматериалы» производит серии П-46М, П-55М и МПСМ. Первые две из них — относительно старые, но компания совместно с МНИИТЭП модернизирует их. В частности, серия П-46М (5–14 этажей) получила новый тип лестничной клетки, более эстетичные фасады, нежилые первые этажи, помещения для консьержа при входе и варианты блок-секций с квартирами для людей с ограниченными двигательными функциями. В домах этой серии очень удачные планировки квартир, есть эркеры.

В серии П-55М (12–16 этажей) изменился лестнично-лифтовой узел, в трех- и четырехкомнатных квартирах теперь есть гостевые санузлы, во всех квартирах — кладовые. В однокомнатной квартире площадь кухни — 11 кв. м. Общий недостаток обеих серий — слишком узкие и вытянутые комнаты.

На основе этих проектов разработана новая серия МПСМ. Она предполагает шаг несущих стен 4,2 м, что позволяет разнообразить планировочные решения. В этой серии также предполагаются гостевые санузлы и хозяйственные помещения, но главное новшество МПСМ — принцип функционального зонирования помещений. Фасад зданий выполняется с применением архитектурного бетона, облицовочного кирпича и накладных элементов (для обрамления окон, карнизов, колонн и т. д.). Эти детали придают каждому зданию индивидуальный облик.

Причина, которая подтолкнула компанию к производственным нововведениям, заключается в желании проследить, как ведут себя материалы и конструкции в процессе возведения зданий. Это своего рода испытательный полигон, индикатор качества. Особо следует отметить, что холдинг не пользуется услугами и продукцией посреднических фирм.

Холдинг «Главмосстрой»

За период существования с 1997 года компанией построено и сдано в эксплуатацию в Москве около 200 тыс. кв. м домов типовых серий. Долгое время «Главмосстрой» работал только в рамках городского заказа. В последнее время компания активно инвестирует в строительство монолитно-кирпичного жилья.

В серии ГМС-1, которую холдинг разработал совместно с «ЦНИИЭП жилища», шаг несущих поперечных стен составляет 6,3 м, высота этажа — 3 м. Санузлы спроектированы так, что не примыкают к стенам соседних квартир. Базовая высота — 9–17 этажей, но конструкция позволяет строить и 25-этажные башни. По мнению специалистов рынка, эта серия практически лишена недостатков и должна удовлетворить даже привередливых потребителей. Средняя стоимость 1 кв. м составляет здесь 18 тыс. руб. В стадии разработки находится серия ГМС-3, создатели которой пытаются несколько снизить стоимость 1 кв. м.

Группа компаний СУ-155

СУ-155 занимается строительством уже 50 лет и на сегодняшний день является одним из самых активных застройщиков Москвы и области. В марте 2005 года компания получила международный сертификат система качества ISO-9001, что позволяет ей вести строительные работы на международном рынке. Ежегодно СУ-155 возводит около 1 млн кв. м жилья, в том числе около 600 тыс. кв. м приходится на панельные дома.

Серию И-155 разработал ГИПРОНИИРАН, а изготовляется она на Домодедовском заводе железобетонных изделий (он также входит в группу компаний), где с 2000 года идет полномасштабная реконструкция. В настоящее время на заводе работает восемь формовочных цехов, оснащенных технологическим оборудованием российских и европейских фирм-производителей.

И-155 — серия многовариантных домов (9–24 этажей) с максимальным шагом несущих внутренних стен 7,2 м, плиты перекрытия возможно изготавливать сразу в нескольких вариантах: длиной 7,2; 4,1; 3,6 м и шириной 1,2; 1,5; 1,8 и 2,2 м. Такое разнообразие дает возможность варьировать глубину корпуса и делать квартиры свободной планировки. Даже в двухкомнатных квартирах есть второй туалет.

Явное преимущество данного проекта — повышенная звуко- и теплоизоляция за счет применения трехслойных панелей увеличенной толщины и плотности, средняя часть которых — экологически чистый утеплитель. Внешняя сторона панели — монолитный железобетон, окрашенный морозостойкой фасадной краской. Окна деревянные с трехслойными стеклопакетами, все лоджии остеклены. Среди панельных серий И-155 пока единственная, которая удовлетворяет всем требованиям звукоизоляции. Впервые в России было освоено производство наружных радиусных стеновых панелей, которые позволили придать индивидуальность архитектурному решению фасадов. Сейчас проводится модернизация серии.

