Рынок жилья: разочарования и надежды

Законодательство в области строительства жилья по-прежнему остается противоречивым. С одной стороны, законы защищают права граждан не быть обманутыми, с другой, по мнению строителей, они грозят крахом строительной отрасли, что отразится в первую очередь на тех же дольщиках. Вторичный рынок между тем преодолел период, который многие называют не иначе как «временным недоразумением», и плавно набирает обороты.

Официальные данные

По данным комитета по строительству правительства Петербурга, в 2005 году было введено в эксплуатацию 507 жилых домов, или 33 190 квартир общей площадью 2 млн 273 тыс. 382,1 кв. м жилья. Лидеры по введенному жилью — традиционно Приморский и Выборгский районы: 437 997 кв. м и 271 889 кв. м. Именно сюда из «золотого треугольника» перемещается элитный покупатель. Увеличилось количество домов индивидуального строительства — в 2005 году возведено 328 объектов общей площадью 96 158,8 кв. м. Новых домов среди 507, введенных в эксплуатацию, было 165. Они вместили в себя 32 363 квартиры общей площадью 2 125 084,6 кв. м. Также в 2005 году была проведена реконструкция по 14 адресам. Все эти объекты сданы под жилые цели.

Как сообщает комитет по строительству, сегодня в Петербурге в стадии строительства (жилье, социальные и коммерческие объекты) находится 2180 зданий и сооружений, на стадии проектирования — 1088 объектов. Кроме того, на 251 участке ведутся изыскательные работы.

В Петербурге сейчас строится около 10 млн кв. м жилья, однако на торгах в прошлом году было продано всего 22 земельных лота. Обеспечение ввода такого количества жилья в 2005 году (в 2004 году было сдано чуть меньше — 2 031 972 кв. м.) было достигнуто за счет «старых» объектов — тех, работы на которых начались пару лет назад. Несмотря на прогнозы правительства города, обещающего в нынешнем году сдачу более 2,5 млн кв. м жилья, в 2007 году объемы неизбежно должны упасть — до 1,5 — 2 млн кв. м.

Кредитование жилищного строительства

Застройщики называют целый ряд причин будущего спада объемов строительства, многие предрекают уход с рынка компаний, не имеющих серьезного собственного капитала. Растут отчисления на инфраструктуру — в 2005 году отчисления петербургских строителей на развитие городской инфраструктуры составили рекордное число — 7,2 млрд руб. Отчисления составляют от $90 до $150 на 1 кв. м строящегося жилья, или 10—17% от себестоимости (себестоимость строительства 1 кв. м в монолитном доме - $886, а в кирпичном — $1032). Кроме того, налицо явная нехватка участков под застройку — застройщики мечтают о новых участках, где уже подготовлены коммуникации, а ресурсы уп-лотнительной застройки заканчиваются. Неподготовленные участки строителей не слишком интересуют — цена высока, а результат тот же, что и при уплотнительной застройке. Внесения арендной платы за участок — также большая проблема для строителей, которым надо заплатить 90% всех платежей за первые два года с момента получения участка под застройку. По оценке самих строительных организаций, рентабельность бизнеса упала в Петербурге до 8-10%.

Однако все эти проблемы не настолько серьезны, чтобы лишить петербуржцев и приезжих возможности жить в новых домах — современное жилье все равно будет строиться. Основная загвоздка для застройщиков состоит в том, что российское законодательство, в частности вступивший в силу 1 апреля 2005 года Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», сделало практически невозможным использование привычных схем привлечения средств дольщиков. И застройщики вынуждены идти на некоторые хитрости, надеясь на скорейшее принятие поправок к упомянутому закону.

По новому закону дольщик имеет право в любой момент забрать деньги, вложенные в строительство, плюс проценты. Это одна из главных мин замедленного действия, заложенных в этот упомянутый документ. Однако, даже несмотря на столь невыгодный строительным организациям закон, долевую схему финансирования жилищного строительства используют и до сих пор, только в несколько ином виде.

