Элитное жилье: ручную работу сменяет серийное производство

Как утверждают историки, все развивается по спирали. Так что рано или поздно события возвращаются к своему истоку, правда, в новом качестве. Пожалуй, 2006 год вполне способен стать началом очередного витка в истории рынка элитного жилья в Москве. Почему это происходит и чего ждать от такого развития событий покупателям?

Oднозначно ответить на этот вопрос можно, только поняв некоторые особенности элитного рынка. В середине 1990-х его в Москве практически не существовало — даже обеспеченным людям было сложно найти соответствующие их запросам предложения. Большинство современных дорогих домов возводились «для себя». В таких корпоративных, или клубных, домах селились руководители компаний, партнеры по бизнесу и т. п. Чтобы купить там квартиру, только энной суммы денег было недостаточно: претенденту приходилось пройти своеобразный face-контроль.

Попробовали — понравилось

Во времена зарождения рынка элитного жилья речь о больших проектах даже не заходила. Строители возводили в основном по одному дому «на пробу». Да и само понятие «элитное жилье», которое даже в наши дни во многом спорно, тогда отсутствовало вообще. Застройщики действовали исходя из собственных представлений о том, что такое хорошо. Более или менее четких требований не было. Всем понятно — элитный дом должен представлять собой нечто особенное. Но что именно, каждый застройщик решал сам. Все сходились во мнении лишь относительно большой площади квартир и обязательного наличия подземного гаража. Цены также зачастую назначались произвольно — спрос сильно превышал предложение.

В начале 2000-х годов в столице насчитывалось около трех десятков элитных домов, но уже начиналось освоение московской «Золотой мили» — района Остоженки. На рынке элитного жилья появились свои герои: застройщики, к которым записывались в очередь еще до начала строительства; риэлторы, которым безоговорочно верили; инвесторы, в честности и платежеспособности которых не сомневались. Восходили свои «звезды» и среди архитекторов.

Как правило, элитное жилье возводили небольшие, но отлично сыгранные команды. Они гарантировали своим клиентам эксклюзивный подход, а те в свою очередь верили на слово и охотно платили вперед. Такие фирмы можно сравнить с дорогим портным. Он снимает мерки, беседует с каждым клиентом, выслушивает пожелания касательно покроя и цвета, подгоняет костюм по фигуре. Соответственно, его производительность — один–два костюма в месяц, зато каждый из них уникален.

Поэтому очередь выстраивается на месяцы вперед, а портной вправе отказать любому клиенту без объяснения причин.

Лирическое отступление

Сегодня строится довольно много жилья, позиционируемого как элитное. Покупателям предлагают все новые виды сервиса, вплоть до собственной артезианской скважины глубиной 120 м, водой из которой смогут пользоваться только жители дома. Так какие же качества отличают истинно элитное жилье в настоящее время?

Первое и главное требование к таким домам — высочайшее качество строительства с применением самых современных технологий, материалов и инженерныхкоммуникаций. Обязателен подземный гараж, спроектированный исходя из расчета два и более машиноместа на каждую квартиру. Необходимы серьезные охранные системы, включающие контроль на входе в здание и видеонаблюдение по периметру придомовой территории. Квартиры должны быть оснащены климат-контролем для каждой комнаты, а не просто общим кондиционером. Общая площадь квартир начинается от 120 кв. м. Важным условием является архитектурное своеобразие облика дома и, конечно, местоположение.

До недавнего времени одним из существенных условий считалось небольшое количество квартир (не более 50), но в последнее время наблюдается тенденция к увеличению их допустимого числа. Связано это прежде всего с ограниченным числом участков, пригодных для возведения высококлассного жилья. Сыграли роль и такие факторы, как более низкая стоимость эксплуатационных расходов в многоквартирном доме, его видовые характеристики, которыми не могут похвастаться четырехэтажные «клубные» дома. К тому же строить больше попросту выгоднее. Естественно, покупателям начали активно навязывать новые взгляды на элитное жилье.

Гиганты наступают

Так исторически сложилось, что московский рынок элитного жилья в основной своей массе долго оставался за небольшими компаниями. Строительные гиганты хотя и брались иногда возводить дорогое жилье, но серьезного интереса процесс у них не вызывал: не те масштабы, слишком трудоемки работы, чересчур капризны клиенты. Куда проще застроить целый микрорайон панельными домами и быстро распродать квартиры там, а суммарная прибыль получается намного выше.

Но такое положение не могло сохраняться долго. Борьба за хорошие участки, которые необходимы для возведения элитных домов, начала превращаться в проблему для небольших компаний. Не все смогли противопоставить конкурентам «недокументированные административные ресурсы». Условия города при выделении земли становятся все обременительнее, а процесс расселения жильцов сносимых зданий — все тяжелее.

Ко всему прочему, с 1 апреля 2005 года вступил в силу закон № 214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Согласно этому документу, фирма-застройщик вправе привлекать денежные средства для возведения дома только после того, как получит разрешение на строительство и опубликует проектную декларацию, а также зарегистрирует права на земельный участок, где будет возводиться дом.

