Рынок столичных новостроек-2006: под знаком закона

Можно сказать без преувеличений: закон 214-ФЗ оказал решающее влияние на состояние рынка недвижимости в 2005 году. Резко сократилось количество новых проектов, уменьшились объемы строительства. Эти обстоятельства обострили и без того серьезный дефицит предложений. Насколько изменилось положение сейчас и существуют ли пути преодоления создавшейся ситуации?

О законе, который столь негативно сказался на деятельности инвесторов, сказано немало. Его действие отразилось на состоянии всего рынка недвижимости, но особенно в сегменте новостроек. Пытаясь защитить частных соинвесторов, закон повысил риски застройщиков. Он затруднил доступ к банковскому финансированию и усложнил привлечение средств частных лиц. Застройщики столкнулись с серьезными, не всегда оправданными административными барьерами в получении разрешительной документации на строительство.

Мнения оптимистов и пессимистов почти не расходятся

В результате предложение квартир в новостройках Москвы стало стремительно сокращаться. По разным оценкам, оно уменьшилось на 20–30%. Наиболее пессимистическую оценку происходящим процессам дает первый заместитель генерального директора компании «МИАН–агентство недвижимости» Дмитрий Кузнецов: «С февраля прошлого года мы отмечаем сокращение количества объектов, соответствующих требованиям закона. Сейчас мы вынуждены работать с оставшимся количеством предложений, которое уменьшилось почти на 40%».

«Теперь уже можно говорить о том, что негативное влияние закона на рынок недвижимости приняло затяжной характер. По нашим прогнозам, эта ситуация продолжится как минимум до конца 2006 года, и это при условии принятия смягчающих поправок к новому законодательству», — считает начальник отдела маркетинга группы компаний «Конти» Елена Калинина.

Похожую точку зрения высказывает и заместитель директора, руководитель отдела анализа рынка новостроек аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владислав Луцков: «За последние полгода на фоне высокого спроса резко сократился объем предложения квартир в новостройках, реализация которых является законной, что привело к небывалому росту цен. В настоящее время ситуация практически не изменилась, ощущается серьезный дефицит предложения квартир в новостройках Москвы и области».

Пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов полагает, что принятый закон о долевом строительстве, наверное, работал бы в совершенной экономической системе. «Однако в России она только формируется, отношения между государством, частным бизнесом и обществом еще не сбалансированы, и 214-й закон только усугубляет такое неравенство. Между тем права и обязанности всех участников рынка должны быть адекватными, иначе система не работает».

Ждали дешевого жилья, не получили никакого

2005 год отмечен немалым количеством постановлений и заявлений правительства, касающихся улучшения жилищных условий россиян. Это и нашумевший проект «Доступное жилье», и разрекламированные ипотечные поправки, и обещания стабилизации цен. Нашлись граждане, которые поверили, на короткое время сложилась ситуация так называемого отложенного спроса. Однако год подошел к концу, а положение не только не стало лучше, но и усугубилось. «Поняв, что предложений по новостройкам с каждым днем становится все меньше, люди начали покупать то, что есть, создавая ажиотажный спрос», — считает маркетолог корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Ирина Егорова. «Подорожание недвижимости вызвано не только рациональными причинами. При таких темпах роста цен человек опасается, что промедление лишит его шанса улучшить качество жизни. Если не купишь сегодня — не купишь никогда. Поэтому многие стремятся приобрести новую квартиру любой ценой», — уточняет С. Лядов.

Таким положением не замедлили воспользоваться продавцы. Помимо вполне естественных причин сокращения объектов строительства, обусловленных опять-таки действием 214-го закона, начали работать и искусственные механизмы, приведшие к резкому ограничению предложений. «Иногда застройщики намеренно создают дефицит площадей на начальном этапе строительства, придерживая их до момента готовности и реализуя впоследствии по более высоким ценам», — рассказывает директор по развитию компании ITF Development Алексей Самсонов.

Однако сокращение новостроек также связано и с объективными причинами. В Москве становится все меньше свободных площадок, поэтому остро стоит вопросреконструкции и сноса ветхого жилого фонда, освоения территорий, освобождаемых от промышленных предприятий. Если же говорить о популярной сегодня массовой застройке целых микрорайонов панельными домами, то из-за нехватки в пределах столицы крупных свободных участков она постепенно перемещаетсяза пределы МКАД (пример такой застройки — район Кожухово на востоке Москвы).

Итак, объем вводимых жилых объектов сегодня сокращается. Если в 2005 году количество строительных площадок составляло около 500, то сегодня их насчитывается около 300, и это число продолжает уменьшаться. Как утверждает Е. Калинина, «за первый квартал этого года сокращение объема предложения на первичном рынке составило по сравнению с аналогичным периодом 2005 года порядка 30–40%».

Каков выход из сложившегося положения? На сегодняшний день единственным вариантом удовлетворения растущего спроса является перемещение интересов покупателей в Подмосковье, но и там ситуация не лучше: «Новостройки, особенно в городах-спутниках, дорожают практически такими же темпами, что и в столице», — утверждает С. Лядов.

