Рынок контрастов

В апреле на рынке офисной недвижимости продолжился плавный рост арендных ставок. В сегменте торговой недвижимости рост цен замедлился, однако уровень девелоперской активности остался на высоком уровне. Продолжается реализация крупных проектов в области складской недвижимости - пока на этом рынке сохраняется дефицит предложения.

Офисы

Офисные площади в Москве по-прежнему сдаются в аренду еще на этапе строительства. Как правило, к моменту выхода здания на рынок оно почти полностью заполнено арендаторами. По данным компании C&W/S&R, из площадей, построенных в прошлом году, 23% было сдано в аренду или продано в 2004 году и ранее. Для сравнения: в 2002 году доля такого рода форвардных контрактов на московском рынке недвижимости составляла всего 3 процента. "В этом году доля форвардных сделок продолжит увеличиваться, что явно свидетельствует о дефиците предложения", - отмечает ведущий аналитик отдела исследований C&W/S&R Денис Соколов.

Ситуация усугубляется еще и тем, что ввод в эксплуатацию офисных площадей в прошлом году снизился на 14% - впервые на московском рынке с 2000 года. До сих пор годовой прирост темпов нового строительства составлял от 15 до 40 процентов.

"Ожидалось, что в 2005 году будет введено в эксплуатацию около 1 млн. кв. метров, однако фактическое строительство лишь немного превысило половину заявленного объема. Небольшое число строящихся объектов было заморожено, сроки сдачи остальных объектов были перенесены, - отмечает Д. Соколов. - Задержка сдачи объектов в эксплуатацию стала привычной практикой на московском рынке, однако масштабы этого явления растут".

В этом году планируется ввести в эксплуатацию около 1,4 млн. кв. метров офисных площадей, однако в первом квартале фактически введено в эксплуатацию всего около 220 тыс. кв. метров. По оценкам аналитиков C&W/S&R, объем нового строительства в 2006 году составит порядка 1 млн. кв. метров. Неудивительно, что при таком раскладе арендные ставки на офисы ежегодно растут на 10-15 процентов. Аналитики C&W/S&R прогнозируют, что если негативный тренд нового строительства будет преодолен в 2006 году, то плавный рост арендных ставок и свободных площадей будет продолжаться вплоть до 2008 года. "Если же темпы нового строительства продолжат снижаться и в дальнейшем, то при сохранении существующего спроса рынок может войти в фазу жесткого дефицита. Падение уровня свободных помещений будет сопровождаться быстрым ростом арендных ставок, которые легко преодолеют барьер в 700 долларов. А если девелоперы смогут обеспечить ввод более 1 млн. кв. метров офисных площадей в 2006 году с последующим наращиванием объемов до 1,4 млн. кв.м, к 2008 году возможны насыщение рынка, повышение уровня свободных помещений, стабилизация и некоторое снижение уровня арендных ставок. Этот сценарий нам кажется наиболее вероятным", - резюмируют аналитики C&W/S&R.

Скорее всего, в ближайшее время девелоперская активность будет сосредоточена в районе Москва-Сити. На днях общественный градостроительный совет одобрил проект башни "Россия" высотой 600 метров, разработанный известным английским архитектором Норманом Фостером - его планируется возвести на территории делового центра Москва-Сити. А владелец "Нафта-Москвы" Сулейман Керимов получил контроль участком земли вблизи Москва-Сити. Речь идет о выкупленной "Нафта-Москвой" территории Краснопресненского сахарорафинадного завода. Раньше на нее претендовали компании "ПИК" и "Гута". Скорее всего, квартал будет застроен офисами (здесь можно возвести около 700 тыс. кв. м коммерческих площадей) и жильем. Уже в этом году начнется проектирование первоочередных магистралей, призванных разгрузить автомобильное движение в районе Сити.

Торговля

На рынке торговой недвижимости рост арендных ставок замедляется. В немалой степени этому способствует динамичное пополнение рынка новыми проектами. В прошлом году, по данным Becar Commercial Property, объем рынка торговой недвижимости увеличился почти на 30% - в городе было построено 700 тыс. кв. метров торговых площадей. Как отмечают аналитики этой компании, положительная динамика роста рынка сохранится еще в течение 2-3 лет. Видимо, на это делают ставку крупные западные и отечественные инвесторы. Например, недавно австрийский холдинг Meinl Europeaan Land приобрел четыре торговых центра Молл Гэллери у Московской девелоперской компании Шалвы Чигиринского за более чем 400 млн. евро. Кроме того, в последнее время сразу несколько российских компаний объявили о реализации новых проектов. В частности, вскоре в Москве появится сеть магазинов шаговой доступности под брендом "Алми-Экспресс". Площадь магазинов новой сети составит 300-800 кв. метров. В этом году планируется открыть первые три магазина в Москве, еще восемь в течение следующего года. Торговый дом "Перекресток" намерен построить торговый комплекс в трех километрах от МКАД на Киевском шоссе общей площадью 150 тыс. кв. метров. А компания "Седьмой Континент" приступает к строительству торгово-досугового центра на Ленинском проспекте площадью более 23 тыс. кв. метров. В Северо-Восточном административном округе Москвы будет построен крупный китайский культурно-деловой центр "Парк Хуамин" площадью в 200 тыс. кв. метров. Крупный многофункциональный комплекс общей площадью 311 тыс. кв м планируется построить на Ленинградском шоссе и на территории производственного комплекса фабрики "Новая Заря", который расположен на юге Москвы. Основным инвестором проекта станет сама фабрика, а соинвесторами выступят французские компании. В районе станции метро "Динамо" уже летом откроется крупный торговый центр площадью более 15 тыс. кв. метров литовского концерна Vikonda.

Не менее активно развивается подмосковный рынок торговой недвижимости. Например, компания Spar в рамках инвестиционного договора с Правительством Московской области в ближайшие два года построит в Подмосковье 15 торговых центров Spar - инвестиции в этот проект составят около 50 миллионов долларов.

Кроме того, Группа Компаний RIGroup начала строительство торгово-развлекательного комплекса в Серпухове общей площадью 14,4 тыс. кв.метров. Несколько крупных областных торговых центров меняют свою концепцию.

Склады

Несколько крупных сделок в апреле было заключено на рынке складской недвижимости. В частности, компания Praedium сдала в аренду складской комплекс класса А, расположенный в 15 км от МКАД по Варшавскому шоссе в черте Подольска одному из крупнейших российских производителей низковольтного оборудования широкого спектра - компании "Интерэлектрокомплект".

Общая площадь сданных в аренду офисных и складских помещений составила 8,5 тыс. кв.метров. А международная машиностроительная компания Atlas Copco арендовала складской терминал класса В общей площадью порядка 3 тыс. кв. м, расположенный на Новосходненском шоссе в 12 км от МКАД. "Сейчас поиск готового склада является нелегкой задачей.

Качественные складские помещения в дефиците, поэтому большинство объектов поглощаются еще на стадии строительства", - отмечает руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium Руслан Суворов.

Дата публикации: 12:16 28 апреля 2006

Источник: bpn.ru