Этапы большого пути

Вы отдали свои деньги за квартиру еще на этапе котлована, не спали по ночам, боясь, чтобы с застройщиком ничего не случилось, наведывались каждую неделю, считая этажи... И вот, наконец, дом построен и даже сдан госкомиссии! Но радоваться и чувствовать себя владельцем, казалось бы, собственной квартиры, к сожалению, еще рано - до получения свидетельства о праве собственности еще далеко.

Рассказать о процессе оформления прав собственности на квартиры в новостройках мы попросили представителей двух ведущих риэлторских компаний Москвы.

- Есть ли у ваших клиентов выбор на этапе инвестирования - поручить оформление квартиры в собственность вашей компании или заниматься этим самостоятельно?

- Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора компании "МИАН-агентство недвижимости": Да, такое право выбора у наших клиентов есть. Предпочтительнее и удобнее для клиента оформлять квартиру через агентство. В чем преимущество? Для оформления квартиры клиенту необходимо собрать определенный пакет документов (дополнительное соглашение по перерасчетам БТИ, акт об исполнении договора, акт приема-передачи и.т.д.), который подписывает инвестор.

Подготовку паспортов БТИ и сдачу документов в регистрирующий орган проще осуществить специалисту агентства, чем самому клиенту.

- Николай Вопиловский, руководитель юридической службы Управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость": Самостоятельно оформить документы на квартиру можно только в том случае, если адрес уже "открыт", т.е. все необходимые документы по дому в целом были уже представлены в Главное управление федеральной регистрационной службы по Москве.

Единственный, кому под силу собрать все документы, - это застройщик, то есть лицо, которое арендовало земельный участок и получило право его застраивать. Прямых договорных отношений между покупателями квартир и застройщиком, как правило, нет, поэтому покупатель не вправе в административном порядке вынудить застройщика осуществить эти действия.

Кроме того, между застройщиком и конечным покупателем стоит многозвенная цепочка инвесторов и соинвесторов (юридических лиц), у которых проект закончился чуть ли не в момент получения денег от клиента, и им вовсе нет никакого дела до оформления ваших документов о собственности. В этой ситуации только профессиональные агенты, занимающиеся вопросами оформления прав собственности, способны соединить всю цепочку документов, правильно ее оформить и зарегистрировать ваше право собственности на долгожданную квартиру. При заключении договоров на приобретение прав на квартиры, клиенту компании "МИЭЛЬ" предлагается сразу заключить договор на оформление права собственности на квартиру. При этом клиенту эта услуга не навязывается, и он может от нее отказаться, воспользовавшись услугами любой иной компании, или оформлять права самостоятельно.

- Сколько стоит данная услуга?

- Д.Кузнецов: Стоимость услуги по оформлению квартиры в собственность определяется в процентах от стоимости квартиры для удобства клиентов и агентства. Стоимость оформления не является одинаковой для всех квартир. Например, стоимость оформления квартиры в столичной новостройке на инвестиционной стадии составляет от 1 до 1,5% от стоимости квартиры, в Московской области дороже - 2-2,5 процента. Однако, повторюсь, это не окончательная сумма, все зависит от стадии готовности документов к оформлению.

- Н.Вопиловский: Практика делового оборота сложилась таким образом, что стоимость оформления обычно равна 2% от стоимости квартиры по договору. Это касается не только компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", но и других компаний.

- Почему процесс занимает так много времени?

- Д.Кузнецов: На сегодняшний день оформление в собственность инвестиционной квартиры занимает от одного до полутора лет с момента сдачи дома в эксплуатацию. Это обусловлено тем, что для того чтобы оформить квартиру в собственность, нужно открыть юридический адрес на объект. Открытием юридического адреса занимается инвестор путем подачи правоустанавливающих документов на объект в регистрирующий орган. Только после того, как будет открыт юридический адрес дома, можно подавать полный комплект документов на оформление квартиры в собственность.

- Н.Вопиловский: Срок оформления прав собственности зависит от того, насколько быстро застройщик выполнит свои обязательства по инвестиционному контракту, заключенному с Правительством Москвы. Дело в том, что, к примеру, в Москве застройщики заключают инвестиционные контракты, в которых существуют различного рода их обязательства перед городом.

