Мартовское безумие на рынке аренды летних дач

Аренда загородных домов стала весьма распространенным явлением: москвичи снимают коттеджи как для круглогодичного проживания, так и на один сезон. Поклонники жизни на природе не случайно задумываются о поиске подходящего дома на лето еще в осенние месяцы. Аренда коттеджа — удовольствие не из дешевых: даже сейчас самый скромный вариант в коттеджном поселке реально снять не менее чем за $1 тыс. в месяц. А о том, чтобы подыскать адекватный по цене вариант в апреле–мае, можно даже не мечтать.

Рынку аренды загородных домов свойственна сезонность. Основной спрос, следовательно, и предложение наблюдаются в мае– сентябре. Первые заявки в риэлторские компании начинают поступать уже в феврале–марте, а максимальное число сделок заключается обычно в середине апреля. В это время на рынок выходят собственники, которые изначально придерживали свои коттеджи, чтобы потом сдать их по более высокой цене. В мае на рынке остаются уже неликвидные предложения — либо расположенные очень далеко от Москвы, либо чересчур дорогие и не соответствующие требованиям клиентов.

По данным специалистов компании «МИАН–агентство недвижимости», в 2005 году период активности на рынке аренды загородной недвижимости начался в конце января. В этом году спрос на коттеджи для летнего отдыха оживился только в феврале. Другая ситуация наблюдается в элитном сегменте: собственники стремятся сдать дома на длительный период (от года и более), поэтому здесь динамика спроса и предложения относительно равномерна на протяжении всего года.

«Людей, желающих уехать за город летом или в течение года, стало значительно больше, — отмечает начальник отдела аренды департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Ольга Баштанова. — Одной из основных тенденций 2006 года стало резкое повышение спроса на аренду загородных домов в охраняемых коттеджных поселках. При этом объем предложения по сравнению с прошлым годом почти не увеличился. Кроме того, владельцев загородных домов больше интересуют не сезонные, а долгосрочные арендаторы, поэтому выбора коттеджей в аренду на короткий срок на рынке почти нет».

Доверим нарисовать портрет профессионалам

Большая часть потенциальных арендаторов загородной недвижимости относится к верхушке среднего класса. Согласно наблюдениям специалистов холдинга Rodex Group, состав арендаторов загородной недвижимости выглядит следующим образом: иностранцы (60%), обеспеченные семьи с детьми, пока не готовые к покупке собственного дома, топ-менеджеры российских компаний, выезжающие за город на выходные. Часто длительная аренда позволяет людям определиться в своих предпочтениях для последующего приобретения коттеджа в собственность.

В общем объеме предложений на рынке загородной недвижимости дома, предназначенные для сдачи в наем, занимают около 12%. За последний год спрос на аренду качественного загородного жилья значительно возрос и пока превышает предложение.

Люди проявляют больший интерес именно к организованным поселкам с развитой инфраструктурой, выполненным в едином архитектурном стиле. Наиболее «ходовая» категория — коттеджи и таунхаусы площадью 200–300 кв. м в небольших поселках (в среднем на 20 домов), которые расположены в пределах 30 км от МКАД.

Для клиентов большое значение имеет размер земельного участка, на котором находится дом. Наиболее привлекательны участки площадью не менее 15 соток, с садовыми или лесными деревьями (либо с ландшафтным дизайном). Кроме того, при выборе дома отдается предпочтение его функциональности, грамотной планировке, наличию как минимум двух–трех спален, внутренней обстановке. Нередко наниматели интересуются, есть ли в доме бассейн и сауна (баня), камин.

Стандартные требования к состоянию сдающегося дома: полноценная отделка под ключ, наличие мебели и необходимой бытовой техники. В некоторых случаях клиенты ищут дом с обслуживающим персоналом. Однако требования о дополнительных опциях выдвигают в основном состоятельные наниматели, которые могут себе позволить арендовать дом по цене от $2,5 тыс. в месяц. Клиенты, подыскивающие загородные дома в сегменте эконом-класса, руководствуются, как правило, местоположением поселка и наличием коммуникаций в доме.

