Не красна изба углами, а красна управделами

Реформа ЖКХ перестала быть для москвичей чем-то эфемерным. Ясно, что ее не избежать. А это значит, что реформу надо изучать. Тема номер один - выбор управляющих компаний. Его предстоит сделать москвичам до конца года. Для того чтобы разъяснить все тонкости этого процесса, в редакцию "МК" приехали руководитель столичного Департамента жилищно-коммунального хозяйства Артур Кескинов и замруководителя ГУ "Центр реформы в ЖКХ" Ирина Шрамко. В ходе прямой линии они отвечали на вопросы наших читателей.

Об управляющих организациях

- Почему перенесли срок выбора управляющих компаний (УК) с 1 марта 2006 года на 1 января 2007 года?

- В 2005 году было принято решение, что до 1 марта 2006 года каждый дом должен выбрать для себя управляющую компанию, в противном случае это сделает местная власть. Чтобы реализовать это решение, требовались нормативные документы, определяющие порядок отбора УК (без них управы просто не могли их выбрать).

Соответствующее постановление появилось только в феврале 2006 года. Стало ясно, что за оставшееся время нормально провести выборы просто нереально. Понимая эту ситуацию, Госдума продлила срок выборов до 1 января 2007 года. И 26 марта 2006 года вышел Федеральный закон №184 ФЗ, утвердивший новый срок проведения органами местного самоуправления конкурса по отбору УК.

- Может ли управа навязать жителям свою УК?

- Нет, не может. Собственники должны знать: 1) право выбора управляющей организации находится в их исключительной компетенции; 2) решение о выборе способа управления домом принимается на общем собрании собственников и может быть изменено в любое время; 3) если собственники определились с выбором УК, с ней заключается договор управления домом, причем, если до этого собственниками уже был заключен договор управления, он расторгается в соответствии с п. 10. ст. 162 ЖК РФ.

О выбранной УК жильцы обязаны известить префектуру, направив уведомление с приложением протокола общего собрания, на котором было принято это решение, а также листа регистрации или решений собственников (пункт 2.1.1.1. постановления правительства Москвы от 17.01.2006 года №9-ПП "Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве").

- Может ли человек самостоятельно заключить договор на обслуживание своей квартиры с ДЕЗ, чтобы не зависеть от других жильцов?

- Не может. Многоквартирный дом представляет собой единое целое. В нем просто невозможно выделить квартиру, которая бы обособленно снабжалась теплом и водой. Поэтому, если большинство собственников примут решение о выборе одного из способов управления своим домом, оставшимся в меньшинстве жителям придется его принять.

- Какие есть способы управления домом? Чем они друг от друга отличаются? Какой лучше?

- Таких способов всего три. Первый - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. Второй - управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом. Третий - управление управляющей организацией.

Первый способ больше подойдет для домов, в котором имеется не более 10 помещений, так как в этом случае собственникам придется заключать самостоятельно все договоры (на подачу тепла, воды, электроэнергии, газа и проч.), что при большом количестве собственников в доме проблематично. К тому же, если в управлении домом возникнут разногласия между жителями, это не лучшим образом скажется на состоянии дома. Поэтому в многоквартирном доме будут уместны второй и третий способы управления.

Не забывайте: управлять домом может только одна УК (п. 9, ст. 161 ЖК РФ), выбранная большинством собственников на общем собрании.

- Могут ли жители отказаться и не брать дом в управление? Что их ждет в этом случае?

- Собственники в многоквартирном доме имеют не только право владеть своим помещением, но и обязанности по его содержанию. Поэтому они должны быть заинтересованы в том, чтобы их домом управляли добросовестные управленцы, для чего к вопросу управления необходимо подходить продуманно и взвешенно. Но если собственники не готовы самостоятельно решить вопрос об организации управления домом и не определятся с выбором способа управления, то после 1 января 2007 года за них это сделает управа в порядке, установленном Правительством РФ. Она выберет УК на открытом конкурсе.

- Что нужно знать собственникам, чтобы выбрать УК самостоятельно? С чего начать?

