Кто уволок деньги обманутых соинвесторов?

Конфликт вокруг обманутых приобретателей жилья — «вялотекущая революция». Признаки налицо. Восставшие дольщики усвоили главные тезисы: «никто не даст нам избавленья» и «промедление — гибель для восстания». Они пытаются наращивать акции протеста, прекрасно понимая, что стоит поверить властям и умерить митинговые страсти, как дело ляжет под сукно.

Сегодня требования соинвесторов звучат примерно так: «Внести поправки в закон, изменить весь комплект подзаконных актов. Определить границы ответственности застройщиков за срыв сроков строительства, определить ответственность контролирующих органов». Особо идейные борцы требуют наказания виновных. А пока даже не составлены (вернее, не приняты властями) полные списки обманутых дольщиков: в Москве их от 15 тыс. до 25 тыс., в области — 25–35 тыс., по России — 50–100 тыс., но в столице официально признаны пострадавшими только 1779 человек.

Другая сторона тоже поднаторела в создании стратегий. Во-первых, власти привычно обязуются решить все проблемы: кто-нибудь да поверит. Правда, сделать это они собираются к 2008 году, т. е. к периоду послевыборному, когда принято давать новые обещания, а не выполнять старые. Во-вторых, в критический момент можно банально «ошибиться», как это сделали подмосковные власти, поспешно заявив, что ведут переговоры о передаче незавершенных объектов компании «Стройиндустрия» новому застройщику. Пара недель передышки обеспечена.

Но важнейшая составляющая обороны — создание раскола в рядах наступающих. Рядом с самодеятельными объединениями обманутых дольщиков продвигаются организации официальные. Гневному дольщику, прорвавшемуся в высокий кабинет, в лучшем случае скажут: «Всероссийских союзов и ассоциаций насчитывается уже с десяток. Вы сначала между собой разберитесь, а потом беспокойте занятых людей», в худшем: «А ты кто такой?»

Миф о «соинвесторе»

Впрочем, причины для раскола есть. Большая часть пострадавших покупала квартиры для того, чтобы в них жить. Отношения, которые описываются в так называемых договорах соинвестирования, — в чистом виде покупка с отложенной передачей товара или, иначе говоря, с предоплатой. Этой «отложенностью» и объясняется меньшая цена квартиры по сравнению с той, за которую реально получить готовый товар сразу.

Инвестиция — это долговременное вложение капитала с целью получения прибыли. Часть пострадавших — те, кто приобретал квартиры на нулевом цикле с целью дальнейшей перепродажи, соинвесторами могут считаться с натяжкой. Они не участвовали в управлении строительной компанией, не контролировали ее финансовую политику. Они приобретали не акции, а квартиры, и будет нелегко доказать в суде, что они покупали их для перепродажи, а не в качестве подарков для многочисленных племянников.

Но это не мешает должностным лицам заявлять, что «спекулянты» ничего не получат. Понятно, что эта категория потерпевших более сговорчива, и в то время, когда большинство потерпевших требуют жилья, они с радостью согласились бы получить обратно свой капитал. Таким образом, раскол имеет почву и без подставных ассоциаций.

Но следует помнить, что рыночная экономика спекулятивна по своей сути, а делить пострадавших на «агнцев и козлищ» можно бесконечно. Говорят, будто на правительственном совещании в одном большом городе уже прозвучало и такое предложение: «первичникам» — тем, кто заключал договор с застройщиком, скажем, в 2002 году, квартиру предоставить, а владельцам «переуступки» — тем, кто купил права на жилье у «первичника», скажем, в 2004-м — квартир не видать. Надо думать, и это предложение — не последнее.

Тем не менее только признание всех пострадавших потребителями и распространение на них закона «О защите прав потребителей» создаст правовую базу для справедливого решения проблемы. Это поможет точно определить степень ответственности и застройщика, и администрации, привлекшей его к исполнению контракта. Появится шанс адекватно оценить роль как случайных факторов, так и «сложившейся практики» строительства.

Все застройщики делают это

Что привело к кризису? Причин много, но некоторые бросаются в глаза. Строительный бизнес — отрасль настолько специфическая, что «узкие места» переходят только в еще более узкие. Вот пример. Многие годы возведение подавляющего большинства объектов стартует еще до утверждения проекта. Причина известна: сложность согласований такова, что, если не начать строительство параллельно с оформлением документов, уложиться в срок инвестиционного контракта попросту нереально. Если, конечно, застройщик не является «особой, приближенной к императору».

Некоторые горячие головы утверждают, что нормативные акты запрограммированы на нарушение и призваны создавать многочисленные, но решаемые трудности. Так, подготовка и согласование исходно-разрешительной документации начинаются с регламентного альбома (буклета) — краткого содержания будущего проекта. Вносить изменения в регламентный альбом после его визирования уже нельзя. Из этого следует, что скорее всего застройщику понадобится неформальная помощь будущих контролеров для разработки проекта и выяснения шансов еще до составления буклета.