«Впрочем, требования арендаторов зависят от многих факторов, — считает управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова. — Например, от срока, на который они собираются арендовать дом, состава семьи (дом для одного–двух человек или для большой семьи с несколькими детьми), личных предпочтений в плане окружения и инфраструктуры (спокойный отдых в коттедже рядом с лесом или насыщенные каникулы в поселке у воды с большим спектром водных развлечений). Поэтому выделить какие-либо усредненные характеристики дома сложно — каждый клиент предъявляет оригинальные требования, а значит, нужен индивидуальный подход к поиску».

Сколько стоит месяц в деревне?

По сравнению с прошлым годом ставки аренды загородных домов немного выросли — примерно на 10%.

Цена загородного объекта в аренду формируется из следующих составляющих: престижность направления, удаленность от МКАД, располагается ли дом в организованном поселке или это отдельно стоящая постройка. Играет роль класс самого поселка, охрана, «начинка» дома (техническое оснащение, качество ремонта и мебели), состояние придомовой территории, наличие рядом леса, близость к воде и т. д.

«Выгодное расположение коттеджа в непосредственной близости от лесного массива или водохранилища дополнительно увеличивает цену аренды на 50%, а развитая инфраструктура дает увеличение ставки на 20%, — комментирует ситуацию генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Евгений Родионов. — Сегодня цена 1 кв. м сдаваемого внаем загородного жилья составляет в среднем $25–40 в месяц. Соответственно, средний загородный домик площадью в 200 кв. м обойдется арендатору примерно в $7 тыс. на месяц. Цена также зависит от сроков съема дома. При длительной аренде наниматель может рассчитывать на значительную скидку».

В среднем ставки аренды загородных домов в верхнем ценовом сегменте колеблются от $5 тыс. до $15 тыс., в среднем — от $3 тыс. до $8 тыс., в нижнем — от $1,5 тыс. до $4 тыс.За $350–500 в месяц реально подыскать скромную дачу у «частников». За сумму до $5 тыс. риэлторы найдут вам отдельно стоящий дом со всеми коммуникациями и удобными подъездными путями, расположенный не далее 30 км от МКАД. Дальше цена будет расти в зависимости близости дома к Москве, направления и прочих условий. Если рассматривать этот сегмент более подробно, то за $1–2 тыс. в месяц вы получите домик в садовом товариществе в 10 км от Москвы, с участком от шести до восьми соток. Общая площадь дома 100–150 кв. м, с двумя–тремя спальнями и центральными коммуникациями.

Аренда более благоустроенного коттеджа общей площадью 150–250 кв. м на 12 сотках лесного участка, в охраняемом поселке на расстоянии от 1 км от МКАД обойдется в $1–4 тыс. в месяц.Более $5 тыс. в месяц будет стоить дом площадью от 350 кв. м, обязательно в охраняемом поселке. В доме — кондиционеры, подогрев пола, камин, сауна/баня, комната отдыха, бильярд и т. д.

Рублевка и все-все-все

Много лет подряд лидером спроса неизменно остается Рублево-Успенское шоссе, несмотря на ограниченное количество предложений, загруженность трассы и завышенные цены. Рублевка предлагает самые дорогие дачи в диапазоне от $3 тыс. до $60 тыс. в месяц. За $3 тыс. можно снять небольшой деревянный дом со всеми удобствами. В среднем за $6–10 тыс. в месяц арендатор получает все необходимое для комфортного проживания. А в таких поселках, как Барвиха, Жуковка и Раздоры, стоимость аренды доходит и до $60 тыс. в месяц. По такой цене предлагаются дома площадью от 800 кв. м, на 60–80 сотках лесного участка.

Второе место по популярности занимают Новорижское и Калужское шоссе, привлекательные прежде всего за счет качества дорог и большого количества предложений, представленных множеством поселков с развитой инфраструктурой. По Калужскому шоссе цены аренды колеблются от $3 тыс. до $15 тыс. в месяц — в поселках Ватутинки, Фоминское, Вороново, Десна.Традиционно пользуется спросом Киевское направление с недавно расширенной трассой, разброс цен — от $3 тыс. до $10 тыс.

Стабильный интерес у арендаторов вызывает Калужское направление: эта трасса является продолжением Профсоюзной улицы, расположенной на престижном юго-западе Москвы.