Что иллюстрируют цифры

Оглядываясь на первый квартал этого года, можно подвести первые итоги. Согласно данным специалистов большинства строительных и риэлторских компаний, за это время новостройки Москвы повысились в цене в среднем на 15–20%. Наиболее востребованное жилье (небольшие квартиры эконом-класса) показало еще большие темпы подорожания. По мнению С. Лядова, «особенно бурным оказался рост цен на недвижимость в марте. Стоимость 1 кв. м в московских новостройках выросла более чем на 7%».

Итого, сколько стоит 1 кв. м в новостройке? «Средняя цена квартиры в Москве на сегодняшний день составляет $2,7 тыс. за 1 кв. м. Элитное жилье продается по $7,5–8 тыс. за 1 кв. м», — утверждает А. Самсонов.

Эксперты единодушно высказывают мнение, что, поскольку сейчас причин для роста цен предостаточно, ожидать какой бы то ни было стабилизации не приходится. По мнению Е. Калининой, «дальнейшее развитие ситуации труднопредсказуемо, но приблизительный рост цен за 2006 год составит не менее 25%».

«Сейчас квартиры дорожают в среднем на 2,5–3% в месяц, а некоторые, особенно ликвидные объекты, и сильнее, — комментирует ценовую ситуацию Д. Кузнецов. — В дальнейшем, если нас не ждут какие-либо экономические потрясения, можно прогнозировать примерно такие же темпы увеличения стоимости 1 кв. м».

«Предполагаемый рост цен — около 4–5% в месяц, — считает И. Егорова. — Если будут приняты поправки к закону и ситуация на рынке новостроек изменитсяв сторону стабилизации, то есть в продаже появятся новые объекты, то реально увеличение стоимости 1 кв. м в пределах инфляции. Но причин для удешевления жилья нет».

Почему недорогих новостроек меньше?

По оценке большинства специалистов, в Москве сохраняется недостаток предложения в новостройках всех сегментов. Причем эта тенденция постоянно усугубляется: сокращается количество объектов. Особенно ощутима нехватка квартир эконом-класса.

«Это связано с тем, что все больше строящегося жилья этого сегмента выводится из рыночного оборота и распределяется по социальным программам. Если дома эконом-класса появляются в свободной продаже, то они раскупаются еще на стадии строительства. Особый дефицит предложения такого жилья наблюдается в престижных районах западной части города. На юге и востоке столицы продается больше квартир эконом-класса, но они тоже пользуются высоким спросом», — отвечает С. Лядов.

По мнению Е. Калининой, это обусловлено ростом стоимости земли и проведения коммуникаций, что делает строительство недорогого жилья на территории Москвы низкорентабельным.

Имеется и несколько иное мнение относительно соотношения сегментов рынка. А. Самсонов считает, что «в связи с отсутствием новых проектов серьезных изменений в структуре предложения нет. На 10% вырос рынок жилья эконом-класса — причина кроется в наличии большого количества площадок в спальных районах столицы».

Столица — не для эконом-класса

Как известно, в прошлом году соотношение предложений эконом-класса, с одной стороны, и бизнес- и элитного классов — с другой, составляло 50/50. Вышеперечисленные факты говорят о том, что в нынешнем году (во всяком случае, по итогам первого квартала) этот баланс нарушен.

К эконом-классу в настоящее время относится менее половины квартир, выставленных на продажу в домах-новостройках Москвы, и количество дешевых предложений постоянно сокращается.

Зато выбор объектов бизнес-класса остается довольно широким, причем в последнее время такие дома начали возводить и в относительно недорогих районах Москвы (восток, юго-восток, северо-восток). Ранее это было невозможно — жилье средней ценовой категории не пользовалось спросом у покупателей. Сложно сказать, складывается ли такое положение стихийно или является результатом продуманной политики. Но очевидно, что недорогое жилье все активнее вытесняется домами бизнес-класса и «элиткой».

Ирина Егорова, маркетолог корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— В настоящее время причин для роста цен достаточно. Сначала стоит отметить, что количество новых объектов в 2005 году сократилось на 30% по сравнению с 2004 годом, что явилось следствием принятия 214-го федерального закона. Также причиной роста цен можно назвать отложенный покупательский спрос. Большинство потенциальных покупателей ждали стабилизации цен, снижения ставок по ипотечным кредитам, правительственных жилищных программ.

Осознав, что предложений по новостройкам с каждым днем становится только меньше, люди стали покупать то, что есть, создавая на рынке ажиотажный спрос.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании «Квартал»:

— За последние пять месяцев наблюдается заметное снижение объемов предложения на первичном рынке, что обусловлено прежде всего отсутствием новых объектов на рынке. Кроме того, некоторые объекты временно сняты с продажи и будут выставлены только в апреле–мае этого года. Если говорить, например, о западе столицы, то в январе 2006 года количество объектов, выставленных на рынок, составило 21, в марте этот показатель упал до 15. Вместе с тем спрос на недвижимость остается стабильно высоким. Ограниченное количество предложений и высокий спрос порождают дефицит объектов, который в свою очередь стимулирует рост цены 1 кв. м. Абсолютные средние цены выросли за март на 2,5%. Необходимо отметить и тенденцию выравнивания минимальной и максимальной цены.

Дата публикации: 12:16 06 апреля 2006

Источник: bpn.ru