На сбор всех необходимых документов иногда уходит до полутора лет. У мелких фирм–застройщиков элитного жилья нет такого количества времени на подготовку необходимых бумаг, а нередко — и денег на начало строительства. Поэтому пока такие компании предпочитают завершать уже начатые дома и ждать дальнейшего развития событий.

Что тем временем делают крупные застройщики на рынке элитного жилья? Ответ прост — строят. Делают они это так, как привыкли, — с размахом. Растут целые комплексы элитных домов. Утверждаются сумасшедшие, с точки зрения риэлторов, проекты. По данным неофициальных источников, в 2008 году на рынок планируется вывести около 2 млн кв. м элитного жилья.

На вопрос, будет ли оно действительно элитным, риэлторы пожимают плечами, обращая внимание на то, что строят новые жилые комплексы люди, ранее не сталкивавшиеся с этим рынком. Крупные застройщики привыкли работать «на массы» и вследствие этого не учитывают специфику потенциальных покупателей. Также налицо отсутствие у них реального опыта по возведению элитных домов.

Хуже всего — ждать и догонять

Чем же обернулся второй этап эволюции элитного жилья для конечного потребителя? Скорее всего к 2008 году предложение несколько превысит спрос. Упадет ли вследствие этого цена, сказать сложно, но выбор несомненно станет шире. Застройщики наверняка попытаются внедрить в сознание покупателей новую концепцию элитности, поскольку надо оправдать и, главное, продать все эти огромные площади, а далеко не все покупатели так просто придут к мысли, что элитный дом включает более 200 квартир.

Другой тенденцией последнего времени стало расширение географии элитного строительства. Район Остоженки практически полностью застроен, возводимые дома уже расписаны по листам ожидания риэлторов и ждут своих хозяев. В недалеком будущем планируется более активное освоение Замоскворечья, Плющихи и Патриарших прудов.

Самое главное — рынок выйдет на качественно новый уровень проб и ошибок, хотя бы в силу того, что застройщики в непривычном для себя сегменте будут работать, как в первый раз. Пока же новый виток эволюции элитного жилья только начал набирать обороты.

Возвращаясь к аналогии с портным, стоит заключить, что его времена уходят. Швейные фабрики постепенно вытесняют ручной труд. На смену кропотливой работе и индивидуальному подходу приходят эффективность и корпоративные интересы.

Как это все отразится на покупателе? Вероятно, он потеряет в эксклюзивности выбора, но получит стабильные цены. Квартиры будут выбираться, как костюмы или автомобили. В жизнь четко войдут определенные стандарты. Предложение превысит спрос, и никто при продаже квартиры уже не вспомнит о face-контроле, а человеческий фактор растворится в корпоративных отношениях, где все подчинено деньгам.

Екатерина Гетманская, директор агентства элитной недвижимости Hermitage realty:

— С утверждением, что предложение превысит спрос, я согласиться не могу. Вероятность появления новых объектов элитной недвижимости напрямую зависит от внесения поправок в закон № 214. Количество новых площадок в центре Москвы ограничено, но они есть, хотя говорить о сроках строительства пока рано. Суть понятия «элитный дом» подразумевает определенное местоположение, камерную атмосферу и наличие инфраструктуры. То, что сейчас застройщики позиционируют как элитное многоквартирное жилье, не является таковым в силу несоответствия упомянутым требованиям. Максимум, на что может рассчитывать покупатель, покупая жилье, удаленное от исторического центра или многоквартирное (пусть и высокого качества, и с развитой инфраструктурой), — лишь качественный бизнес-класс.

Кайдо Каарма, директор отделения «Парк Тауэрс» управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Несмотря на то что у большинства застройщиков планы после 2005 года сформированы еще не полностью, к вводу сейчас объявлено более 120 тыс. кв. м элитного жилья.

Рынок жилья, рассчитанный на покупателей с высоким достатком, в Москве формируется очень активно. Список объектов, которые стоит отнести к жилью класса А, довольно обширен. Однако количество возводимых объектов при всем их разнообразии пока не в состоянии удовлетворить высокий спрос на дорогое жилье. По мнению аналитиков, наблюдающийся дефицит предложения элитного жилья составляет приблизительно 11–17%. Спрос на дорогие квартиры в столице весьма стабилен.

Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:

— На мой взгляд, рынок элитной недвижимости Москвы сегодня стал гораздо более лоялен к новым форматам дорогого жилья. Это доказал успешный опыт нашего дома «Коперник», в котором 146 квартир.

Есть и предложения таунхаусов в центре города — на Остоженке (Палаты Муравьевых), на Плющихе. В целом рынок развивается не за счет увеличения количества предложений, а скорее в плане повышения качества строительства, отделки и пр.

Существуют три важнейших критерия элитного жилья — расположение дома, видовые характеристики и качество материалов и технологий. Такие параметры, как этажность, количество квартир и пр., довольно подвижны, в элитном доме может быть как два десятка квартир, так и сотня.

Дата публикации: 16:53 12 апреля 2006

Источник: bpn.ru