Привлечение средств граждан на начальном этапе возведения жилья - до сих пор наиболее приемлемая схема финансирования для застройщиков. Но поскольку закон диктует такие условия, когда использование договоров долевого участия крайне затруднительно (после вступления закона в силу, поданным риелторов, в Петербурге не зарегистрирован ни один такой договор), компании находят другие варианты той же самой схемы. Сегодня в Северной столице тем, кто желает приобрести квартиру в строящемся доме, предлагают заключить «инвестиционный» договор. Суть его в том, что граждане дают «кредит» строительной компании, но вместо выплат по кредиту они получают жилье. Жилплощадь обходится им значительно дешевле, чем покупателям, приобретающим недвижимость по окончании возведения дома. Кроме того, есть и другая схема привлечения средств граждан — так называемый предварительный договор купли-продажи. Покупатель выдает строителям деньги авансом, а квартиру получает по окончании возведения здания вместе с заключением основного договора купли-продажи жилья.

Риелторы компании «Бекар» предполагают, что это не единственные ухищрения, на которые готовы идти стройкорпорации, и вскоре появятся новые варианты хорошо знакомой всем «долевки».

Зарубежные примеры

За рубежом уже довольно давно активно используют схему выдачи банковских кредитов на возведение жилья. Западные строительные компании без проблем получают кредитные средства под небольшие проценты, что практически не увеличивает стоимость работ. К сожалению, российские банки пока не готовы кредитовать местных строителей под небольшие проценты.

Даже если кредит удастся взять — срок возврата кредита меньше, чем период возведения и реализации жилья. Кредиты на условиях более 5% годовых в валюте не выгодны и самим строительным компаниям при сохранении сегодняшних рыночных цен на жилье. Таким образом, кредитных условий, устраивающих обе стороны — и банк, и застройщика, — пока удается достичь немногим. Для кредитных институтов высок риск невозврата кредита, поскольку долгосрочные прогнозы на рынке жилищного строительства аналитики давать не берутся. В случае стагнации или снижения стоимости квартир строители обанкротятся, а банк, кредитующий их объекты, ожидают немалые убытки. Даже если банку достанется «в наследство» недостроенный дом, сдать объект и получить за него прибыль вряд ли получится — его рыночная стоимость растет не так быстро, как себестоимость строительства.

Прогнозы на первичном рынке

Сегодня продажи квартир на первичном рынке идут довольно медленно. Активизироваться они начнут в середине весны, и может сложиться ситуация, когда строительной компании не хватит денег на то, чтобы завершить работы по возведению дома.

Затягивание сроков сдачи объекта приводит к удорожанию строительства. Соответственно, на достройку могут понадобиться деньги дольщиков. Даже закон о защите их интересов ничем не поможет: не хочешь остаться без квартиры — доплачивай. Многие покупатели вынуждены платить дополнительные деньги, чтобы наконец въехать в долгожданное жилье.

То же касается и всех обходных вариантов типа покупки квартир по «инвестиционному» договору и «предварительному» договору о купле-продаже жилья. При любой форме привлечения средств частников все риски принимают на себя покупатели квартир. Даже квалифицированные юристы не берутся оценивать последствия «предварительных» договоров, а закон о долевом строительстве их не регламентирует их использование.

Из-за длительного срока возведения дома риелторы уверены, что если цены на жилье будут расти не более чем на 10—12% в год (такие прогнозы дают аналитики), это приведет к резкому падению спроса на площадки под застройку. Такая тенденция наблюдается уже сейчас.

В 2006 году федеральные власти обещают внести изменения в закон о защите прав дольщиков, что несколько улучшит положение строительных компаний Петербурга. Цены на вторичное жилье «идут» вверх, и, по всей вероятности, их рост продолжится и составит примерно 1—2% в месяц. Вскоре эту динамику можно будет наблюдать и на первичном рынке, потому что обычно она отстает от вторичного рынка на несколько месяцев.

Вторичный рынок растет не спеша

Стоимость жилья на вторичном рынке потихоньку растет. Резких скачков цен на недвижимость в 2006 году не ожидается -рост цен составит порядка 10—12% в год. После периода стагнации цены растут начиная с сентября примерно на 0,5%-1% в неделю.

