Строительный рынок Москвы: есть ли жизнь после 214-ФЗ?

С момента принятия нашумевшего закона № 214 об участии в долевом строительстве прошел почти год. Поправки к нему, которые все это время с нетерпением ждали застройщики, до настоящего момента так и не приняты. И вероятность того, что это когда-нибудь произойдет, уменьшается с каждым днем. Поэтому участникам строительного рынка приходится адаптироваться к условиям работы в рамках нового законодательства, а предположения аналитиков о возможных последствиях принятия закона начали сбываться. Сокращение объема предложений на рынке и, как следствие, удорожание стоимости 1 кв. м из области прогнозов перешли в разряд реалий.

После вступления закона в силу нарушился баланс спроса и предложения на рынке новостроек. Особенно ярко эта тенденция обозначилась к концу 2005 года.

Сокращение числа выставленных на продажу объектов составило, по разным данным, от 15 до 30%. Темпы роста цен на первичном рынке достигли 4–5% в месяц.

Недостаток качественных предложений в сегменте новостроек при высоком платежеспособном спросе активизировал интерес покупателей к вторичной недвижимости и, соответственно, подтолкнул рост цен на нее. Только за период с сентября по декабрь 2005 года стоимость квартир выросла в среднем на 12%. В конце прошлого года средняя цена, по которой в Москве 1 кв. м выставлялся на продажу, приблизилась к $2,5 тыс.

В то же время в столице резко сократилось количество площадок под застройку. Это вынудило девелоперов взяться за сложные комплексные проекты с серьезными обременениями, которые требуют крупных вложений на начальном этапе. Вместе с тем по новому законодательству строительные компании уже не могут привлекать деньги частных инвесторов. Это одна из причин, по которой уменьшилось количество возводимых объектов.

Гадание на ценах

«В ближайшие год–полтора произойдет резкое снижение количества предложений на рынке на фоне растущего спроса, — считает коммерческий директор холдинга «Капитал груп» Алексей Белоусов. — Это приведет к дальнейшему росту стоимости 1 кв. м и вынудит покупателей выбирать жилье не по своему желанию, а из того, что есть. В результате возможны изменения в структуре спроса на квартиры».

Есть опасения, что к концу этого года на столичном рынке жилой недвижимости произойдет коллапс. Сегодня некоторые девелоперы всерьез заявляют, что переходят из жилого сектора в сегмент коммерческой недвижимости. Аналитики почти не сомневаются в том, что уже этим летом цена столичного 1 кв. м вырастет до $3 тыс.: сроки вывода новых объектов на рынок увеличились, к тому же их количество по-прежнему остается довольно небольшим.

По мнению генерального директора группы компаний «Конти» Вячеслава Тимербулатова, строительный рынок инертен по своей природе, поэтому реальные объемы этого сокращения проявятся еще позднее. Безусловно, застройщики продумывают альтернативные схемы работы, но компаний, действительно работающих в строгом соответствии с 214-м законом, пока немного.

Стратегия выживания

Крупным компаниям всегда проще обеспечить финансирование проектов, используя разные схемы привлечения денег. Это могут быть как собственные, так и заемные средства, к которым относятся кредиты (банковское кредитование остается самым актуальным способом), облигационные займы, деньги фондов недвижимости и другие инструменты. Другой вопрос, что ресурсы после принятия закона о долевом строительстве подорожали.

В то же время большинство компаний приступило к разработке альтернативных схем привлечения денег частных лиц для финансирования своих объектов. Одна из таких схем — вексельная, она подразумевает заключение договора, в котором оговорены характеристики квартиры, ее стоимость, условия оформления, но не упоминается о финансовых обязательствах сторон. Покупатель вносит деньги и получает вексель, стоимость которого равна цене квартиры. Некоторые фирмы прорабатывают варианты проведения сделок по предварительным договорам, в которых закреплено обязательство заключить договор купли-продажи, когда объект будет достроен.

Весьма популярной становится схема проектного финансирования. Многие банки (как отечественные, так и иностранные) заинтересованы в том, чтобы инвестировать в возведение тех или иных объектов. «Проектное финансирование — действительно интересная схема, позволяющая производить точечное вложение средств, — поясняет заместитель генерального директора по экономике и финансам концерна «Крост» Виктор Мосин. — Но, насколько мне известно, все подобные проекты в данный момент находятся в стадии обсуждения с банками, на рынке они появятся не раньше чем через полгода. Трудность состоит в определении залогового обеспечения: будут это основные средства, площади в конкретном объекте или что-то еще».

Возможны варианты

Некоторое время назад новый способ кредитования застройщиков предложил Сбербанк. Покупатель квартиры кладет на банковский депозит деньги, которые перейдут застройщику только после оформления жилья в собственность. Пока эта схема не заработала — говорить о ее плюсах и минусах сложно. Но то, что деньги в этом случае предполагается хранить на депозите в банке, а не на счете застройщика, явно снизит риски для покупателя. Даже если у застройщика начнутся финансовые проблемы и он будет объявлен банкротом, покупатель вправе расторгнуть договор с банком и вернуть средства.

