Надежность во всем

Одним из четырех приоритетов, предложенных властями страны в качестве национальных проектов, является решение квартирного вопроса россиян. Обозначенная президентом задача национального проекта "Доступное жилье" призвана создать такие условия, чтобы к 2010 году как минимум треть граждан страны за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов могла приобрести квартиру, отвечающую современным требованиям. Как считают специалисты, решение этой задачи возможно лишь за счет крупных девелоперских проектов, комплексного освоения больших территорий. Одним из таких проектов, реализуемых в Санкт-Петербурге, является строительство в Невском районе квартала из 39 корпусов, объединенных единой инфраструктурой и инженерными коммуникациями. Проект получил название "Невская галактика", а реализует его компания "Синтез девелопмент". В октябре 2010 года весь застраивающийся квартал должен быть сдан госкомиссии. В результате город получит около 300 тыс. кв. м жилых и коммерческих помещений. О том, как развивается проект "Невская галактика", рассказывает председатель совета директоров компании "Синтез девелопмент" Григорий Фельдман.

- Расскажите, пожалуйста, на какой стадии находится реализация проекта "Невская галактика"?

- Участок земли, где будет построена "Невская галактика", расположен на месте бывшего золоотвала ТЭЦ-2. Для того чтобы начать строить, мы должны провести полную рекультивацию земли. На сегодняшний день в соответствии с утвержденной схемой идет вывоз грунта со стройплощадки. Здесь мы столкнулись с определенными трудностями технического характера.

Гидрогеология оказалась сложнее, чем предполагалось на стадии разработки проекта. Но это, в общем-то, рабочие моменты.

- Я слышал, что весь Петербург расположен на тектонических разломах, а строить на них опасно.

- Да, такие тектонические аномалии есть. Но если из-за этого не строить, то всем нам надо собраться и уехать из Петербурга. Петербург весь стоит на разломах. Конечно, я не претендую на ранг ученого, посвятившего много лет исследованию данного вопроса, и эти мои слова не следует воспринимать буквально. Но, поверьте, ничего уникального в смысле геологии в районе "Невской галактики" по сравнению с другими районами города нет. Просто при строительстве необходимо проводить соответствующие мероприятия. Например, на своей площадке мы забили пробные сваи. Они стоят, набирают нагрузку. На глубине 16 м сваи уперлись в твердый несущий слой. Если выдержат месяц и его не продавят, значит, все нормально и можно строить. По мере разворачивания строительства будем забивать пробные сваи по всей площади участка. Мы подходим к делу очень тщательно, ведь дома должны стоять на надежном основании.

- Когда, по плану, должны начаться работы по нулевому циклу?

- В конце марта - начале апреля. Мы работаем в рамках утвержденного графика.

- Кто проектировщики проекта?

- Проект рекультивации выполняет профильный институт "Петрохимтехнология". Мы не только полностью вывозим старый грунт, но и делаем стену в грунте, создавая противофильтрационную завесу. Необходимо обеспечить защиту стройплощадки от влияния стоков извне, поскольку на других участках рекультивация по нашей технологии не проводилась. Что касается проекта самого комплекса застройки, то им занимаются специалисты научно-проектного института "СПБЗНИиПИ".

- Есть мнение, что наши архитекторы не всегда могут адекватно учитывать требования рынка. Они не под то "заточены". И в этом отношении очень важно, кто и как ставит им задачи.

- Бывает, что перед проектировщиками ставят задачу максимального выхода площадей. В результате они могут нарисовать что-то неудобоваримое. Например, на 20 квартир на этаже будет запроектирован один лифт. Как известно, самым эффективным зданием с точки зрения использования полезной площади является тюрьма. Но вряд ли кто-то предпочтет жить в тюрьме добровольно. Мы, разумеется, также имели в виду максимальный выход площадей, но не площадей вообще, а тех, которые люди захотят купить. Из этого и исходили в наших планировочных решениях. Планировки делались под руководством специалистов нашего отдела продаж. Они, конечно, не учили архитекторов рисовать, а инженеров - расставлять несущие конструкции, но философию основных планировочных решений предлагали именно наши продавцы.