Корпорация «СХолдинг»

Корпорация начала свою деятельность в качестве риэлторской компании в 1991 году, а на рынке строительства жилья работает с 1999 года. Серия С-222 разработана специалистами «СХолдинг» совместно с авторским коллективом «ЦНИИЭП жилища» под руководством заслуженного архитектора России Юрия Григорьева. Пилотный образец дома был построен в 2000 году в подмосковном городе Королеве. В 2001 году компания выиграла тендер на право строительства в Северном Бутове, где возведено около 140 тыс. кв. м жилья.

Серия С-222 — новое слово в индустриальном домостроении. Конструктивная схема здания — пространственно-жесткая многоячеистая структура с несущими поперечными и продольными внутренними стенами и плоскими плитами перекрытий, гарантирующими устойчивость при аварийных ситуациях. Срок эксплуатации здания составляет 150 лет.

Структура блок-секций базируется на модульном расположении поперечных несущих стен длиной 3 и 4,5 м. В основу блок-секций серии С-222 заложены широко апробированные в строительной практике планировки одно–четырехкомнатных квартир со строгим зонированием общих и приватных помещений. При возведении домов реализуются любые градостроительные задачи за счет изменения конфигурации и высотности зданий, а также применения различных типов блок-секций. Высота этажа 2,8 м. Типичный дом серии С-222 включает 17 этажей, а максимально в нем может быть 22 этажа.

В домах серии С-222 все квартиры имеют остекленные лоджии. Наружные стены выполняются из мелкоштучных элементов с применением облицовочного кирпича, ячеисто-бетонных, керамзитобетонных блоков и трехслойных панелей. Проектом предполагаются вентилируемые фасады с дополнительными архитектурными деталями, что позволяет менять внешний вид здания. Дома этой серии возводятся как при массовой застройке микрорайонов, так и при точечном строительстве в исторически сложившейся среде.

Дома серии С-222 используются и в муниципальном, и в коммерческом строительстве. При этом квартиры, предназначенные на продажу, превышают нормативные требования по площади на 30%.Себестоимость квартир составляет $560–700 за 1 кв. м (без учета цены инженерных коммуникаций), продажная — около $1800–2000. Высокая стоимость является основным недостатком этой серии, самой дорогой из всех панельных. Производство С-222 не привязано к какому-либо ДСК, конструкции и детали домов изготавливаются на различных заводах ЖБИ.

Группа компаний ПИК

Основным направлением деятельности группы компаний ПИК является строительство типового панельного жилья. Эта организация работает на рынке недвижимости одиннадцатый год и возводит дома в основном для среднего класса. В состав ПИК входит свыше 20 организаций, в том числе ДСК-2 и ДСК-3. Ежегодные объемы ввода жилья группы компаний достигли в 2005 году 1 млн кв. м.

Серия КОПЭ родилась еще при советской власти. Дома этого типа состоят из компоновочных объемно-планировочных элементов, что и дало название серии. Повышенный спрос на жилье данной категории обусловлен разнообразием планировочных решений, оптимальными площадями квартир и возможностью объединения их в блоки. Эти дома можно узнать по выступающим краям фасадных панелей, вдоль которых расположены навесные балконы, и по характерной белой в коричневую клетку окраске. Все квартиры имеют просторные кухни, прихожие, раздельные санузлы, потолки высотой 2,8 м. Здесь большие ванные комнаты (10–15 кв. м). Есть возможность совместить кухню и столовую.

Серия КОПЭ-М-Парус (22 этажа), созданная на основе серии КОПЭ, появилась в 2003 году. Эти дома считаются одними из наиболее современных и комфортных: они отличаются улучшенной планировкой квартир и наличием просторных лоджий. В технологии строительства произошел переход с открытого стыка наружных панелей к закрытому, что не только предотвращает протечки, но и позволяет снизить стоимость стеновой панели. В этой серии на пластиковых окнах появились вентиляционные клапаны, а в квартирах могут оборудоваться термозащитные полы с ламинатным покрытием. В каждом подъезде устанавливается три лифта, имеются незадымляемые пожарные лестницы. В новых сериях домов предусматриваются квартиры для инвалидов, пандусы.