В последние годы растет популярность Дмитровского шоссе, привлекательного своей разнообразной спортивно-развлекательной инфраструктурой (здесь находятся спортивные клубы «Сорочаны», «Волен», «Яхрома», «Клуб Леонида Тягачева») и близостью «большой воды» (Пестовское, Учинское, Пироговское, Клязьминское, Пяловское водохранилища), где расположены яхт-клубы, пляжи, станции проката мотодельтапланов, конноспортивные комплексы.

Востребованы коттеджи и дачи по Минскому шоссе — продолжение Можайского шоссе, в которое переходит Кутузовский проспект. По данному направлению расположено большое количество стародачных мест — таких, как Жаворонки, Крекшино, Лесной городок, а цена аренды значительно более привлекательная, нежели по Киевской или Калужской трассам.

Менее популярны Горьковское, Рязанское, Ленинградское, Каширское и Волоколамское направления — движение по этим трассам затруднено из-за пробок. Арендные ставки колеблются от $1,5 тыс. до $5 тыс. в месяц. Однако по этим направлениям все-таки реально подобрать хороший эконом-вариант: на Волоколамке — в поселках Опалиха, Нахабино, Снегири, Кантри Клаб. По Ленинградке расположены стародачные поселки Фирсановка, Алабушево, Новоподрезково.

«VIP-предложений на рынке аренды не слишком много, — отмечает О. Баштанова. — Зато дома среднего класса предлагаются по всем направлениям и, как правило, таких предложений больше всего. Как правило, это дом на стандартных шести сотках, площадью от 200 кв. м, с удобствами, стоимость — $1–3 тыс. в месяц».

«В 2005 году рынок аренды коттеджей был представлен 19 доходными поселками, — уточняет М. Маркарова. — Все они находятся недалеко от Москвы по Рублево-Успенскому, Минскому, Можайскому, Новорижскому, Киевскому, Волоколамскому, Ильинскому, Сколковскому, Калужскому шоссе. В Подмосковье наблюдается острая нехватка сдаваемых в аренду поселков западного типа (таунхаусов), по ним спрос существенно превышает предложение. Загородных домов, предназначенных для сдачи в аренду, возводится гораздо меньше, чем коттеджей для продажи».

Летние дачи по зимним ценам

Тем, кто хочет снять коттедж на длительный срок, начинать поиск стоит осенью или в начале зимы, когда с уменьшением спроса арендная плата падает на величину до 20% — нет весеннего ажиотажа, на рынке еще сохраняется довольно большой выбор коттеджей.

В случае если загородный дом нужен только на летние месяцы, специалисты советуют начать подбирать варианты в феврале–марте, когда действуют «зимние» цены, а на рынке еще много ликвидных предложений.

«Если вы хотите получить дом с хорошим соотношением цены и качества, то начать подбирать варианты необходимо именно в феврале–марте, — советует руководитель направления аренды компании «МИАН–агентство недвижимости» Гульнара Рахмангулова. — В это время еще есть возможность снять именно такой дом, какой вы хотите, и именно за те деньги, которые рассчитываете потратить. В середине весны, в период наибольшего спроса, многие хозяева начинают завышать цены».

Поторопиться с арендой дома надо и тем, кто интересуется популярными направлениями: западным, юго-западным и северо-западным, а также тем, кто хочет поселиться на лето около реки или водохранилища или в лесу на участке размером не меньше 20–50 соток. Подобные предложения пользуются большим спросом и расхватываются моментально.

Выбрав загородный дом заблаговременно, арендатор может подписать предварительный договор найма, тем самым закрепив за собой право на заключение основного договора в мае или июне, когда он фактически собирается использовать коттедж. При заключении предварительного договора собственники дома обычно просят внести задаток для подтверждения намерений клиента относительно съема дачи. «Это нормальная практика: и арендатор получает гарантию, что выбранный коттедж не сдадут другому лицу, — рассказывает М. Маркарова. — Если собственник дома откажется впоследствии сдать коттедж, он обязан возвратить внесенный задаток в двойном размере, но и клиент не получает обратно задаток, если договор найма не был заключен по его вине.

Перед тем как отдавать задаток, арендатор обязательно должен проверить документы о праве собственности на дом и полномочия лица, принимающего задаток. Иначе есть риск, что деньги получит постороннее лицо, которое вообще не имеет отношения к выбранному дому. Также необходимо потребовать с лица, принимающего задаток, расписку со ссылкой на предварительный договор».