Но, как ни старайся, в ходе согласований исходно-разрешительной документации к проекту все равно возникнут многочисленные вопросы. Или не возникнут. Все зависит от сообразительности застройщика. Иногда (особенно когда строительство уже идет) от него требуют «сообразительности» в таких размерах, что возводимый объект становится нерентабельным. Тогда застройщик бунтует, и конфликт выходит наружу: чиновники заявляют о «многочисленных нарушениях» в почти готовом здании, его возведение приостанавливается, начинаются суды, а покупатели мечутся, не зная, чью сторону принять.

Кстати, застройщики, начиная работу, не особенно скрывают отсутствие окончательного проекта. Посмотрите на рекламу одного и того же строящегося объекта в разные годы. Пирамида «Триумф-Паласа» постепенно превратилась в изящный шпиль, «Вертикаль», прячущая в облаках верхнюю часть, оказывается, спрятала на пяток этажей больше дозволенного Москомархитектурой. «Самовольные» этажи — классика жанра: и несколько месяцев не проходит, чтобы не наказали очередную компанию, «уродующую облик столицы».

Но главный кошмарный сон застройщика — смена власти в городе, поскольку прежние договоренности (и не только устные) не засчитываются.

Свет далекой звезды

Всего в кризисе с соинвесторами засветилось до 40 компаний только Московского региона. И лишь в действиях трех или четырех из них ясно видны преступные мотивы. Остальные, как принято говорить, стали жертвами обстоятельств.

Одно из самых ярких «обстоятельств» — конфликт вокруг строительства компанией «Принт-Капитал» комплекса «Звезда России» в Химках. Из восьми зданий полностью было построено три, частично — два, началось возведение шестого. И тут администрация города обнаружила нарушения. Поводом послужили тонкости заключения договора аренды. Для правоохранительных органов этого оказалось недостаточно, и они пошли дальше.

По утверждению прокуратуры, у «Принт-Капитала» не было проектно-сметной документации, до октября 2005 года компания «привлекала денежные средства граждан путем заключения договоров инвестирования, заведомо зная, что построенное жилье не может быть введено в эксплуатацию из-за отсутствия разрешительных документов». Перечитайте последнюю фразу. Почему тогда власти разрешили компании строить, заведомо зная, что не позволят принять дом в эксплуатацию?

Вероятно, дело в том, что в 2004 году в Химках сменилась администрация. Именно после этого прозвучало: «инвестиционный контракт заключен с многочисленными нарушениями требований закона, предъявляемых к заключению таких сделок», договор был благополучно разорван в одностороннем порядке. Застройщик не смог договориться с новыми властями, а итог оказался плачевным именно для соинвесторов. Они-то и устроили одно из первых выступлений — пикет на Ленинградском шоссе и голодовку.

В этой истории вот что еще интересно. Собственно строительство «Звезды России» вел генподрядчик «Принт-Капитала» — компания «Гиза–XXI век». Накануне конфликта застройщика с городской администрацией сотрудничество двух компаний прервалось. Но вскоре пошли слухи, что именно «Гиза» будет достраивать «Звезду России». Среди аргументов в пользу такого решения администрации приводился и такой: у генподрядчика осталась... строительная документация. То есть та самая документация, отсутствие которой послужило причиной для преследования «Принт-Капитала» прокуратурой области.

Видимо, это оказалось чересчур даже для нашей страны. Поэтому в феврале на совещании в обладминистрации решили, что достраивать комплекс (полностью или частично, пока не ясно) будет третья сторона — группа компаний ПИК. Очевидно лишь то, что в конфликте вокруг «Звезды России» отразилась главная причина всего кризиса с обманутыми дольщиками — попытка передела строительного рынка. А руководителей «Принт-Капитала» все же арестовали.

И закон с законом говорит...

Вы спросите, почему все эти обстоятельства сплелись в клубок именно вокруг строительного рынка. Но можно сформулировать вопрос и так: «А почему строительный рынок должен был стать исключением?»

Сбербанк России разработал и активно рекламирует схему «легального обхода» 214-го закона. Дольщик открывает в банке специальный беспроцентный вклад на приобретение жилья в доме, возведение которого финансирует Сбербанк. Все логично. Но зачем тогда нужен закон?

Что выигрывает покупатель, если стройка через пару лет все же встанет? Во всяком случае ему гарантированно вернут назад вклад. Но и только. Что получает застройщик, который раньше брал деньги непосредственно от покупателя? Неофициально утвержденную схему сбора денег с покупателей квартир в обход 214-го закона.

Осталось только решить мелкие проб-лемы. Например, с Гражданским кодексом, где подобный вид вкладов не предусмотрен, или с только что принятым законом о рекламе, который разрешает рекламировать лишь объекты, строящиеся по договору участия в долевом строительстве или через жилищные кооперативы. Все другие формы отношений между застройщиком и приобретателями квартир рекламировать запрещено.

Нас убеждают в том, что закон о долевом строительстве призван покончить с перебрасыванием новых средств на достраивание старых объектов, т. е. с «пирамидами». Так ли это? В ст. 18 закона есть абзац, который гласит: «Застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов». Именно так: «участниками», а не «участником», «домов», а не «дома», являющегося объектом договора! То есть и новый закон допускает маневрирование средствами.