Они могут касаться строительства школ, детских садов, спортивных комплексов, а также передачи в собственность префектур квартир для очередников. По контракту строительство коммерческого жилого дома является лишь одним из условий. Пока все условия не будут выполнены, никакой речи о подписании акта о реализации этого договора между застройщиком и Правительством Москвы быть не может. А, соответственно, и процесс оформления прав собственности на квартиры не может начаться.

Также на срок оформления прав на квартиры влияет срок проведения обмеров БТИ (площади квартир могут увеличиваться или уменьшаться по результатам обмеров), окончательный расчет между всеми участниками инвестиционного процесса, подписание протокола поквартирного распределения долей, согласно которому определяются все будущие собственники квартир, а также фиксируется соответствие строительного и почтового адреса получаемых квартир.

- Есть ли в долгом сроке проблемы для покупателя?

- Н.Вопиловский: В этот период практически невозможно продать приобретенную квартиру, соответственно, это плохо для тех, кто покупал квартиру с инвестиционными целями. Тем же, кто купил квартиру для себя, негативный эффект долгого оформления - это отсутствие прописки (регистрации по месту жительства), возможности получать пенсии и пособия по фактическому месту жительства и повышенные коммунальные платежи.

- Нужны ли дополнительные документы для оформления квартиры в собственность с помощью агентства?

- Д.Кузнецов: Для этого от клиента требуется заключение агентского договора на оформление, предоставление необходимых документов (паспорт, договор, дополнительные соглашения, акты и т.п.).

- До какого момента можно продать права на квартиру?

- Д.Кузнецов: Инвестиционную квартиру можно продать до момента подписания акта приема-передачи, причем сделать это можно только с согласия инвестора. Продажа инвестиционной квартиры в основном оформляется через уступку прав, если инвестор не представит другой формы договора. Сделки по квартирам замораживаются с момента подписания акта приема-передачи, если инвестором не предусмотрено иное условие прекращения сделок. Заключение предварительных договоров купли-продажи возможно при условии нотариального удостоверения сделки.

- Н.Вопиловский: Передать (продать) права на квартиру можно одним из следующих способов - путем уступки права требования (в случае, когда все обязательства дольщика выполнены) либо через соглашение о перемене лица в обязательстве (осуществляется с согласия застройщика, когда обязательства дольщика по договору (оплата ЖКХ и т.д.) еще не исполнены).

Правда, чаще всего застройщики ставят обязательным условием свое согласие на любую перепродажу квартиры. Таким образом, они ограничивают вторичный оборот новостроек и не допускают неконтролируемого процесса перепродаж, поскольку это может еще более усугубить и так непростую ситуацию с оформлением прав собственности в новостройках. При этом, имея такой рычаг, застройщики, взимают за свое согласие дополнительную плату. Это может быть и 10% от стоимости квартиры.

- Какова оптимальная стратегия продажи инвестиционной квартиры?

- Д.Кузнецов: Отдел оформления "МИАН-агентство недвижимости" может оказать услугу по согласованию и подписанию договора купли-продажи (уступки) инвестиционной квартиры. Оформление, в соответствии с Законом о государственной регистрации осуществляется в срок 1 месяц и 1 день. Ускоренной регистрации по инвестиционным квартирам не предусмотрено законом.

- Занимаетесь ли вы регистрацией договоров долевого участия?

- Д.Кузнецов: Отдел оформления производит учетную регистрацию договоров долевого участия, а также оказывает услугу по открытию юридического адреса.

- Работает ли ваша компания со схемами, предназначенными для обхода Закона о долевом участии?

- Н.Вопиловский: После принятия Федерального закона № 214 единственным способом приобретения квартир в многоквартирных домах, разрешение на строительство которых получено после 01.04.2005 года, является заключение с застройщиком договора о долевом участии в строительстве. Указанный договор можно заключить до приемки дома госкомиссией. Действия закона не распространяются на приобретение квартир после приемки дома госкомиссией. На данном этапе возможно заключение предварительного договора купли-продажи. Компания "МИЭЛЬ-Недвижимость" ведет свою деятельность только в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства.

Дата публикации: 12:55 06 апреля 2006

Источник: bpn.ru