Как заложить новостройку?

Рынок столичных новостроек все прошедшие годы находился в авангарде потребительского спроса. Но ипотечное движение, набирающее обороты в последние годы, затронуло его в последнюю очередь. И все же первичное жилье продается с применением схем кредитования. Практика рынка, говорят в таких случаях эксперты, обгоняет законодательные реалии. Причем, не прибегая ни к каким незаконным уловкам.

По данным агентства «Контакт – Элитная недвижимость», в 2005 году доля кредитования жилья, приобретаемого на «первичке» составила менее 30%. В Московском центре ипотечного кредитования считают, что доля ипотечных квартир на первичном рынке еще меньше – 10 – 15%. Большинство кредитных организаций к этому сегменту рынка относятся крайне осторожно, считая его самым рискованным. «Загвоздка» – в невозможности оформить залог на объект недвижимости со стороны банка. Чтобы это состоялось, объект должен быть чьей-то собственностью и, становясь залогом, гарантировать возврат займа.

Тогда как продавцы новостроек обходят сложности, и как реализуются эти «счастливые» 10 – 15%? Как правило, жилье в новостройках продается по ипотечным схемам только крупными компаниями. Вариантов взаимодействия с банками у них может быть два.

Первая схема: застройщик имеет «дружественный» банк, и он рассматривается в качестве гаранта при проведении операции займа со стороны частного заемщика. Так обстоят дела, например, в группе компаний ПИК. Одновременно с ПИК 11 лет назад был создан «Банк Жилищного Финансирования», который раньше назывался «ОПТ-Банк». «ОПТ-Банк» и сейчас входит в структуру ПИК. Такое объединение решило проблему: вопрос ипотечного кредитования в сегменте новостроек никогда не являлся «камнем преткновения». ПИК изначально была ориентирована своей практикой на этот рынок.

Вторая схема тоже связана с особыми взаимоотношениями с банковскими структурами. Но не такими прямыми, как это происходит между группой компаний ПИК и «ОПТ-Банком», а основанными на прочном положении строительной компании и осведомленностью в этом финансового партнера. Например, СУ-155 взаимодействует сегодня с семью крупными российскими банками, среди которых Сбербанк РФ, Внешторгбанк, Росбанк, МДМ-Банк, Абсолют Банк, МИА, Промсвязьбанк.

В СУ-155 отмечают, что у каждого банка – своя линейка ипотечных продуктов. Что касается взаимоотношений банка и застройщика, они, безусловно, должны быть доверительными, подтверждают в компании.

Попытка клиента купить жилье в новостройке по ипотеке не всегда возможна: очень часто подобные заявки в банках встречают отказ. Для положительного решения займодателю может понадобиться целый пакет документов об истории застройки объекта.

Кроме того, могут быть предложены более жесткие условия предоставления необходимой для покупки суммы – например, повышенная процентная ставка. Обычно – на 2 – 3 пункта выше, чем если бы сделка касалась не первичного, а вторичного рынка. Часто уже позже банк снижает процент, доводя его до стандартного, когда квартира оформляется в собственность покупателя. Но это происходит обычно через год-полтора после вселения и сдачи объекта госкомиссии.

При рисках, связанных для банков с невозможностью оформления залога на приобретаемую клиентом новостройку, тем не менее, все больше финансовых организаций пытаются участвовать в таких схемах. Причина – в особой востребованности жилья на первичном рынке и растущей конкуренции в банковской среде.

Таким образом, ипотечный заемщик на первичном рынке может встретить определенные трудности. Так что лучше начинать «маркетинговое исследование» с обращения в строительную компанию, а не с банка, уже найдя подходящий по всем параметрам объект.

Дата публикации: 15:14 25 апреля 2006

Источник: bpn.ru