Зачем тогда было необходимо введение этой формулировки? Может быть, для того, чтобы, используя одну трактовку, «выдавить» с рынка мелкие компании и поддержать высокие цены на недвижимость? По разным оценкам, со строительного рынка в ближайшее время уйдет от четверти до трети компаний. После этого ст. 18 можно будет трактовать и по-другому.

А вот еще пример игры вокруг единственного и множественного числа. В той же ч. 2 ст. 3 применена такая формулировка: «привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение». Не чувствуете, где подвох? А ведь ни Сбербанк, в котором гражданин открывает счет, ни застройщик, берущий у Сбербанка кредит, не являются — если их рассматривать по отдельности — тем самым «лицом», которое привлекает средства и принимает на себя обязательства, после исполнения которых и т. п. Вот если бы было «физическими или юридическими лицами», тогда их можно было бы рассматривать как совокупный субъект правонарушения.

Не важно, как пишут — важно, как трактуют

Задача для молодых юристов. Три чабана — Мамед, Меред и Мурад — ушли в пустыню искать верблюдов. Почему-то разругались и заночевали неподалеку друг от друга. Мамед решил отомстить Мураду. Подкрался, всыпал яд в кувшин с водой и ушел. Меред тоже решил отомстить Мураду. Подкрался, вылил из кувшина воду и ушел. Мурад умер от жажды, а дело каким-то образом раскрылось. «В чем я виноват? — кричал Мамед. — Ведь Мурад не выпил отравленную воду!» «Я не виноват! — защищался Меред. — Ведь я вылил отравленную воду!» Кто же виноват? Правильно — оба джигита как совокупный субъект.

Проще говоря, не важно, какие кривые выписывает схема, обходя № 214-ФЗ, в любом случае это — правонарушение. С другой стороны, будь закон безупречен, прикрой он все лазейки, строительство вообще остановилось бы. Ситуация получается практически безвыходная.

Разумеется, сразу после принятия нехорошего закона начинается его обсуждение, появляются предложения исправить и дополнить. Сколько мелких компаний исчезнет с рынка за годы совершенствования закона и какая «сообразительность» потребуется со стороны других компаний для убеждения законодателей, это уже другой вопрос.

Конечно, передел рынка с помощью законотворчества и искусственных кризисов куда приличнее тех криминальных методов, что практиковались в начале 1990-х. Тогда клиенты если и узнавали о смене владельца компании, то обычно из «Чрезвычайных происшествий» по ТВ. Теперь они становятся обманутыми дольщиками. А когда не становятся, все равно рискуют: «серые» схемы, применяемые сегодня застройщиками, гораздо опаснее для покупателей жилья, чем хитрые «договоры соинвестирования».

Что касается тех компаний, которые решили твердо следовать букве закона, то представитель одной из них недавно признал: «Оформление всех необходимых документов для получения разрешения в рамках закона о долевом строительстве вполне реально. Правда, это требует ресурсов, в результате чего себестоимость объектов увеличивается минимум на 10%». И добавил: «Думаю, спрос на эти объекты будет превышать предложение, так как компаний, работающих в рамках нового закона, — единицы. Скорее всего, мы сможем поднять цену на 20%, и потребитель согласится платить за свою безопасность».

Знаете, почему в XIV веке во Франции вспыхнуло крестьянское восстание Жакерия? На деревню напали разбойники, а барон со слугами отсиделся в замке. Когда разбойники покинули деревню, забрав все, что могли, крестьяне подошли к воротам замка и спросили у барона: «Как же так, сир? Мы вас поим, кормим, а вы не выполнили свою единственную обязанность, не защитили нас?» Барон со стены замка объяснил, что эта его обязанность ни в каких нормативных актах не прописана. Вот тут все и началось. Пол-Франции поднялось, потому что не одни разбойники, так другие народ замучили. Восстание, конечно, подавили. Но с XIV века во Франции прописаны не только обязанности подданных, но и обязанности власти.

«Долевое строительство — сфера отношений частного бизнеса и частных лиц, мы в спор хозяйствующих субъектов не вмешиваемся» — этой фразой подмосковные чиновники больше года отбивались от обманутых граждан. «Мы понимаем, что все, что делается для помощи пострадавшим соинвесторам, убыточно для города», — считает председатель Мосгордумы Владимир Платонов. Иначе говоря, нехорошо, что бюджет («простые граждане») вынужден оплачивать «коммерческую неудачу» других частных лиц. «Это вопрос москвичей, московских семей, нам небезразлична их судьба», — успокаивает мэр столицы.

Подобные высказывания не совсем корректны. У каждого инвестиционного договора есть две стороны: правительство региона и застройщик. Где была одна из сторон, когда у второй дела пошли вразнос? Чего она ждала год, а то и два? Митингов и голодовок? Простые граждане избирали свою власть, которая от их имени заключила со строительными компаниями инвестиционные договоры и несет за них полную ответственность. Город и область не только получили по этим договорам миллиарды рублей в свой бюджет (на нужды простых граждан), но и возложили на себя обязанности по контролю исполнения договоров. И они эту свою обязанность не выполнили.

Дата публикации: 10:06 03 апреля 2006

Источник: bpn.ru