Московские арендные ставки на офисы не соответствуют качеству

Предприниматели и инвесторы в последнее время обратили особое внимание на офисную недвижимость. Однако данный рынок пока далек от насыщения. Исходя из этого стоимость аренды офисных помещений в Москве остается очень высокой и имеет тенденцию к росту, однако по качественным характеристикам в этой сфере мы значительно отстаем от Европы. В преддверии конференции "Коммерческая недвижимость. Инвестиционные, управленческие и юридические аспекты", которая состоится 22 октября мы беседуем об этом с докладчиком на тему "Обзор рынка офисной недвижимости", исполнительным директором компании Stiles & Riabokobylko Сергеем РЯБОКОБЫЛКО.

- Охарактеризуйте, пожалуйста, нынешнюю ситуацию на столичном рынке офисной недвижимости в целом:

- Рынок офисной недвижимости Москвы переживает период интенсивного развития. Девелоперы регулярно сообщают о новых планах строительства офисных зданий, за 9 месяцев текущего года введено в эксплуатацию около полумиллиона квадратных метров новых офисных площадей класса А и В. Ожидается, что к 2008 году общие офисные площади на московском рынке удвоятся по сравнению с уровнем 2004 года. При этом ожидается увеличение доли офисных помещений класса А на московском рынке. Если на сегодняшний день в структуре качественной офисной недвижимости, здания класса А составляют только 25%, а 75% приходится на здания В класса, то уже к 2006 году доля первых увеличится до 35 процентов.

Тем не менее, несмотря на столь интенсивный рост предложения, рынок офисных помещений далек от насыщения. Все новые здания находят арендаторов, а доля вакантных офисных помещений в общем объеме офисных помещений остается крайне низкой. По состоянию на конец сентября этот показатель в среднем по рынку составлял 5,8%, причем для отдельных районов Москвы (Фрунзенская, Сокол) доля вакантных площадей составляла менее 2,5 процента.

Стоимость аренды офисных помещений в Москве остается высокой, даже по сравнению с Европейскими городами, при этом в отличие от Европы стоимость аренды в Москве имеет тенденцию к росту. В настоящее время средневзвешенные арендные ставки в зданиях классов А и В превышают 500 долларов за квадратный метр в год, а в наиболее качественных офисных центрах аренда квадратного метра офисной площади обходится в 600 долларов в год.

- А насколько, по вашим оценкам, столичные офисы соответствуют европейским и мировым стандартам? Каковы их основные недостатки? Назовите наиболее приближенные к идеалу офисные помещения:

- Несмотря на то, что качество офисных помещений в Москве повышается, местный рынок значительно отстает по качественным характеристикам от рынков европейских городов. Лишь немногие московские девелоперы способны возводить здания, соответствующие европейским стандартам офисной недвижимости. К таким зданиям можно отнести "Дукат-2", центр "Усадьба" и "Берлинский Дом".

Недостатки большинства офисных зданий вызваны особенностями девелоперской практики в Москве. Большая их часть проектируется и возводится вне сотрудничества с профессиональными консультантами по офисной недвижимости, поэтому отдельные недостатки строения выявляются лишь на этапе сдачи здания в аренду, когда выясняется, что пожелания арендаторов расходятся с тем, что имеется в наличии. Кроме того, многие офисные здания в Москве спроектированы достаточно давно и, несмотря на то, что здание новое, его проект может оказаться уже морально устаревшим.

Еще одной нашей особенностью является то, что основой архитектурного проекта является фасад здания, в результате чего внутренняя планировка здания "подгоняется" под его внешний вид, что не может не сказаться на потребительских качествах строения для арендаторов.

Отчасти таким подходом обусловлены сложности с привлечением институциональных инвесторов, которые заинтересованы в том, чтобы объект их инвестиций не утратил своего лидирующего положения на рынке в течение длительного периода в времени.

- Одна из последних тенденций - строительство офисов за пределами МКАД. Насколько это оправданно? Получит ли, на ваш взгляд, данная тенденция дальнейшее развитие?

- Да, действительно, сегодня формируется тенденция к размещению офисных центров за пределами МКАД. Успех делового центра "Кантри Парк", расположенного в Химках, показывает, что офисная недвижимость за пределами кольцевой дороги имеет весьма серьезные перспективы. Большая часть этого комплекса уже сдана в аренду, кроме того, объявлено о повышении арендных ставок. В дальнейшем будет появляться все больше проектов строительства офисных центров, удаленных от центра города, что связано как с недостатком свободных земель в центральной части города, так и с транспортной перегруженностью центральных участков города.

- Каковы перспективы развития рынка офисной недвижимости в России?

На протяжении последних 10 лет мы наблюдали, как московский рынок недвижимости стремительно развивался. Сегодня перед региональными рынками офисной недвижимости стоят аналогичные задачи, однако, я полагаю, что уже накопленный в России опыт позволит крупным городам развиваться еще быстрее, чем мы наблюдали в Москве. Я убежден, что офисный центр класса А площадью до 10 тысяч квадратных метров легко может найти арендаторов в любом российском городе с миллионным населением.