Среднестатистический квадратный метр жилья в Петербурге сегодня стоит порядка $1110. По-прежнему наиболее популярны категории домов на вторичном рынке — старый фонд с капремонтом и современные кирпичные дома. Квадратный метр жилья в старом фонде с капремонтом и в современных кирпичных домах сегодня оценивается в $1150. Чуть ниже стоят «сталинки» и кирпичные «хрущевки» — порядка $ 1130 за 1 кв. м. Самые дешевые на сегодняшний день «корабли»: порядка $1045 за 1 кв. м и панельные «хрущевки» и «бреж-невки» — $1050 за 1 кв. м. Структура предложения на вторичном рынке сейчас такова: порядка 32% в продаже составляют панельные дома разного типа, примерно одинаково — по 15% — оценивается предложение в старом фонде с капремонтом и без него, порядка 15% на рынке представлено современными кирпичными домами, 9 % в предложении — «хрущевки» и «брежневки», «корабли» составляют порядка 6% рынка, «сталинки» — 5%, а кирпичные «хрущевки» — 2%.

Структура предложения и спрос вряд ли серьезно изменятся: на протяжении всего 2006 года картина останется примерно той же. Кстати, сегодня покупатели выбирают прежде всего комфорт — они могут от казаться от кирпичного дома, который считается более экологичным и долговечным, в пользу «панели» с охраной, консьержем, охраняемой парковкой и примерно однородным составом жильцов. На втором месте для покупателей после комфортной среды жизни - тип дома. Далее — важны район, где строится дом, и наличие инфраструктуры: школ, детсадов, магазинов, клубов и т. д. До сих пор наиболее популярны в Петербурге северные районы - Приморский, Выборгский, Калининский, чуть менее популярны зеленые массивы Кировского и Красносельского районов. По-прежнему пользуются спросом квартиры в Московском районе — в его «зеленых» точках, то есть недалеко от парка Победы и других парков и скверов. Цена квартиры и ее площадь стоят на третьем месте по значимости для покупателя, далее по важности идут близость от станций метро или железнодорожных станций, наличие зеленых массивов, озер, рек, общая экология района и т. д.

Много не заработаешь

С учетом того, что рост цен, по прогнозам специалистов «Бекара», в следующем году не превысит 1% в месяц, покупая жилье на первичном рынке вряд ли можно будет хорошо заработать в ближайшие годы на его перепродаже на вторичном рынке. Максимум, что можно заработать сейчас по такой схеме, - это $100-200 на 1 кв. м, потому что цены на первичном и вторичном рынках сегодня мало различаются. Поскольку максимальный рост составит в год не более 12%, то, соответственно, и заработать на 1 кв. метре можно максимум $224, что, конечно, несерьезно. Инвестиции в жилье можно считать таковыми, когда они приносят не менее 50% прибыли. Мы бы посоветовали тем, кто хочет заработать на жилой недвижимости, покупать квартиры, а потом сдавать в аренду. Окупить покупку, а затем получать с нее фиксированный доход можно в течение 5-7 лет, в зависимости от степени комфортности. Причем не обязательно покупать именно элитное жилье, можно ограничиться удачными квартирами-студиями или просто квартирами с хорошей планировкой, вблизи станций метро на средних этажах - это будет гораздо выгоднее любых перепродаж.

Если все-таки человек решился на перепродажу, важно не ошибиться с местоположением покупаемой квартиры. Как показывает практика, сегодняшний покупатель в первую очередь смотрит на качество жилья и тип дома, а уже потом на его адрес, однако этот фактор также очень важен. Традиционно в 2005 году дорожали квартиры в центре - наибольший рост показали Центральный и Московский районы, Невский район (микрорайон Ледового дворца), а также Выборгский, Калининский и Красносельский районы. Дешевели окраины Кировского, Красносельского и Красногвардейского районов.

Подобная динамика ожидается и в течение 2006 года. По данным «Бекара», 1 кв. м в однокомнатной и двухкомнатной квартире в Московском, Василеостровском и Центральном районах сегодня стоит от $1200 — 1500, в северных районах - Приморском, Выборгском, Калининском - $1000-1200. На окраинах Кировского и Красносельского районов квартиры стоят - $850—8950 за 1 кв. м, по причине своей удаленности от центра города и от станций метро, а в «захолустье» Красногвардейского района дороже чем за $750-800 за 1 кв. м продать вряд ли удастся по причине плохого состояния жилого фонда и удаленности от станций метро и центра. Если в «сердцевине» Красногвардейского района можно продать однокомнатную квартиру за $35-37 тыс., то на окраине района и за $32 тыс. будет непросто продать такую квартиру.

Дата публикации: 15:30 12 апреля 2006