- Прежде всего всем собственникам необходимо изучить Жилищный кодекс, лучше с комментариями, внимательно следить за всей информацией в печатных СМИ о вопросах по управлению жилищным фондом, при возможности исследовать информацию в Интернете. Есть полезный сайт "ТЫСЯЧА СОВЕТОВ О ЖИЛЬЕ" (www.tsj.ru), на форуме которого можно обменяться мнением и опытом. Нужно выявить профессиональный и кадровый потенциал своих соседей, с тем чтобы более взвешенно и грамотно определиться со способом управления домом и выбрать управляющую организацию. В инициативную группу, создаваемую из числа собственников многоквартирного дома, следует включить специалистов, знакомых с жилищно-коммунальным хозяйством, юристов, бухгалтеров и экономистов. Не лишним будет ознакомиться с опытом работы действующих ТСЖ, управляющих домами. Провести анализ существующих управляющих организаций, собрать максимум информации о них и выбрать претендентов для проведения конкурса.

- Каков механизм выбора управляющих компаний жителями?

- Основными критериями определения победителя являются: профессиональный уровень претендента и стоимость обслуживания 1 кв. м жилой площади многоквартирного дома.

Но это не все. Оценивать соискателя на "должность" УК необходимо еще по следующим критериям:

1) отзывы заказчиков на выполненные работы, аналогичные работам по предмету конкурса;

2) информация об устойчивом финансовом положении, подтвержденном бухгалтерским балансом за прошедший отчетный год;

3) информация об отсутствии просроченной задолженности по перечислению средств в фонд по квотированию рабочих мест в городе Москве от организаций, среднесписочная численность работников которых составляет более 30 человек;

4) информация об отсутствии просроченной задолженности перед бюджетными источниками; в случае ее отсутствия - гарантийное письмо от заказчика об отсутствии указанной задолженности или гарантийное письмо от участника;

5) перечень наиболее крупных ранее реализованных заказов с их основными характеристиками;

6) наличие сертификата соответствия, полученного в рамках системы добровольной сертификации, в сфере управления, содержания, ремонта и строительства жилых помещений;

7) наличие в течение последних 3 лет случаев привлечения к административной ответственности за нарушение обязательных требований по содержанию, эксплуатации, ремонту и строительству многоквартирных домов и предоставлению коммунальных услуг;

8) наличие в течение последних 3 лет судебных решений, устанавливающих нарушения претендентом прав и законных интересов граждан или организаций;

9) наличие пакета предложений по организации управления многоквартирным домом.

- Если жители выберут УК и поймут, что ошиблись, то как им ее поменять?

- Договор управления заключается не менее чем на один год (п. 5, ст.162 ЖК РФ). Впрочем, если УК нарушает условия договора, например, не выполняет в полном объеме и качественно работы, указанные в нем, договор можно расторгнуть в любое время. Расторжение договора осуществляется в соответствии с правилами, прописанными в договоре управления и в порядке, предусмотренном п. 8. ст. 162 ЖК РФ. Срок подачи заявления на расторжение договора должен быть указан в договоре управления. За 30 дней до прекращения договора управляющая организация обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и другие документы вновь выбранной управляющей организации (п. 10 ст. 162 ЖК РФ).

Однако к расторжению договора следует подходить не менее взвешенно, чем к его заключению. Возможно, конфликтную ситуацию можно решить путем переговоров с руководством организации. Нужно помнить: если собственники необдуманно и неоправданно будут расторгать договор управления то с одной, то с другой организацией, они могут оказаться в ситуации, когда их дом окажется без должного содержания.

О кворуме жильцов и договоре управления

- Как провести общее собрание, если все заняты и невозможно собрать кворум?

- Самое сложное в организации и проведении общего собрания собственников - это обеспечение кворума. Если кворум не удалось обеспечить, собрание считается неправомочным. Чтобы такого не произошло, сначала необходимо провести кропотливую разъяснительную работу с собственниками помещений. Прежде всего следует в доступном для обозрения месте разместить информацию о том, с какой целью собирается собрание. Дать подробные разъяснения о способах управления домом, разъяснить, почему важно участие в собрании каждого собственника. Эффективный прием - составить информационный лист и вручить его каждому собственнику.

Впрочем, если и после активной подготовки собрание все же не состоялось, не отчаивайтесь. Если и следующая попытка окажется неудачной - общее собрание собственников можно провести в форме заочного голосования (без совместного присутствия собственников помещений). В этом случае вопросы печатают на листах бумаги и раздают жильцам для "письменного" голосования (ст. 47 ЖК РФ).

