Долгострой снова в строю

Столичные власти в ближайшие несколько лет хотят вернуть на рынок более тысячи площадок, строительство на которых заморожено. Список всех проблемных объектов будет сформирован до середины мая, после чего в индивидуальном порядке будет решаться судьба каждого из них. Но в целом освобождаемой от долгостроя территории, по оценке чиновников, достаточно, чтобы построить 16 млн кв. м жилья.

Борьба с проблемными участками, которые выделены арендаторам, но строительство на которых по тем или иным причинам не ведется, началась еще в 2001 году. Уже тогда насчитывалось более 2 тыс. таких площадок. По словам чиновников, в большинстве случаев виновными в простое были сами инвесторы; девелоперы, напротив, утверждают, что в 60% случаев виноваты отдельные чиновники. Основные претензии владельцев участков — нерешенные вопросы с собственниками зданий, которые власти обязались вывести с предоставленных территорий, проблемы с коммуникациями и сетями, а также с оформлением документов.

Для отстаивания своих прав застройщики создали лоббиста— Московский международный союз девелоперов, однако серьезных результатов он не достиг. Сейчас настало время города.

О том, что столичные власти собираются активизировать борьбу с долгостроем и проблемными участками, рассказал начальник управления формирования градостроительных программ департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы Алексей Шепель (ранее, напомним, он возглавлял строительную компанию «СХолдинг»).

«Список всех проблемных объектов Москвы будет готов сразу после майских праздников. Префектуры пришлют эту информацию в наше управление, в результате будет сформирована единая база по участкам. После этого мы будем разбираться, почему инвесторы срывают графики разработки проектносметной документации»,— сообщил он. По словам Шепеля, никакие специальные документы в связи с этим приниматься не будут, так как «необходимое правовое поле уже есть». «Решения по проблемным участкам будут приниматься либо через арбитражный суд, либо в индивидуальном порядке»,— добавил он.

Количество проблемных зон называется совершенно разное. Большинство участников рынка считает адекватной оценку в 1,5 тыс. участков и больше; оценки чиновников разнятся от нескольких десятков до тысячи. Департамент муниципального жилья предлагает считать проблемные участки в квадратных метрах: по его подсчетам выходит, что на замороженных участках можно построить как минимум 16 млн кв. м жилья.

В Тендерном комитете, который среди прочего курирует инвестиционные контракты, считают, что проблемные участки делятся на два типа. «В случаях первого типа виноват сам инвестор, например, взялся за проект, но не выполнил. Таких случаев более тысячи,— рассказывает первый зампредседателя комитета Алексей Березницкий.— Другие ситуации связаны с невозможностью реализации контрактов уже по вине города — таких примеров более 60. Это недоучет различных факторов, не указанных в инвестконтрактах,— гаражи, переселение жителей и т. д.». Правда, добавляет Березницкий, в данной классификации не учитываются обычные земельные участки без инвестконтрактов, которых насчитывается более 1,5 тыс.

Бизнес не совсем согласен с предлагаемой статистикой. «Если не принимать в расчет глупость самих инвесторов, взявших контракты, которые не могут реализовать, то замороженные проекты по причине невыполнения своих обязательств властями составляют около 60%»,— утверждает руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы «Вегас-Лекс» Юрий Борисенко. По его словам, есть множество примеров, когда город не исполняет свои обязательства, в результате чего земельный участок «пропадает» сразу на несколько лет. Например, одна из девелоперских компаний средней руки столкнулась с тем, что на освобождаемом участке на Остоженке оказалось несколько частных собственников, не пожелавших оставлять эти площади. «Компания собиралась строить жилой комплекс, но пока они мотались с собственниками, срок их инвестконтракта истек, а продлевать его власти не хотят»,— рассказывает Борисенко. В практике «МИАН-девелопмент», по словам генерального директора компании Анатолия Морозова, тоже был случай, когда пришлось прекратить строительство на одной из площадок на улице Егерской.

«Убытки, которые компания понесла по этому проекту, составили более $1,5 млн», — сообщил он. «С городом ситуация абсолютно непрогнозируемая: оформление документов может занять от трех месяцев до бесконечности»,— резюмирует директор Консультационного центра недвижимости Александр Латынцев.

От этого, впрочем, страдают и власти. Как отмечает Березницкий из Тендерного комитета, «на каждом сорванном контракте город теряет от нескольких тысяч до сотен миллионов долларов». «Очень интересное предложение прозвучало от Ассоциации инвесторов, которая предложила создать реестр недобросовестных чиновников. Такой подход позволит избавиться от долгостроя и проблемных участков»,— резюмирует он.