Землю — застройщикам

Не успели местные власти и девелоперы оправиться от шока, вызванного обещанием Федеральной антимонопольной службы расторгнуть в судебном порядке договоры, по которым земельные участки под жилищное строительство были предоставлены без проведения аукционов, как им приготовили новые испытания. Президент Владимир Путин потребовал подготовить закон, который позволит изымать в пользу государства земельные участки, распроданные муниципалитетами в обход законодательства.

Эксперты теряются в догадках, каким образом эту идею можно реализовать на практике, опасаясь, что речь идет о деприватизации, в результате которой лишиться собственности на землю могут и законопослушные приобретатели.

Изначально пятничное заседание Совета по реализации национальных проектов не обещало громких сенсаций. Однако поднятая в очередной раз первым вице-премьером Дмитрием Медведевым проблема нехватки «пятен» под жилищную застройку, получила неожиданное продолжение. Президент предложил Госдуме разработать законопроект, который позволил бы изымать земли, розданные местными чиновниками в обход законодательства. Речь идет об участках, которые в свое время были приватизированы компаниями, аффилированными с местными властями, либо получены ими в обход законодательства.

Сейчас, уверены в Кремле, такие участки законсервированы в ожидании пика цен на недвижимость. «Мы же с вами прекрасно понимаем, о чем идет речь: те самые коррумпированные чиновники и раздали эти земли в ожидании того, чтобы снять эту ренту, на которой они сидят. А неэффективные собственники — это кто? Это их пособники. Нашли законодательную лазейку, как получить дополнительные деньги с того места, на котором они сидят»,— расставил точки над i Владимир Путин.

Последние сомнения относительно намерений властей развеял Дмитрий Медведев, оценивший действия местных чиновников следующим образом: «забрали земли под свое крылышко и теперь вбрасывают их на нерыночных началах».

Эксперты согласны, что озвученная президентом проблема имеет место. «Процесс выделения земли забюрократизирован. В крупных городах площадки под застройку выделяют порциями для поддержания высокой цены и с учетом интересов определенных застройщиков»,— подтверждает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Во время действия переходных положений Земельного кодекса масса земельных участков действительно оформлялась местными властями на подставные фирмы или распределялась за взятки. В течение десятилетия чиновники использовали экзотические способы продажи этой земли, которые не были закреплены законодательно, рассказывает эксперт комиссии по нормативной базе земельно-имущественных отношений Мосгордумы и правительства Москвы Роман Клычников. Среди этих документов, отмечает Клычников, до сих пор встречаются такие, как государственные акты на землепользование, договоры о предоставлении земли в ссуду и т. п. Очередная попытка навести порядок была предпринята в начале 2001 года с выходом закона, предусматривающий разграничение земли.

Тогда предполагалось, что Росимущество составит списки земельных участков, определив, кому принадлежат те или иные территории. Но в отсутствие политической воли и персональной ответственности за исполнение закона, констатирует эксперт, намеченные планы так и не были реализованы.

«Предложение извлечь для массового строительства земли, которые в переходный период распределялись незаконно, в большей части следует расценивать как заявление политическое, которое, однако, может иметь правовые и экономические последствия»,— полагает Роман Клычников.

Другое дело, говорят эксперты, что с того времени многие участки уже несколько раз могли сменить собственников, и в результате обещанной властями ревизии прав на землю могут лишиться законопослушные приобретатели. «Вернуть участки, незаконно взятые в оборот еще в 1990-х годах, о чем говорит президент, не получится. Наиболее ликвидные земли уже проданы и найти концы будет сложно»,— говорит управляющий директор консалтинговой компании Blackwood Марина Маркарова.

Эксперты также затрудняются определить, каким образом можно изъять земельный участок у собственника, не выходя за рамки действующего законодательства. «Фактически речь идет о деприватизации. Но ведь подобные вопросы могут решаться исключительно в суде, но никак не путем принятия рамочного закона.

Скорее всего, в проекте закона должны определяться основания, которые могут стать поводом для изъятия земли через суд. Однако с точки зрения гражданско-правовых отношений законность таких действия весьма сомнительна»,— утверждает на условиях анонимности адвокат крупной юридической фирмы. Другое дело, говорит он, это предложение ФАС через суд разобраться с местными властями, которые распределяли землю под жилищную застройку без аукционов («Бизнес» подробно писал об этом 6 марта). «В этом случае все законно, так как имеет место прямое нарушение норм Земельного кодекса»,— говорит юрист.

Так или иначе, но заявление президента в любом случае будет иметь последствия как для рынка, так и для чиновников. «Вероятно, будет заведено несколько уголовных дел, носящих показательный характер»,— прогнозирует директор управления загородной недвижимости компании «Миэль-недвижимость Владимир Яхонтов. А Марина Маркарова усматривает и положительный для рынка момент, предполагая, что заявление президента позволит замедлить беспрецедентный рост цен на землю в некоторых районах.

Дата публикации: 10:26 10 апреля 2006

Источник: bpn.ru