«Старым» дольщикам отмерили два года

Несмотря на мрачные прогнозы, появившиеся после принятия нового закона о дольщиках, строителей по- прежнему привлекают средства частных инвесторов. И эксперты уверены, что это продлится еще как минимум два года.

Несмотря на то что федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» вступил в силу еще год назад, пока рынок «долевки» в Петербурге продолжает активно работать. Дело в том, что серьезные ограничения, которые усложняют жизнь застройщикам и делают процесс привлечения частных инвестиций в строительство крайне сложным, распространяются лишь на объекты, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 года — то есть после вступления в силу закона №214. Все объекты, по которым застройщики получили распоряжения администрации Петербурга о выделении земли под возведение жилья до этой даты, могут строиться с использованием прежних схем финансирования.

По словам самих застройщиков, зная, что подобные изменения в законодательстве готовятся, они сумели создать запас земельных участков, который позволяет им работать с дольщиками еще как минимум несколько лет. По оценкам генерального директора Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Михаила Викторова, сейчас у строителей существует земельный задел, позволяющий построить на средства дольщиков по старым схемам еще около 5-6 млн м2 жилья. «Этого должно хватить как минимум на полтора-два года работы», — прогнозирует он.

Один в поле воин

Тем не менее все девелоперы и строители понимают, что любой запас рано или поздно иссякнет, а потому уже сейчас стараются отрабатывать схемы, которые позволят им более или менее легально существовать в новых законодательных условиях. Компаний, которые в Петербурге решили идти по пути жесткого следования требованиям нового законодательства, в городе практически нет. Лишь компания «Балтстройинвест» сделала первый шаг для привлечения дольщиков к строительству малоэтажного комплексав пригороде Петербурга по новым правилам, прописанным в ФЗ №214: она напечатала проектную декларацию. Деньги дольщиков фирма намерена собирать под строительство в Сестрорецке четырех секций высотой от четырех до шести этажей. Всего в комплексе будет 222 квартиры — почти 20 000 м2 жилья, а также подземная автостоянка на 210 авто. Однако большинство застройщиков склонны рассматривать декларацию «Балтстройинвеста» не столько как желание компании привлечь ресурсы частных инвесторов, сколько как попытку «поэкспериментировать» и посмотреть, как будет работать схема и будет ли работать вообще.

Легальная схема

Пока, как утверждают застройщики, предложена лишь одна легальная схема, которая более или менее приемлема и для привлечения средств частных инвесторов при строительстве домов, которые предполагается строить по распоряжениям, полученным после 1 апреля 2005 года.

Ключевой фигурой в этой схеме становится банк. Клиент, желающий приобрести жилье в строящемся доме, открывает в банке беспроцентный накопительный счет, на котором резервирует начальный взнос в размере 5-15%. Затем начинает регулярно пополнять этот счет до оговоренной заранее суммы — стоимости квартиры в строящемся доме. Банк в свою очередь контролирует проведение работ на строительном объекте и поэтапно финансирует возведение объекта. Таким образом, кредитором при строительстве выступает банк, соответственно риски берет на себя не частное лицо, а юридическое. 1/1 под федеральный закон №214 эта схема не подпадает. Как уверяют представители банков, при условии, если застройщик сможет найти сразу всех дольщиков на все квартиры в будущем доме, ставка кредита для строителя будет составлять всего 5% годовых.

«Эта схема наиболее приблизилась к моделям стройсберкасс, распространенных в Западной Европе», — комментирует Михаил Викторов. «Однако на Западе государство даже начисляет бонусы таким инвесторам. У нас пока эту схему приходится запускать при помощи рыночных механизмов», — продолжает он. Первым о запуске кредитования по такой схеме объявил «Сбербанк» — программа была представлена петербургским девелоперам исполняющим обязанности директора управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования ОАО «Акционерный коммерческий банк РФ — Северо-Западный банк» Сергеем Евдокимовым в начале марта на Ипотечном форуме в гостинице «Прибалтийская».

Вероятно, вскоре к «Сбербанку» присоединятся и другие крупные банки — уже сейчас они отрабатывают схемы взаимодействия «потребитель-банк-застройщик», тренируясь, правда, пока на «старых» договорах долевого участия. Чаще всего речь идет об ипотеке на первичном рынке. В связке с банками уже работают такие крупные компании, как «ЛенСпец-СМУ», «Северный город», «М—Индустрия», «Ю1/1Т-Лентек», «Петербургстрой-Сканска» и ряд других. Причем большинство застройщиков заключили договоры сразу с несколькими банками, среди которых и «дочки» крупных западных финансовых институтов: «Банк Сосьете Же-нераль Восток», Райффайзенбанк. От них не отстают уже упоминавшийся «Сбербанк», «РОСБАНК» и другие.

