Грядущие стройки

Объемы жилищного строительства в Петербурге в последние годы увеличиваются но нарастающей, как того требуют государство и правительство города. Но не все так гладко.

Новая система выделения участков, изменения в законодательстве и целый ряд внутренних проблем сообщества могут привести к потере темпов строительства и к некоторому дефициту предложения на первичном рынке уже в 2007-2008 годах.

Однако нынешний год не готовит особых сюрпризов- обещанные 2,5 млн кв. м квартир сданы будут. Сохранят привычно высокую динамику традиционные лидеры жилой застройки - Приморский, Выборгский, Калининский районы.

Плановое хозяйство

Активно распахивая целину под названием «рынок доступного жилья», его участники зачастую забывают о главном. Стимулируя потребительский спрос различными кредитными и накопительными схемами, следует позаботиться и о необходимом объеме предложения для удовлетворения этого спроса. Сегодня строители чрезвычайно озабочены невыгодным для них поворотом развития рынка ипотечного кредитования. «Кредитные схемы в их современном виде, -говорит заместитель генерального директора Балтийской ипотечной корпорации Максим Ельцов, - не годятся для инвестирования а строительство. А значит, не могут служить стимулом развития ипотеки па «первичке».

С ним согласен и генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Михаил Викторов. По его мнению, классическая ипотека для сообщества это не только способ стимулирования спроса, по и дополнительная возможность привлечения средств к строительную сферу. Но банки, охотно выдавая займы на вторичном рынке, пока еще опасаются связываться с «первичкой», схемы кредитования которой еще не до конца проработаны.

Надо признать, что объемы жилищного строительства в Петербурге в последние годы были весьма значительными (см. гистограмму «Объемы жилищного строительства»), на волне ажиотажного спроса и роста цеп в 2002-2204 годах застройщики заложили впечатляющее количество жилья. Однако падение спроса в 2005-м и маркетинговые пробелы привели к тому, что сегодня, по разным оценкам, от 10 до 30% строящихся и уже сданных квартир так не нашли покупателей. Это в первую очередь относится к объектам в депрессивных районах, где занижать цены не позволяет себестоимость, поэтому и образуются неадекватные местоположению расценки. Таким образом, по мнению главы Союзпстростроя Льва Кап лапа, дальнейшее наращивание объемов невыгодно сообществу до тех пор, пока спрос не удастся повысить тем или иным способом. Сегодня в целях сохранения рентабельности бизнеса строители вынуждены сокращать объемы несмотря на требования «сверху». Все это может привести к снижению объемов сдачи и, в некоторой степени, объемов предложения уже в 2007-2008 годах. Запас квадратных метров, заложенный на волне ажиотажного спроса 2002-2004 годов, «спасет» объемы нынешнего года (см. диаграмму «Территориальное распределение жилищного строительства»). Однако дальнейшая судьба строительного рынка Санкт-Петербурга туманна. Генеральный директор ООО «Бизнес. Недвижимость. Консалтинг» Михаил Бимон прогнозирует «провал» объемов строительства в 2008 году. Но гораздо раньше- в 2007-м - следует ожидать недостатка предложения. В сдающихся сегодня зданиях в среднем реализовано 85% квартир, в /Юмах, находящихся в продаже год-полтора, - раскуплено до 70%, а вывод на рынок новых объектов в 2005 году существенно сократился. Подавляющее большинство построенного жилья как правило продается уже к моменту Госкомиссии, а закладка новых домов уменьшилась из-за переизбытка предложения, накопленного за минувший год, а также введения обязательной системы торгов.

Извечный вопрос

Причины прогнозируемого спада объемов строительства и предложения аналитики видят в новой системе распределения участков под застройку. С 1 октября 2005 года целевое выделение ушло в прошлое, а настоящим стали торги. В общей сложности сначала по «коротким», а затем по полным пакетам было продано 22 участка. Так что объемы торгов пока не впечатляют, учитывая, что сегодня па разных стадиях строительства в городе находится около 500 домов. Кроме того, по информации главы Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса Павла Созинова, размеры выставляемых участков увеличиваются, соответственно растет и цепа. Все это приведет к тому, что небольшие строительные компании, сдающие сегодня 35% жилья в городе, будут вынуждены устраниться от участия в торгах.

Критической для таких компаний стала и ситуация с инвестированием в строительство. Значительные ограничения по привлечению средств дольщиков, декларируемые ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве...», уже сегодня перекрыли основные каналы поступления средств, и подобные компании вынуждены снижать темпы. В будущем же, если профессиональные объединения не переломят ситуацию, таких застройщиков ожидает судьба подрядчиков, говорит г-н Каплан. Сокращение объемов строительства и, как следствие, снижение доли первичного рынка в предложении на фоне прогнозируемого роста спроса может привести к значительному повышению цен. И к повой дестабилизации рынка, которая невыгодна ни застройщикам, пи населению, ни власти. Поэтому важно, как этот процесс будет отрегулирован правительством города и профессиональным сообществом.

Гонка за лидером

По прогнозам специалистов, территориальное изменение структуры объемов сдаваемого жилья приведет к избытку предложения в одних районах и к недостатку- в других. Поскольку сегодня основное количество застройщиков пока не включились в новую систему торгов, еще некоторое время работы будут идти па участках, полученных до 1 октября 2005 года. Подобные пятна постепенно исчерпают себя, в обжитых районах их уже практически не осталось. И строительство перекинется чуда, где объемы закладываемого жилья огромны. Например, а Красносельский район с его «Балтийской жемчужиной», а также в Невский и Приморский района с их новыми жилыми кварталами. Такое «точечное» строительство не сможет удовлетворить весь потенциальный спрос, которому прочат возвращение к уровню 2004 года уже через пару лет. Это подтверждает и «Исследование перспектив развития и изменения структуры петербургского рынка», проведенное совместными усилиями ИКФ «Альт» и пресс-службы Союзпетростроя. Кроме того, понятие «емкость места» также исключает направленность всего рыночного спроса только на эти районы и предполагает возможность возникновения территориального дефицита.