Чтобы избежать лишних хлопот, лучше прибегнуть к помощи риэлторов. Услуги по подбору адекватного предложения, как правило, обходятся в размер ежемесячного платежа за интересующий дом. Но, во-первых, в каждом агентстве существует база предложений — есть из чего выбирать. Кроме того, риэлторы избавят вас от решения вопросов, связанных с арендой дома. А таких сложностей немало — это и проверка документов владельца на право распоряжаться домом и землей, и составление договора с учетом тех пунктов, которые впоследствии помогут избежать конфликтных ситуаций, и размер предоплаты. Кроме того, еще остаются такие тонкости, как возможные визиты хозяев, порядок ежемесячной оплаты, ответственность за технику и приборы.

Изначально арендодатель заключает договор оказания услуг с риэлтором, а потом непосредственно со съемщиком жилья подписывает договор аренды, который и служит основным правоустанавливающим документом в отношениях между арендатором и арендодателем.

Осмотр лучше проводить ночью

Однако если вы решили заняться поисками загородного дома самостоятельно, то сначала вам необходимо сориентироваться на рынке: рассмотреть имеющиеся предложения и понять, что влияет на их цену. Лучше всего подбирать дом, который расположен в охраняемом поселке: профессиональный «присмотр» за вашим временным жильем в отсутствие хозяев очень важен.

Специалисты рекомендуют перед оформлением документов внимательно осмотреть дом и прилегающую территорию. Предпочтительнее нанести несколько визитов в разное время суток. Будет неприятно, если после подписания договора вы узнаете, например, что ваш участок плохо освещается или, наоборот, в окна дома ночью светит прожектор.

При встрече с хозяином обязательно проверьте, есть ли у него документы, подтверждающие право собственности на дом и, что немаловажно, на участок земли. В противном случае может оказаться, что земля принадлежит какой-нибудь организации или колхозу. «Излишне говорить, что надо посмотреть паспорт человека, сдающего вам дом, чтобы удостовериться, что он именно Иван Иванович Иванов, проходящий по документам как собственник, — отмечает Г. Рахмангулова. — Обязательно проверяйте, на какое количество людей оформлен коттедж, чтобы в разгар вашего замечательного отдыха к вам не нагрянула на законном основании, скажем, супруга хозяина, сдавшего дом без ее ведома».

Для того чтобы впоследствии не возникло неприятностей, требуется грамотно составить договор аренды, в котором будут учтены все особенности вашей сделки. Задача арендатора — внимательно прочесть и скорректировать пункты, касающиеся его прав и обязанностей. Составляя и подписывая договор об аренде, нужно максимально тщательно подойти ко всем мелочам, которые потом способны испортить летний отдых.

Арендная плата в соответствии с законом устанавливается по взаимному соглашению сторон. При оформлении документов подробно выясните, что входит в стоимость аренды — все это должно быть отражено в арендном договоре. В договоре найма необходимо обратить внимание на целый ряд важных моментов. Например, входят ли в плату коммунальные платежи и уборка территории.

Если коммунальные платежи рассчитываются отдельно, то целесообразно заключить дополнительный договор с эксплуатирующей поселок компанией. Так вы сможете проконтролировать, сколько и за какие коммунальные услуги с вас взимают деньги.

В договоре найма оговаривается возможность досрочного расторжения договора как со стороны арендатора, так и со стороны собственника. «Для нанимателя идеальна ситуация, когда собственник не имеет права досрочно расторгнуть договор, а наниматель имеет такое право. Но, как правило, стороны требуют, чтобы параграфы «обязанности и ответственности сторон» носили «зеркальный» характер. То есть если наниматель получает право досрочного расторжения, то и собственник будет требовать его для себя. Либо собственник за досрочное расторжение договора со стороны нанимателя оставляет у себя страховой депозит», — уточняет М. Маркарова.

Непременно оговорите в документе вопрос устранения аварий или неисправностей в коттедже. Конечно, с точки зрения интересов арендатора, эта обязанность возлагается на собственника. Как правило, исключение составляют аварии, возникшие по вине арендатора. Тогда наниматель за свой счет и своими силами устраняет их последствия и возмещает нанесенный ущерб. При заключении договора арендатор обычно вносит страховой депозит на случай причинения ущерба коттеджу, мебели или оборудованию.

