Бизнес-парки наступают

Одной из основных тенденций московского рынка офисной недвижимости в прошлом году стало появление первых бизнес-парков, соответствующих международным стандартам офисов классов А и В. По оценкам экспертов, в ближайшие три-пять лет эта тенденция будет активно формироваться и во многом определит дальнейшее развитие рынка коммерческой недвижимости.

По западному образцу

Активное строительство бизнес-парков в столице началось в прошлом году, когда на офисном рынке Москвы наметилась тенденция к децентрализации. Дефицит участков в центре города, слишком высокая стоимость аренды земли заставили многих девелоперов присмотреться к столь распространенному на западе формату офисных зданий, как бизнес-парки.

Согласно классическим характеристикам обычный бизнес-парк представляет собой малоэтажный офисный комплекс, состоящий из разных по площади зданий и расположенный в пригородной зоне вблизи автомагистралей и аэропортов. Как правило, здания парка занимают большой участок земли — в среднем от 8 га — и объединены общей концепцией и развитой инфраструктурой, включающей большое количество различных магазинов, несколько кафе, отделений банков, гостиницу, фитнесцентр, салон красоты и туристическое агентство, рассказывает руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости компании Colliers International Регина Лочмеле.

Бизнес-парки давно стали для Европы привычным форматом коммерческой недвижимости. Девелоперы охотно осваивают эту нишу: большие земельные участки развиваются поэтапно, застройщики предпочитают разбивать проекты на фазы. При этом риск возникновения неудобств, связанных со строительными работами, с лихвой компенсируют более низкими, чем в традиционных бизнес-центрах, арендными ставками, говорит руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина.

Пробные же проекты столичных девелоперов несколько отличались от западных аналогов. Одним из первых был построен бизнес-парк «Дербеневский» в районе «Павелецкой», приводит пример Ольга Кисарина. По ее словам, в отличие от международной практики он был расположен не на окраинах, а почти в центре города. «Здесь применены недорогие строительные материалы, кроме того, бизнес-парк отличают небольшие эксплуатационные расходы— соответствующим результатом стала небольшая арендная плата в центре Москвы»,— добавляет руководитель группы брокериджа управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «Миэль-недвижимость» Мария Кондакова.

Еще один интересный бизнес-парк, об успешности котрого спорят эксперты, это «Кантри-парк», расположенный за МКАД. По московским меркам объект достаточно долго сдавали в аренду — почти год, подмечают участники рынка. По их мнению, подобная заминка была связана, прежде всего, с непривычностью формата расположения для столичных арендаторов. Но в конце концов площади нашли арендаторов.

Дешево и сердито

Строительство бизнес-парка обходится на 50% дешевле, чем обычного бизнес-центра в деловом районе города, при этом удаленность от центра города компенсируется полностью налаженной инфраструктурой, считает директор по развитию бизнеса департамента офисной недвижимости компании Paul’s Yard Дмитрий Воробьев. Кроме того, по словам Дмитрия Воробьева, при реализации проекта в пределах третьего транспортного кольца девелопер всегда имеет риск замедления темпов строительства из-за бюрократических препон. Также для застройщика формат бизнес-парков удобен возможностью освоения значительных площадей, легкостью реализации задуманной концепции и, конечно, большим спросом со стороны арендаторов, добавляет Ольга Кисарина.

Интерес же арендаторов к бизнес-паркам в первую очередь обусловлен низкими ставками аренды по сравнению с центральными офисами, а также более разнообразным перечнем инфраструктуры. «Следствием заметного роста арендных ставок, достигших своего максимума за последние семь лет, стала готовность ряда крупных и средних динамично развивающихся компаний — в частности ИТ и телекоммуникационного сектора — располагать свои офисы по более низким ставкам за пределами центрального делового района»,— говорит Регина Лочмеле. Развитию бизнес-парков также способствует усиление тенденции раздельной организации головного офиса и бэк-офиса компаний.

Многих в бизнес-парках также привлекает возможность арендовать не просто офис, а целое здание. «Как правило, в одном здании, где расположены офисы различных компаний, ни у кого из арендаторов не может быть исключительных прав на пользование общими площадями и оформление фасада,— говорит Ольга Кисарина.— В рамках бизнес-парка компания может взять в аренду небольшое отдельно стоящее здание и оформить его в корпоративном стиле».