Признанными лидерами по жилищному строительству по-прежнему остаются Приморский, Выборгский, Калининский районы (см. гистограмму «Объемы жилищного строительства в Петербурге»). Приморские р-не исчерпал потенциала по участкам под застройку, а Калининский, так же как и Выборгский, еще какое-то время будет сохранять высокие темпы строительства.

Кроме того, в течение 2005 года продолжался активный рост доли Фрунзенского района, который перегнал даже Невский. В последнем объемы строительства несколько снизились, но скоро вновь ожидается их активизация за счет вновь приобретенных с торгов обширных территорий под возведение домов. Сократились объемы строительства в Красносельском районе: если в 2005 году здесь было сдано 137 тыс. кв. м, то в этом строится около 46 тыс. (см. гистограмму «Объемы жилищного строительства»).

Значительно увеличилось жилищное строительство в области. Это объясняется смешением туда некоторых застройщиков из-за снижения спроса на повое жилье в городе и 2005 году, а также по причине упрощенного получения участков под застройку. Всего на январь 2006 гола кол имеет но возводимых домов по сравнению с летом 2004-го увеличилось на 30%.

Физика и география Дефицита или избытка строящегося жилья сегодня не наблюдается ни is одном районе города. Продажи медленно, по верно растут. Как отмечают аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», некоторое время назад существовали проблемы со спросом в районе станции метро «Звездная», где были построены пять однотипных объектов одновременно.

Пониженный спрос традиционно демонстрируют удаленные территории и пригороды - Шушары, Колпино, Новое Девятки по. Однако из-за серьезного преимущества по цене и такие объекты находят своего покупателя. Небольшой реальный дефицит спроса в ближайший год может образоваться в Кировском и Красносельском районах. Строители опасаются серьезной конкуренции со стороны квартала «Балтийская жемчужина»: инвесторы проекта обещают в течение трех лет выдать на-гора от 500 до 700 тыс. кв. м жилья. Что составит не менее 10% от общего количества сдаваемых объемов в год. Такой объем локализованного предложения сможет оттянуть па себя весь потенциальный спрос в этом районе на несколько лет вперед. Поэтому застройщики не спешат приобретать здесь участки.

Некоторое затоваривание не исключено также Приморском и Невском районах из-за недавней продажи с торгов огромной территории под жилую застройку. Но это перспектива никак не ближайших двух лет. Подобная ситуация к 2008-2010 годам может произойти в Центральном районе с элитными объектами. Здесь начато строительство жилых кварталов значительной площади. Если общеэкономическая: и политическая ситуация в стране и городе не претерпит серьезных изменений, такие квартиры могут так и не найти своих покупателей. В обозримом будущем аналитики прогнозируют нарастание дефицита объектов уплотнительной застройки в спальных районах с развитой социальной и инженерной инфраструктурой. Таких участков становится все меньше, спрос на них увеличивается. В свою очередь, политика городского правительства направлена на освоение окраинных неразвитых территорий, которые менее пред почтительны и менее удобны для потребителя. Строители отмечают также резкое уменьшение за последние два года объемов ввода кирпичных домов. При таком развитии событий в ближайшие несколько лет подобный класс объектов исчезнет вовсе. В той или иной мере новые кирпичные дома пока можно обнаружить во всех районах города. Больше всего их в Выборгском и Красногвардеиском районах, некоторое количество есть даже в Приморском. Кирпич как основу несущих конструкций быстро вытесняет монолит- более практичный, дешевый и удобный для строительства.

По прогнозам

Самый значительный прорыв по объемам строительства в ближайшие годы предрекают Невскому, Приморскому и Красносельскому районам. Как уже упоминалось выше, в основном за счет отведения значительных территорий под массовую жилую застройку. И неудивительно: согласно жилищной политике городского правительства максимальное внимание будет уделено застройке больших, инженерно неосвоенных пятен на окраинах.

Московский район в этом году, несомненно, сохранит объемы за счет территорий в районе станции метро «Звездная», Пулковского шоссе и Дунайского проспекта. Хотя со временем вполне может потерять лидирующие позиции. Южная часть района еще долгое время будет перспективной для застройщиков. Небольшие, но стабильные объемы жилищного строительства сохранят Центральный и Петроградский за счет уже ставшей традиционной точечной застрой кн. Адмиралтейский же так и останется аутсайдером рынка. Единственный район, которому аналитики проча! снижение, Василеостровский. Причина приближающееся завершение строительства кварталов на западе острова. Несмотря на то что некоторый запас участков в этом районе еще остался, такого размаха как прежде, здесь уже не добиться до тех пор, пока не будут созданы пресловутые намывные территории. В общих чертах география петербургского спроса по-прежнему останется двухвекторной. Горожан будут интересовать квартиры в обжитых и престижных районах (выбор качества места) и жилье на труднодоступных окраинах (выбор наименьшей цены). В ближайшие годы строители исчерпают ресурсы районов с развитой инфраструктурой, а к 2010-му начнется активная сдача жилых кварталов на окраинах.

Дата публикации: 14:48 03 марта 2006