Были проведены также серьезные маркетинговые исследования, на основе которых выдавались соответствующие задания проектировщикам по планировкам. Для того чтобы определить, как меняется спрос, сейчас мы заканчиваем второе маркетинговое исследование. Полученные данные лягут в основу решений, которые мы будем закладывать при проектировании следующих корпусов. Так будет происходить постоянно. Если построенное жилье не отвечает требованиям рынка, то проблема не в архитекторах, а в отсутствии правильно организованного процесса. Архитектор, в конце концов, только исполнитель, обязанностью которого является выполнение пожеланий заказчика в соответствии с установленными требованиями безопасности, нормативами и т.д.

- Вы начали столь масштабный проект, каким, без сомнения, является "Невская галактика", в условиях высокой степени неопределенности на рынке недвижимости.Почему вы считаете, что построенное жилье найдет своего покупателя, тем более по стоимости, которая позволит окупить вложения?

- Как известно, одной из серьезнейших проблем строительного рынка Санкт-Петербурга является дефицит участков земли, пригодной под застройку. Естественно, не просто земли, а инженерно подготовленных площадей. Для того чтобы обеспечить петербуржцев жильем, допустим, в соответствии со средним нормативом 28 кв. м на человека (который сильно не дотягивает до Европы, где этот показатель равняется 40 кв. м, и уж тем более до Америки, где он равен 70 кв. м), нужно, если я не ошибаюсь, 3 млн кв. м земли. А имеется в несколько раз меньше.

Это одна из причин, почему в настоящее время на рынке происходит падение объемов строительства. Конечно, сказывается и негативное влияние небезызвестного и крайне неудачного закона о долевом строительстве, но все же главная причина спада связана с дефицитом подготовленной земли. И быстро решить эту проблему вряд ли удастся. Поэтому мы рассчитываем выйти на рынок первичной недвижимости с нашим кварталом "Невская галактика" как раз в тот момент, когда будет наиболее ощутим спад в объемах предложения.

- Но вы ведь в любом случае определяете для себя некие конкурентные преимущества проекта. Как бы вы их обозначили?

- По большому счету, это одно преимущество - единая застройка многофункционального комплекса. Сказать, что мы построим дома, стены которых будут качественнее, чем у других серьезных застройщиков, я вряд ли могу. С точки зрения планировок - да, мы стараемся учитывать влияние рынка, но, безусловно, этим занимаются и другие компании. А вот среду единого многофункционального комплекса, этакого города в городе, на сегодняшний день могут предложить только две компании - Шанхайская объединенная компания зарубежных инвестиций с комплексом "Балтийская жемчужина" и "Синтез девелопмент" с "Невской галактикой". Человек, купивший квартиру в таком комплексе за сравнительно небольшие деньги, получит среду обитания, приближенную к элитной. Практически все строительство, которое идет в городе, - это отдельные дома, максимум - два-три дома рядом. У нас же 39 корпусов, объединенных в единую застройку. Уже сейчас в компанию обращаются люди, желающие зарезервировать площади в нашем квартале под магазин, спортивный комплекс, салон красоты и т.д.

- Как известно, население Петербурга стремительно автомобилизируется. Поэтому одной из важнейших характеристик строящегося жилья, с точки зрения потребителей, является наличие парковочных мест. Как эта проблема решается у вас?

- Действительно, сейчас люди не хотят приобретать жилье без гаража или парковочного места. И мы в своем проекте ориентируемся на территориальные строительные нормы, указывающие минимальное количество парковочных мест, которое должно быть. В нашем проекте предусмотрены также многоэтажные стоянки, принадлежащие кварталу. Понятно, что их количество тоже определяется на основании маркетингового исследования.

- Когда вы собираетесь начать первые продажи?

- Это определяет отдел продаж. "Синтез девелопмент" уже имеет в городе имя, но все же следует быть реалистами: петербуржцам наша компания не так известна, как другие крупные застройщики, работающие в городе 5-10 и более лет.

Поэтому мы склоняемся к тому, чтобы начать продажи не раньше, чем доведем первый корпус до третьего этажа. Люди должны видеть, что им продают не воздух, а квартиры в реально существующем доме. Скорее всего, это произойдет где-то к концу года.

Дата публикации: 15:27 04 апреля 2006

Источник: bpn.ru