Туманное будущее

Сейчас строительное сообщество прорабатывает и другие схемы привлечения доль щиков. Михаил Викторов не сомневается, что строительному лобби все-таки удастся провести через Государственную Думу поправки в закон №214, которые смягчат требования закона и переменят ситуацию, при которой привлекать дольщиков строительным организациям невыгодно. Тем не менее эксперты прогнозируют, что в сделках по приобретению недвижимости доля готового жилья существенно возрастет. Вероятно, это скажется и на ценах на недвижимость, тем более что усиление доли ипотечных сделок в общем объеме приобретаемого жилья будет подталкивать цены вверх. Сергей Огородников, директор департамента маркетинга ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», признает: «Ничего другого ипотека с ценами на жилье не делает».

Строители же вынуждены будут искать иные способы финансирования своих объектов. Среди таких способов, помимо традиционных банковских кредитов, исполнительный вице-президент Ассоциации банков Северо-Запада Виктор Титов называет облигационные займы (такие займы уже выпускала группа ЛСР, Лен-СпецСМУ, «Северный город» и другие), а также Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. Как ожидают специалисты, после ужесточения законодательства о долевом строительстве именно в них будут вкладывать деньги частные инвесторы, желающие заработать.

По оценкам большинства руководителей крупных компаний, до последнего времени от 60 до 80% нового жилья финансировалось не людьми, желавшими улучшить свои жилищные условия, а инвесторами, предполагавшими заработать. Вложив деньги в строительство на начальном этапе, они могли зарабатывать до 30-40% годовых. «Известны случаи, когда частные лица приносили суммы в размере $1 млн и вкладывали в строительство квартир в новых домах, с тем чтобы в последующем их перепродать», — рассказал один из руководителей крупной строительной компании, попросивший не называть его имени.

Вложения в ЗПИФН будут несколько менее прибыльными, однако законодательство гарантирует инвестору, что его вложения не будут потеряны. Сейчас в Петербурге работает около 10 ЗПИФН. Средних: ЗПИФН «КИТ— Российская жилая недвижимость» под управлением КИТ Финанс (ОАО), ЗПИФН «Первый Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость» под управлением 000 «Управляющая компания «Свиньин и партнеры», ЗПИФН «Фаворит» под управлением ОАО «Управляющая компания «Арсагера»,^ ЗПИФН «Жилая недвижимость» под управлением 000 «Управляющая компания Промышленно-строительного банка», ЗПИФН «Северная столица» под управлением 000 «Управляющая компания ПАН-ТРАСТ», ЗПИФН «АВК— Петербургская недвижимость» под управлением ЗАО «Управляющая компания АВК «Дворцовая площадь», ЗПИФН «НЕВО-ИНВЕСТ» под управлением 000 «Управляющая компания «Музей», ЗПИФН «Фонд стратегических инвестиций 2» под управлением КИТ Финанс (ОАО) и другие.

Попутные схемы

Работают ЗПИФН следующим образом: управляющая компания подбирает проекты, которые считает выгодными, организует под них паевый фонд, рекламируети распродает паи. Люди, которые желают заработать и имеющие $100-200 тыс. свободных средств, вкладывают их в фонд и таким образом вскладчину строят объект недвижимости (или покупают готовый и сдают в аренду).

Нередко, правда, как уверяют финансисты, такая форма, как «Паевый фонд», позволяет оптимизировать налоговые платежи. Крупные корпорации, когда строят какой-либо объект, организуют под это ЗПИФН. А некоторые даже если и не строят, просто активы направляют в ЗП ИФН, который сдает в аренду эти активы учредителю. «Оптимизация налогов» состоит в том, что налог на прибыль платится при закрытии фонда (законодательство позволяет сделать этот срок до 15 лет), а в течение всего срока эти деньги можно «прокручивать» на другие цели. Однако это уже отдельная история, и под сомнение надежность вложений в ЗПИФН никак не ставится.

Дата публикации: 17:17 10 марта 2006

Источник: bpn.ru