Деньги — в дом

Поиск источников финансирования жилищного строительства является одним из актуальных вопросов для данного рынка.

После принятия федерального закона о долевом строительстве необходимость в других ресурсах стала очевидной.

Профессионалы рынка недвижимости сообщили корреспонденту о своих подходах к сложившейся ситуации.

Генеральный директор холдинга RB1 Эдуард Тиктинский:

—Каким вы видите рыночный сценарий финансирования строительства?

—Финансирование строительства, если говорить о рыночном сценарии — это комбинация факторов. Какой будет удельный вес того или иного источника, будет выбирать каждая отдельная строительная компания {СК) для себя, исходя из возможностей, финансовой продвину-тости. Но денег, кроме средств дольщиков, потребуется значительно больше, чем было раньше и есть сейчас. Поэтому мы должны быть к этому готовы.

И. о. директора управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования «Северо-Западного банка Сбербанка РФ» Сергей Евдокимов:

—Расскажите об итогах работы в 2005 году и планах на 2006?

—Наше управление занимается долгосрочным кредитованием строительной промышленности и строительных проектов в различных сферах, в том числе, элитного строительства. По итогам 2005 года, по направлению финансирование строительных проектов, остаток ссудной задолженности превысил 7,3 млрд. руб. Задолженность за год выросла более, чем в 2 раза, планы на 2006 год такие же, т. е. рост в 2 раза. Кроме данной программы, мы собираемся развивать сотрудничество с крупнейшими операторами рынка недвижимости. Сегодня банк работает или планирует развивать сотрудничество со всеми крупнейшими операторами рынка. В целом, портфель банка в части финансирования строительных проектов достаточно диверсифицирован, представлен различными направлениями. В частности, кредиты, выданные на финансирование жилищного строительства, составляют порядка 16%. Мы планируем увеличение доли данного сегмента рынка недвижимости до 20% общей суммы ссудной задолженности.

—Ваш прогноз развития рынка?

—Мы ожидаем, что доля финансирования проектов жилищного строительства будет расти более высокими темпами, чем прирост кредитного портфеля на финансирование строительных проектов. Для банка наращивание объемов кредитования строительства связано с влиянием ипотечного кредитования. Мы предоставляем кредиты физическим лицам на приобретение жилья в одном из объектов, где банк участвует в финансировании строительства. Одно из основных условий запуска ипотечной программы — целевое предоставление банком кредита на финансирование строительства объекта.

—Условия кредитования для СК?

—Для застройщиков сроки кредитования составляют до 5 лет, учитывай возможные задержки сдачи объекта и то, что часть квартир будет не продана. Максимальная доля участия банка — 70% от стоимости дома, ностакой долей пока не профинансирован ни 1 объект. В качестве обеспечения рассматриваем классические виды залогов, а также практикуем залог прав на возводимую площадь. При принятии решения обязательное условие — наличие полного пакета разрешительной документации на строительство. Рассмотрение заявок СК на кредитование — один из самых сложных и трудоемких процессов.

Каждый инвестиционный проект в целом уникален, параметры кредитования конкретного клиента подбираются индивидуально. Нередко приходится сталкиваться с проблемами, которые можно назвать типичными для СК. Например, каждый конкретный объект реализует специально созданная СК. В таких случаях очень сложная структура обеспечения. Привлекаются поручители, залог долей, платежеспособные СК, аффилированные с заемщиком и т. д.

Председатель правления VK «Арсагера» Андрей Белявский:

—Какую роль в финансировании строительства жилья играют фонды?

—Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости и ипотечные фонды являются достаточно новым инструментом для России, тем не менее, они стремительно врываются в нашу жизнь.

Первый фонд появился в конце 2002 года, сейчас фондов недвижимости около 100. Совокупная капитализация фондов превысила $1 млрд. У нашей УК 2 таких фонда. Общий объем средств, которые мы выделяем на строительство типового жилья в СПб — около $11 млн. Структура инвесторов различна: россияне— физические и юридические лица, иностранные инвесторы.

—Насколько изменился рынок за эти годы?

—По разным оценкам, в 2003-2004 году на первичном рынке жилья работали непрофессиональные инвесторы, приобретавшие жилье на ранней стадии строительства с инвестиционной целью. По разным оценкам, они составляли 15-25% покупателей.

Такой доходности, которая была на рынке с 2002 до начала 2004 года, скорее всего, мы уже не увидим, поэтому они ушли с рынка. Сейчас сложно выбрать конкретный объект инвестирования — дом, который принесет доходность. В частности, у нас есть 23 критерия оценки квартиры с точки зрения перспективы инвестирования.

Дата публикации: 17:06 14 марта 2006