Впервые за историю панельного домостроения в домах серии КОПЭ-М применена пластика фасада, внедрены полукруглые лоджии. В каждом доме за счет комбинации полукруглых и прямых лоджий вносится разнообразие в фасады. КОПЭ-М-Парус — единственная панельная серия, предполагающая балконы в торцах здания.Из недостатков можно отметить отсутствие подземных паркингов и излишнее остекление фасадов (60% поверхности).

ДСК-1

ДСК-1 уже более 40 лет является крупнейшим в России предприятием по строительству жилых домов. Компания ежегодно сдает в эксплуатацию порядка 1 млн кв. м жилья.Визитная карточка компании — серия П-44 и ее модификации. Первый дом этой серии был возведен в 1979 году, когда авторы типовых проектов задумались об улучшении планировки панельных домов.

В течение последующих 20 лет она неоднократно менялась. В отделке фасадов стала применяться плитка «под кирпич», появились балконы-лоджии, мансарды, эркеры. Базовый вариант серии П-44 снят с производства в 2000 году, но ее модификации (П-44Т; П-44М; П-44К; П-44ТМ) активно выпускаются до сих пор и пользуются большим спросом.

Серия П-44Т появилась в 1998 году и со временем стала для ДСК-1 базовой, выполняя роль основной загрузки комбината. Шаг несущих стен увеличен в домах этой серии до 3,6 м, высота потолков — до 2,8 м. Квартиры просторные, квадратные, с балконами и лоджиями.

Вот некоторые технологические особенности этой серии:

— трехслойные наружные панели (бетон–утеплитель (полистирол)–бетон);

— плитка «под кирпич», обеспечивающая эффективную защиту конструкции дома от воздействия внешней среды;

— пластиковые армированные оконные блоки;

— закрытый стык между наружными панелями, который дает дополнительную теплоизоляцию дома;

— утепленные балконы и лоджии;

— крыша, покрытая натуральной черепицей.

Недостатком домов этой серии является маленький размер кухни в «однушках» — всего 7 кв. м (в двух- и трехкомнатных квартирах площадь кухонь 10–12 кв. м).

Серия П-44М разработана ДСК-1 совместно с МНИИТЭП. Дома этой серии представляют собой вытянутые в ширину восьмимодульные здания. Такой дом занимает слишком большие площадки и не подходит для массового строительства. Серия П-44М в сочетании с серией П-44Т применялась при застройке Рубцовской набережной.

Для следующего варианта — серии П-44ТМ были переработаны элементы ограждений балконов и лоджий, а фасад получил яркую красно-белую расцветку. Недостатком это серии является отсутствие многокомнатных квартир (максимальное количество комнат — три).

Дома-башни серии П-44ТМ-25 созданы в 2005 году по причине дефицита площадей под застройку. В здании увеличился шаг внутренних несущих стен — до 4,2 м, выросли площади квартир, впервые в рамках серии спроектированы два санузла. Стены сделаны из бетона М500, толщина стен — 220 мм. При строительстве применяется новый вид монтажной сухой смеси со специальными водоудерживающими добавками. Проектом предусмотрена герметизация узлов пересечения (в канализационные стояки вмонтирована противопожарная муфта), чтобы огонь не распространился с этажа на этаж. В здании имеется незадымляемая лестница. Дом-башня может возводиться с пристроенными секциями серии П-44Т.

Серия П-44К тоже появилась в 2005 году. От П-44Т она отличается только тем, что включает в себя исключительно одно- и двухкомнатные квартиры: на каждом этаже располагаются две двухкомнатные квартиры по 60 кв. м и две однокомнатные по 38 кв. м.

Внешне дом этой серии похож на монолитный, облицован плиткой под глиняный кирпич. Срок монтажа здания составляет всего три месяца. Эта серия предназначена прежде всего для переселения жильцов из сносимых пятиэтажек.

Серия «Юбилейная» создана конструкторами ДСК-1 совместно с МНИИТЭП в честь 40-летия ДСК-1. В домах этой серии впервые в панельном домостроении шаг несущих стен достиг 7,2 м, а высота потолков — 3,1 м. Серьезным новшеством стала и возможность устроить на первом этаже автостоянку. В «Юбилейных» домах квартиры имеют свободную планировку, а утепленные лоджии предназначены для устройства зимнего сада. Этот дом разрушил все стереотипы, связанные с панельным домостроением. «Юбилейный» дом — гибкий, пластичный конструктор, подходящий для индивидуального проектирования жилья. К тому же он отличается от монолитных и кирпичных зданий низкой строительной стоимостью и короткими сроками строительства (шесть–семь месяцев).

