Все идет... по нормам

Гаражная проблема, судя по всему, явилась для столичных властей в 90-х годах неприятной неожиданностью. Безусловно, лет пятьдесят назад такого наплыва автотранспорта никто вообразить не мог, но даже в последние десять лет при строительстве новых объектов жилой и коммерческой недвижимости мест для стоянки строилось недостаточно. И вот решение, которое давно назрело, было принято - постановление московского правительства №769 (октябрь 2005 года). В чем суть этого постановления и насколько оно будет способствовать решению гаражно-парковочной проблемы? Прокомментировать ситуацию от имени разработчиков новых нормативов мы попросили заведующую сектором развития пассажирского транспорта НИИиПИ Генерального плана города Елену Боровик.

Сколько нужно мест

Существует заблуждение, что корень проблемы - в плохих нормах. На самом деле нормы, касающиеся парковок и гаражей, согласно действующему законодательству, пересматриваются не реже одного раза в четыре года и приводятся в соответствие с предоставленными Госавтоинспекцией (и прочими ответственными за это организациями) данными о количестве транспорта в Москве. Проблемы возникают не от того, что эти нормы плохи, а от того, что они элементарно не соблюдаются. Как их можно не соблюсти при таком количестве согласований со всеми нужными (и не очень) инстанциями - об этом Е. Боровик судить не берется: это не компетенция Института Генплана.

Нормы не только не соблюдались, но и искусственно занижались предприимчивыми инвесторами. Типичный пример: приходит инвестор согласовывать документацию и просчитывать необходимое по нормам количество машино-мест на парковке. Согласно прежним нормативам количество таких мест для офисных зданий рассчитывалось исходя из числа людей, в этом офисе реально работающих. Площадь офисного помещения весьма внушительна, но инвестор утверждает, что реально работать в нем будут от силы тридцать-сорок человек, ибо для директора запланированы как минимум четыре больших кабинета, плюс огромная столовая для сотрудников, солярий, сауна и чуть ли не крытый корт. Сотрудники Генплана отлично понимают, что инвестор лукавит, но поделать ничего не могут и вынуждены считать стоянку по заявленному проекту.

Еще пример: приходит инвестор и заявляет, что, несмотря на огромную площадь помещения в том торговом центре, что он принес согласовывать, торговая площадь занимает от силы четверть, а все остальное - склады и подсобки. А количество машино-мест по старым нормативам привязано именно к торговой площади, а не к общей. Что потом происходит в реальности, - догадаться несложно.

Почему инвесторы не любят парковки

За последние три года был проведен серьезный мониторинг и офисных, и торговых площадей. В торговых центрах не только запланированный зимний сад, но и дополнительный киоск с прессой воткнуть негде, в офисах работают по пять человек в 15-метровой комнате. Но, как говорится, "поезд уже ушел". Поэтому решили пересмотреть сам подход: сегодняшние нормы офисных и торговых центров привязаны исключительно к общей площади, то есть - сами нормы не повысились (это никому не нужно), просто изменилась "система координат", в которой нарушать эти нормы будет намного сложнее, по крайней мере, сотрудники Генплана на это сильно надеются.

Почему же российские инвесторы всеми правдами и неправдами стремятся избавиться от парковок, в то время как в той же Западной Европе инвесторы стремятся совершенно к обратному? Причина этого, на взгляд Е. Боровик, в том, что, в сфере недвижимости на данный момент в России "рынок продавца", и поэтому российские инвесторы могут не отягощать себя вопросами удобства дальнейшей эксплуатации построенных ими зданий: рынок и так "съест" все, что будет построено.

Инвестор не думает о долгосрочных перспективах проекта, ему нужно построить максимум общей площади, а парковка этому только мешает.

Кроме того, в Москве сегодня многие новые дома, особенно в центре, возводятся методом точечной застройки. Как правило, это дома достаточно высокого класса, и квартиры там продаются по соответствующей цене. Средняя семья, покупающая квартиру в таком доме, имеет нередко более одной машины, поэтому для таких зданий норматив - 1,7 машино-места на квартиру.

Гаражи тоже бывают инвестиционными

Что же касается самих гаражей, то, по словам Е. Боровик, мнение насчет того, что: "понастроили тут гаражей по тридцать тысяч долларов - кто же их у вас купит!" - в корне неверно. Покупают, и еще как покупают! Но отнюдь не те, кто эти гаражи использует по прямому назначению, а частные инвесторы (и, по большей части, - немосквичи).

Вот последняя грустная история: на Смоленке около МИДа ситуация с машино-местами весьма и весьма сложная. Долго считали, наконец, удалось оптимально выделить кусок земли для решения этой проблемы. Построили и стали радостно предвкушать, что гигантская "дикая стоянка" вокруг МИДа наконец-то рассосется. В итоге: все места в новом комплексе раскуплены (и по весьма немалым ценам), но машины на них не стоят. Инвестиции, однако... Та же ситуация в районе метро "Фрунзенская". Впрочем, здесь гаражные реалии мало отличаются от жилищных. Строятся новые дома, квартиры в них немедленно раскупаются и стоят пустыми.

Всерьез и надолго

Но есть и более радостные моменты. Согласно постановлению №769 по новым нормативам обязаны работать инвесторы, неуспевшие пройти градостроительное согласование до ноября 2005 года. Остальные могут работать по-старому, ибо закон обратной силы не имеет. Но не так давно в институт пришли инвесторы из фирмы "Система ГАЛС", занимающейся реконструкцией "Детского Мира" на Дзержинке, и... попросили пересчитать парковку по новым нормативам.

Сотрудники удивились и сказали: "Да у вас и так все в порядке, по закону вы вполне можете работать и по старым нормативам". На что инвесторы сказали, что с этим объектом они собираются работать серьезно, а в торговый центр, у которого негде припарковаться, ни один серьезный покупатель не пойдет. Так что цивилизованный инвестор все-таки "прорастает" сквозь российские реалии, правда, со скрипом и крайне медленно.

В завершение беседы Е. Боровик отметила, что нормативы эти согласовывались болезненно и весьма неспешно, ибо слишком много игроков с разными интересами участвовали в процессе, а, как известно, интересы сегодняшнего инвестора, мягко говоря, не во всем совпадают и с интересами москвичей, и с интересами города в целом. Но если эти нормативы будут соблюдаться, то сегодня уже нельзя будет "воткнуть" очередную многоэтажку или торговый центр в крошечное пятно застройки вопреки и здравому смыслу, и интересам жителей - как пешеходов, так и автомобилистов. Если только они будут соблюдаться...

Новые нормы касаются всех новостроек, включая социальное жилье, возводимое по городскому заказу. Жилье делится на три категории. В первой предполагается, что на человека приходится 50 кв.м жилой площади, во второй - 30-50 кв.м, третья - муниципальные дома (до 30 кв.м). Соответственно, на одну квартиру должно приходиться в 1-й категории не менее двух машино-мест, во второй - 1,7, а в муниципальных домах - одно место на квартиру. Нежилая недвижимость разбивается на 45 типов, а число машино-мест для каждой группы определяется в зависимости от общей площади. Для деловых центров одно место положено на каждые 50-60 кв.м в пределах Садового кольца или на 70-80 кв.м за его пределами.

Дата публикации: 12:04 16 марта 2006

Источник: bpn.ru