Акценты в программе строительства жилья пора менять

Объемы ввода жилья в Северо-Западном федеральном округе в первые два месяца 2006 года, по сравнению с аналогичным периодом 2005 года, упали на 48 процентов. А в Санкт-Петербурге и того больше - на 56,7 процента. Данные по началу года привел на международном конгрессе «Формирование рынка доступного жилья в России» советник министра регионального развития Павел Горячкин.

Даже с учетом того, что падение объемов отмечено по всей России (в среднем, на 18 процентов), это не может не тревожить. Ведь последние годы строительный рынок в городе на Неве (да и в других регионах СЗФО) находился на подъеме. В прошлом году, к примеру, было введено 2,3 миллиона квадратных метров жилья, больше, чем в лучшие советские годы. И вдруг такой «старт».

Причины снижения объемов вводимого жилья и последствия этого для национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и стали основной темой для обсуждения на конгрессе. В общем-то, торможение отрасли специалисты предвидели еще год назад. В первую очередь, оно связано с возникшей после введения в силу ряда новых законов кардинальной перестройкой системы финансирования строительства. Основной инструмент привлечения денег - долевое участие граждан - из-за наличия признанного теперь даже разработчиками множества недочетов в законе о «долевке» работать перестал, а ничего нового предложено не было. Дополнительные проблемы вызвал переход на конкурсную систему распределения земельных участков под жилищное строительство. Там, где его попытались внедрить, выяснилось, что у государства не хватает сил и денег для подготовки документов, необходимых для того, чтобы выставить участки на торги (раньше эту работу делали сами строители, желающие получить данный участок). А у многих строителей - средств на приобретение таких вздорожавших земель (да и желания участвовать в торгах с непредсказуемым результатом, неся при этом, невзирая на итог, определенные расходы). Там, где главы местных администраций решили закон проигнорировать (или поспешили раздать земли в период с января по октябрь, пока он не вступил в силу), в игру вступила прокуратура, начавшая опротестовывать все эти договоры. Во всех случаях процесс выделения земель затормозился. Яркий пример тому - Петербург, где за минувший год, по данным Союза строительных компаний, в оборот было введено всего 36 участков. Причем лишь 8 - по так называемым полным пакетам, то есть на нормальной аукционной основе. А на основе целевого выделения (без конкурсов) -15. «Все внушительные успехи были достигнуты петербургским строительством за счет целевого выделения земель», - признал на конгрессе председатель комитета по строительству Роман Филимонов, являющийся, по его словам, тем не менее, сторонником торгов. Так что сейчас отрасль продолжает пожинать результаты прежних лет. Между прочим, хватит задела, похоже, ненадолго. По крайней мере, если на этот год застройщики Петербурга заявили к сдаче более 3 миллионов квадратных метров жилья, то в 2007 году уже только 1,63 миллиона.

Интересно, что Ленинградская область, в которой о торгах, судя по недавнему совещанию, посвященному этому вопросу, почти что и не слышали, результаты в минувшем году были лучше, чем в Петербурге. Там не падало число строительных организаций и занятых в отрасли работников, объемы подрядных работ.

Понятно, что если мало вводить нового жилья, то и цены на него будут расти. В прошлом году рост был не столь существенен, как два года до этого. В среднем по России он составил около 17 процентов. В Петербурге в начале года был значительный спад и лишь к ноябрю цены достигли уровня начала года. Но уже в этом году за первый квартал отмечен рост цен в Петербурге на 10-30 процентов в зависимости от типов квартир. То же наблюдается и по стране, и по Северо-Западу. В настоящее время, по данным Минэкономразвития, квадратный метр в Петербурге стоит в среднем 28,4 тысячи рублей, в Ленинградской области - 23,4 тысячи, в Калининградской области - 20,5 тысячи, в Вологодской - 17,2 тысячи, в Карелии -16,2 тысячи, в Новгородской области - 15,5 тысячи, в Псковской области - 14 тысяч. В России же средняя величина - 17 тысяч рублей. Так что экономически развитые регионы округа отличаются дорогим жильем (впрочем, как и следует ожидать).

Правда, сама по себе стоимость квадратного метра о доступности жилья не говорит. Вопрос в том, как она соотносится с доходами населения. На конгрессе не приводились цифры подушевого дохода за первый квартал (а на данные по 2005 году ориентироваться смысла уже нет). Но Павел Горячкин сообщил, что в среднем для приобретения квартиры семья из двух взрослых и ребенка должна будет отдать весь свой доход за три года и девять-десять месяцев.Понятно, что в таких условиях остается надежда лишь на помощь государства или кредиты. Причем для большинства открыт лишь второй путь. Участники совещания согласились, что для развития ипотечного кредитования у нас в стране сделано практически все, что требуется.

Дорабатываются последние документы по ипотечным ценным бумагам, после чего ставка по кредиту сможет упасть даже ниже уровня инфляции (за счет того, что вложенные в ипотеку деньги банков начнут за год прокручиваться не один раз).

Но... в настоящее время ипотека ведет только к росту цен жилья. Поскольку восемьдесят процентов ее идет на вторичный рынок, где предложение ограничено. Мы уже имеем ситуацию, когда, по словам генерального директора Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислава Назарова, продавцы начали придерживать квартиры, ожидая, пока они еще подрастут в цене.

Поскольку, как оказывается, кризис на рынке недвижимости в начале прошлого года был связан не с отсутствием у людей денег, а с ожиданием покупателей: чем закончится введение новых законов?

Так что, стимулируя только рынок спроса, доступность жилья не повысишь. Между тем, как отметил начальник управления строительных программ Росстроя Сергей Малышев, в федеральной программе «Жилище» три подпрограммы нацелены на стимулирование спроса и только одна - на поддержку производства. Да и то косвенно, через создание инфраструктуры. А эти меры отдачу дадут только через 2-3 года. Так что, если мы хотим иметь доступное жилье, нужно менять акценты господдержки - с ипотеки на строительство.

Дата публикации: 15:27 27 апреля 2006

Источник: bpn.ru