На сегодняшний день представлено широкое типовое разнообразие панельных домов. Конкуренция на рынке жилья заставляет производителей «панелей» постоянно улучшать конструкции зданий, планировки квартир, архитектурный облик фасадов.

Грань между панельными домами новых серий и монолитными размывается. Это позволяет утверждать, что равновесие панельных и монолитных домов в Москве сохранится надолго.

Сергей Туляков, руководитель отдела новостроек эконом-класса управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Стоимость квартир в панельных новостройках традиционно ниже, чем в монолитно-кирпичных. Это объясняется отсутствием видимых преимуществ, таких, как свободная планировка квартир, отделка фасадов и общих помещений, не говоря уже о подземных паркингах и современных технологиях. Однако панельные дома не уступают по качеству монолитным: в типовых домах оно всегда прогнозируемо и практически неизменно, так как технология строительства достаточно проста и давно отработана. Вариант готового дома аналогичной серии покупатели всегда могут посмотреть на примере уже построенных объектов, а индивидуальный проект не всегда оказывается окончательно утвержденным и зачастую меняется в процессе возведении объекта.

В настоящее время квартиры в панельных новостройках достаточно популярны, поскольку их небольшие размеры определяют невысокую стоимость подобного жилья (однокомнатная квартира — от 36 кв. м). Вне зависимости от стоимости 1 кв. м общая цена квартиры всегда ниже, чем в монолитном доме, за счет меньшей площади. Панельные дома дешевле за счет более простой технологии строительства, минимальной отделки фасада и общих помещений, подготовительных работ и проектирования.

Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:

— Сейчас в Москве порядка 65% возводимых домов — монолитно-кирпичные, по области соотношение панельных и монолитных зданий примерно одинаковое. Будущее, на мой взгляд, за индивидуальными проектами — монолитно-кирпичными домами. Возможно, вскоре доля строящихся панельных домов в Москве уменьшится, так как свободных площадок под строительство осталось очень мало, а стоят они очень дорого. Девелоперу выгоднее возводить дома бизнес-класса и элитное жилье.

Однако панельное домостроение не исчезнет. Для многих людей, стремящихся решить свой жилищный вопрос, каждая копейка на счету, а квартиры в типовых домах меньше по размеру, чем в индивидуальных. Поэтому крупные строительные комбинаты возводят в Подмосковье популярные серии П-44Т и КОПЭ, КОПЭ-Парус. К тому же популярность панельных домов определяется полным соответствием их качества требованиям, предъявляемым к современному жилью.

Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век»:

— В столице еще достаточно неосвоенных участков. Большие территории, занятые промышленными предприятиями, будут освобождаться под строительство жилья эконом-класса. Своей участи ждут промзоны на севере, востоке и юге столицы. Так что о кризисе индустриального домостроения говорить пока рано. В строительстве типового жилья, себестоимость которого меньше, чем монолитного, заинтересовано и государство. При одинаковой сумме затрат индустриальный способ в отличие от монолитного позволяет создавать больше квартир и тем самым решить жилищный вопрос большего количества людей. Не случайно по городскому заказу возводятся в основном панельные дома.

Однако рельеф местности и окружение не всегда позволяют возводить типовое жилье. Зачастую в местах точечной застройки реально «посадить» лишь монолитный дом. Хотя некоторые серии типового жилья вполне удобны для точечной застройки, как, например, серия КОПЭ. В этой серии можно комбинировать различную этажность секций и конфигурацию — их строят и «уголком», и «ступеньками» в зависимости от ландшафта. Это позволяет решать как социальные, так и градостроительные задачи, принимая во внимание окружение данного участка.

Большие объемы строительства типового жилья будут поддерживаться и высоким спросом, поскольку оно отвечает современным требованиям. Серии домов в последние годы были качественно модернизированы. Улучшились планировочные решения: серьезно расширилась возможность по внутриквартирной планировке, площадь кухни увеличилась, появились эркеры и темные комнаты, стали выше потолки и т. д. Обновился архитектурный облик, не отстают от требований времени инженерные системы. Кроме того, крупные домостроительные комбинаты столицы продолжают работу по модернизации выпускаемой продукции.

Дата публикации: 16:55 01 марта 2006

Источник: bpn.ru