- Как в выборе управляющих компаний участвуют наниматели, если им небезразлично, кто будет предоставлять им услуги ЖКХ?

- За нанимателя решение при выборе управляющей организации принимает собственник помещения. В случае если помещение находится в государственной или муниципальной собственности, т.е. гражданин пользуется квартирой по договору социального найма, - решение по управлению принимает представитель собственника-государства. По жилым помещениям - это Департамент жилищной политики и жилищного фонда, по нежилым - Департамент имущества. Наниматель может внести свои предложения по организации управления домом. Однако принять это предложение или нет, будут решать собственники. Только они вправе принимать все решения по управлению домом.

- Что такое договор управления? Что нужно в нем отразить?

- Договор управления занимает особое место в организации управления домом. От того, насколько грамотно и точно он составлен, будет зависеть состояние дома, безопасность и комфортность проживания в нем жителей, размеры платежей за ЖКУ и многое другое. Главное - сразу решить, какой набор услуг вам необходим и сколько вы готовы за них платить. Имейте в виду: собственники вправе самостоятельно определять перечень услуг и работ по содержанию и ремонту дома. Между тем по закону этот перечень должен обеспечивать только безопасность жилого здания и его пригодность для проживания. Поэтому будьте бдительны, старайтесь не упустить ни одной важной для вас услуги. А для определения даже минимально необходимого набора работ и услуг лучше привлечь специалистов. Ведь даже самая порядочная управляющая организация не преминет воспользоваться незнанием собственников, если договор управления будет составлен с огрехами.

Чтобы помочь собственникам, ГУ "Центр реформы в ЖКХ" разработал примерный договор управления многоквартирным домом. Сейчас этот договор находится в стадии согласования, но в скором времени все желающие смогут найти его на сайте www.tsj.ru. Этот договор может быть взят собственниками за основу, в которую они могут внести свои коррективы.

Об оплате и контроле

- По Жилищному кодексу собственники должны определить порядок оплаты и расчетов за ЖКУ. Если общее собрание решит, что надо платить больше, чем раньше мы платили ДЕЗу, как быть тем, кто с этим не согласен?

- Придется это принять: все решения, принятые общим собранием собственников помещений, являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

- Кто несет ответственность за состояние дома, если домом управляет частная организация? Кто должен контролировать ее работу?

- Ответственность за состояние многоквартирного дома несут собственники помещений в этом доме. Контроль за деятельностью управляющей организации - также обязанность собственников (ст. 30 ЖК РФ). Минимизировать риск позволит грамотно составленный договор управления.

Следует помнить: в Москве контроль за состоянием жилых домов осуществляет государственная жилищная инспекция. При нерадивом содержании общего имущества и придомовой территории она налагает на виновных штрафные санкции. Если окажется, что ваш дом находится в ненадлежащем состоянии из-за того, что необходимые работы не были заказаны собственниками (их нет в договоре управления), то ответственность за это несут сами собственники. Но если не выполнены или выполнены некачественно работы, указанные в договоре, ответственность несет УК, и штрафные санкции накладываются на нее.

- Как жители дома могут защитить себя от неоправданных рисков?

- В соответствии со ст. 210, 211, 249 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а также риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Все это должно стимулировать желание собственников предотвратить повреждение жилых строений, чтобы сократить свои расходы на их восстановление. Кроме того, для минимизации рисков управляющая организация может заключить договор страхования предпринимательской деятельности, а собственники жилья - договор страхования общего имущества.

- Сколько сейчас в Москве работает УК? Имеют ли они право проводить капремонт или реконструкцию дома?

- В настоящее время в Москве действует около 70 управляющих организаций. Работы по капитальному ремонту или реконструкции они выполняют на основании заключенного договора на производство этих работ. Этот договор имеет свои особенности, в соответствии с законодательством в нем должен быть прописан порядок и объем работ по проведению капремонта или реконструкции. Прежде всего необходимо заказать проект проведения работ капитального характера (реконструкции) и составить смету, которые будут являться приложениями к договору.

Дата публикации: 14:10 05 апреля 2006

Источник: bpn.ru