Однако мнения застройщиков относительно новой программы Сбербанка неоднозначны. «Мы приветствуем любую новую схему привлечения денежных средств, которая укладывается в рамки закона, — комментирует ситуацию пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-ХХI век» Сергей Лядов. — Чем больше финансовых инструментов получат застройщики, тем больше станут объемы строительства жилья. Что касается предложения Сбербанка — оно всем хорошо.

Правда, есть один нюанс: на этапе, когда застройщик выполнит все требования банка, потребность в финансовых ресурсах будет не столь ощутимой.

Сбербанк, реализуя эту схему, берет на себя по сути функции надзора и контроля в сфере возведения жилья. Если ему удастся договориться с застройщиками, то он займет весомую долю кредитования на рынке новостроек».

В свою очередь В. Тимербулатов отмечает, что такая схема является весьма затратной для застройщика: «В случае если срочный вклад будет расторгнут дольщиком и он заберет свои деньги, ставка кредитования банком застройщика поднимется до рыночной. Деньги, получаемые застройщиком от банка по льготной ставке, — это только те средства, которые дольщик внес на депозит под конкретный проект. Если этих средств окажется недостаточно, банк компенсирует застройщику разницу по рыночной стоимости. Вместе с тем в соответствии с законом о долевом строительстве банк будет выдавать кредиты только после получения застройщиком разрешения на строительство. То есть компании еще до получения займа придется инвестировать в проект как минимум 30% собственных средств».

Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга «Капитал груп»:

— На рынке недвижимости появилась серьезная проблема — это дефицит предложений, который еще не проявил себя в полном объеме. От момента запуска проекта и до появления квартир в продаже в среднем проходит год–два. Реальное сужение рынка можно будет оценить в конце 2006–начале 2007 года.

Основная трудность, которую повлекло принятие закона № 214, заключается в том, что соинвестор лишается права выбора схемы финансирования строительства объекта. Безусловно, есть вещи, которые дольщик должен знать — например, пакет исходной разрешительной документации, имеющийся у застройщика. К тому же теперь соинвестор лишается права вхождения в проект на ранней стадии, что приведет к росту стоимости 1 кв. м. На мой взгляд, основная проблема закона — безальтернативность.

Вадим Васильев, руководитель пресс-службы группы компаний МИАН:

— 214-й закон оказал серьезное влияние и на рынок новостроек, и на рынок вторичной недвижимости. По мнению специалистов МИАНа, за последний год объем предложений на рынке новостроек сократился на 20%, а из-за бурного развития ипотечного кредитования спрос на жилье только рос. Сейчас новостройки, в которых цена и качество квартиры соответствуют друг другу, распродаются очень быстро. К окончанию строительства в продаже остаются только не самые ликвидные предложения — например, в новостройках эконом-класса зачастую долго продаются четырехкомнатные квартиры.

Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-ХХI век»:

— В условиях ажиотажного спроса на жилье давать прогнозы затруднительно. В этом случае большую роль играют не только рациональные факторы, но и мотивы, обусловленные психологией покупателей. Если все-таки попытаться спрогнозировать рост цен, то его темпы в ближайшие месяцы вряд ли составят меньше 2–3% в месяц.

В долгосрочном плане очень многое зависит от того, каким образом станет реализовываться национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».

Виктор Мосин, заместитель генерального директора по экономике и финансам концерна «Крост»:

— На московский рынок стало выходить гораздо меньше ярких, крупных проектов, которыми отличался, например, 2004 год. Но как-то связывать это со вступлением в силу 214-го закона я бы не решился. Это естественный процесс, на который влияет множество факторов, в том числе и сокращение количества площадей под застройку.

Рост цен на жилье продолжится, и, вероятно, уже к лету стоимость 1 кв. м поднимется до $3 тыс. Но у любого товара есть некая предельная цена — думаю, стагнация на рынке недвижимости должна наступить к концу этого года.

Александр Моторин, заместитель руководителя департамента недвижимости корпорации Mirax Group:

— Финансирование строительства наших объектов частично осуществляется по договорам соинвестирования. Однако наряду с этой схемой корпорация Mirax Group уже достаточно давно использует и другие инструменты привлечения денег, стараясь максимально диверсифицировать их набор. Среди них банковское кредитование и привлечение средств с рынка долговых инструментов (российские облигации, credit linked notes (кредитные ноты), паевые инвестиционные фонды).

Главным минусом вышеуказанных схем финансирования, с точки зрения потенциальных покупателей, является рост цен 1 кв. м, а также невозможность покупки квартиры на начальном этапе строительства, когда, как известно, цены минимальны.

Вячеслав Тимербулатов, генеральный директор группы компаний «Конти»:

— Резкий скачок цен на недвижимость в начале 2006 года может привести к постепенной коррекции стоимости жилья в сторону уменьшения, но это произойдет не раньше чем в середине года. Правда, подобного рода перемены коснутся только вторичного рынка недвижимости, так как цены на нем побили все рекорды. Ликвидное жилье будет распродано, останутся менее интересные предложения, цены должны опуститься или зафиксироваться на одной отметке.

Первичный же рынок более стабилен, особенно в сегментах бизнес-класса и элитного жилья, поэтому вряд ли стоит ожидать на нем существенных изменений.

Дата публикации: 16:33 29 марта 2006

Источник: bpn.ru