Обратите внимание на то, чтобы был предусмотрен механизм возврата страхового депозита при расторжении или прекращении договора. Необходимо составить опись имущества, находящегося в доме, и приложить его к договору найма. Это поможет избежать впоследствии споров и конфликтов. В случае значительной порчи имущества составляется соответствующий акт, определяется размер материального ущерба, который ложится на съемщика, по вине которого был нанесен урон. Потерпевшая сторона в случае нежелания съемщика возместить ущерб имеет право обратиться в суд.

«В договоре предусмотрите некие штрафные санкции для хозяина, если он хочет расторгнуть с вами договор досрочно без какой-либо уважительной причины, — советует Г. Рахмангулова, — например, выплату денежной компенсации. Это скорее просто психологический прием, рассчитанный на то, чтобы у хозяина не родилась мысль расторгнуть договор, если он нашел других клиентов, готовых заплатить больше. Все-таки остаться с выплаченной компенсацией, но без дачи в середине лета, когда на рынке уже нет хороших и адекватных по цене предложений — удовольствие небольшое».

Ольга Баштанова, начальник отдела аренды департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— Дачный сезон длится, как правило, пять–шесть месяцев — с апреля–мая по сентябрь–октябрь. Но есть клиенты, которые планируют снять дом только на три летних месяца. Такие варианты найти очень сложно, так как хозяева загородной недвижимости надеются найти арендатора на длительный срок (по крайней мере на полгода). Те владельцы, кому это не удалось, все-таки сдают коттедж на сезон, а цену поднимают в два раза.

Арендаторы, снимающие дачу на сезон, обычно не придают значения расстоянию и рассматривают предложения и до 70 км. Направление в этих случаях также не принципиально.

Мария Жукова, заместитель директора управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Спрос на аренду коттеджей в ближнем Подмосковье в настоящее время растет. Все чаще хозяева домовладений обращаются в риэлторские компании с просьбой помочь сдать в аренду их собственность. Клиенты становятся более разборчивыми в выборе загородного дома, а интерес к отдельным поселкам таков, что приходится записываться в очередь за несколько месяцев, обычно в феврале, чтобы успеть снять дом к лету — самому популярному периоду для жизни за городом.

Для проживания в течение года дома снимаются реже. Кроме того, перед Новым годом много желающих снять дом на праздничные дни. В основном москвичи (наиболее популярной категорией арендаторов являются именно семьи москвичей с детьми) предпочитают снимать дома и коттеджи на расстоянии не более 30 км от МКАД. Намного реже пользуются вниманием клиентов дома, находящиеся на расстоянии от 30 до 50 км от МКАД.

Гульнара Рахмангулова, руководитель направления аренды компании «МИАН–агентство недвижимости»:

— Некоторые риэлторские компании бесплатно страхуют своих клиентов от гражданской ответственности, например, на случай пропажи или порчи имущества в доме, повреждения участка или насаждений. Тем, кто решил обойтись без помощи риэлторов, я бы советовала все-таки подстраховаться самостоятельно. На мой взгляд, опись имущества, находящегося в доме, — это обязательная мера предосторожности. Составление описи и приложение его к договору аренды поможет как хозяину, так и нанимателю впоследствии избежать взаимных обид и конфликтов, скажем, из-за «пропажи» табуретки или садовой лопаты.

Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood:

— Я бы посоветовала перед заключением договора найма выяснить, входят ли в плату за наем коммунальные платежи, уборка территории, услуги садовника и т. д. Иногда собственники пытаются возложить на нанимателя обязанности по уходу за садом и прилегающей территорией, а также предусматривают ответственность за гибель насаждений. Поэтому, если арендатор не является любителем-садоводом, ему лучше избежать такой обязанности.

Евгений Родионов, генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group:

— Если смотреть на рынок аренды загородной недвижимости глазами девелопера, то сегодня строительство коттеджных поселков с целью последующей сдачи в аренду — долгоокупаемый для инвестора проект. Выгодно строить небольшие элитные поселки в 10–15 домов, ориентированные на обеспеченных людей, под которых выбирается концепция объекта, архитектурный стиль и т. д. Таким образом девелопер минимизирует возможные риски.

Дата публикации: 12:55 23 марта 2006

Источник: bpn.ru