За ТСЖ оставили одно право — управлять

Вопросы имущественных отношений в многоквартирном доме не так просты, как может показаться на первый взгляд. Вместе с тем ответы на них имеют важное практическое значение для каждого владельца жилья. Ведь только собственники обладают правом решать вопросы, связанные с порядком использования имущества, в том числе для получения прибыли. С другой стороны, именно на собственников возлагается обязанность за свой счет осуществлять обслуживание, эксплуатацию и ремонт этого имущества. Попробуем разобраться в основных проблемах имущественных отношений многоквартирного дома.

Все вокруг общественное, все вокруг мое

В соответствии с действующим законодательством многоквартирный дом представляет собой комплекс недвижимого имущества, в котором одни помещения находятся в собственности конкретных лиц, а другие — в общей долевой собственности этих же лиц. Таким образом, любая часть многоквартирного дома, которая не является отдельным помещением, находящимся в индивидуальной собственности, является общим имуществом.

В индивидуальной собственности конкретных лиц могут находиться как жилые помещения (квартиры, комнаты в коммуналках), так и нежилые, располагающиеся, как правило, на первых этажах и использующиеся под кафе, магазины, офисы и т. д. Собственниками любого из этих помещений могут выступать граждане, юридические лица, государство (Российская Федерация, субъекты РФ) и муниципальные образования.

Собственником квартир, в которых граждане проживают на основании договора найма, как правило, является город, интересы которого представляет Департамент жилого фонда и жилищной политики. По старой привычке эти квартиры часто называют муниципальными, но в данном случае этот термин используется неверно, поскольку в Москве нет квартир, принадлежащих муниципалитетам. Также жилье может находиться в ведомственной принадлежности. Собственниками этих квартир является Российская Федерация.

Нежилые помещения также могут принадлежать любым из указанных выше лиц (гражданам, юридическим лицам, государству). Интересы Москвы по нежилым помещениям представляет Департамент имущества города.

Мы не будем подробно останавливаться на правовых возможностях собственников индивидуальных помещений, они хорошо известны: собственники вольны совершать с ними любые не запрещенные законом действия. Соответственно, бремя расходов, связанных с обслуживанием этих помещений, также несут их собственники.

Одобрение префекта не требуется

В состав общего имущества многоквартирного дома включаются:

— все помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное оборудование;

— крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции;

— механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения;

— земельный участок, на котором расположен данный дом, и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, расположенные на указанном земельном участке.

Приведенный выше перечень общего имущества дома не является исчерпывающим. Все, что находится в доме, служит целям его эксплуатации и не входит в состав помещений индивидуальной собственности, является частью общего имущества. Все указанное имущество является общим в силу закона. Его описания, утверждения состава или регистрации не требуется.

Отметим, что в Москве существует практика утверждения состава общего имущества распоряжением префекта округа. Однако, согласно Жилищному кодексу РФ, этот документ не имеет юридической силы. Независимо от того, включен ли какой-либо элемент в утверждаемое префектом описание, он будет являться частью общего имущества, если предназначен для обслуживания более одного помещения дома.

Свою долю в натуре не выделить

Для использования общего имущества многоквартирного дома законодательством установлен специальный правовой режим, который отличается от общего правового режима иного имущества. Суть его заключается в следующем.

1. Доля каждого собственника помещения в праве собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Например, в доме имеется три квартиры размером 100, 150 и 250 кв. м. Тогда собственнику первой будет принадлежать 20% общего имущества, собственнику второй — 30% и собственнику третьей — 50%. Эти доли остаются неизменными при любых обстоятельствах.

2. Право собственности на отдельное помещение в доме и на долю в общем имуществе этого дома неразделимо. Это означает, что при покупке квартиры к приобретателю автоматически переходит и доля в общем имуществе многоквартирного дома. Свою долю в общем имуществе нельзя продавать, дарить, менять, закладывать и т. д. отдельно от самого помещения.

3. Долю в общем имуществе нельзя выделить в натуре (например, отгородить на чердаке и затем самостоятельно использовать причитающееся количество метров).

4. Размер общего имущества можно уменьшить, но только путем проведения реконструкции в доме. Если в результате такой реконструкции появляются новые самостоятельные помещения, то они, продолжая оставаться общей долевой собственностью всех жильцов, уже не будут являться общим имуществом многоквартирного дома. На такие помещения не распространяется специальный правовой режим, они будут использоваться в общем режиме долевой собственности.

5. Общее имущество в доме может использоваться в интересах всех собственников (например, предоставляться в аренду для получения дохода, который затем использовался бы в общих целях).

Управлять можно. Нельзя владеть

Следует отметить, что, даже если в доме создано товарищество собственников жилья (ТСЖ), собственниками общего имущества дома являются именно собственники отдельных помещений, а не ТСЖ.

Товарищество представляет собой некоммерческую организацию, форму объединения собственников. Оно создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса. Но принимать решения по вопросам общего имущества могут только собственники отдельных помещений.

Товарищество вправе принимать какие-либо решения только в отношении имущества, которое приобрело самостоятельно.

Инициатива зависит от размеров квартиры

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ремонт, замену общего оборудования и т. д.). Инициатива проведения этих работ должна исходить от самих собственников. Доля обязательных расходов каждого из них зависит от размеров его доли в праве общей собственности.

Хотя коллектив собственников помещений в многоквартирном доме и не является юридическим лицом, для него законодательством предусмотрен орган управления — общее собрание.

Собственники обязаны проводить такие мероприятия не реже одного раза в год. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в общем имуществе.

К компетенции общего собрания собственников относится решение вопросов, которые можно объединить в следующие группы.

Первая группа вопросов связана с принятием решений о реконструкции дома (в том числе его расширении или надстройке), сооружении хозяйственных построек и ремонте общего имущества. Если в результате предполагаемой реконструкции размер общего имущества дома уменьшается, то такое решение могут принять только все собственники помещений (для прочих вопросов достаточно двух третей голосов).

Вторая группа вопросов связана с принятием решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, третья — с вопросами передачи общего имущества в пользование. И наконец, четвертая группа вопросов посвящена выбору способа управления многоквартирным домом.

Как уже отмечалось, общее имущество в доме может использоваться в интересах всех собственников либо ими самими или сдаваться в аренду третьим лицам. Вопросы распределения получаемого дохода между собственниками или его использования для определенных целей (например, для частичной оплаты эксплуатационных расходов, на ремонт и т. д.) также находятся в ведении общего собрания.

Решения общего собрания являются обязательными для всех собственников помещений в доме, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании или голосовал «против». Оспорить принятое решение можно только в судебном порядке.

Дата публикации: 15:23 13 марта 2006

Источник: bpn.ru