Город будущего: "Москва-Сити"

Москва все быстрее стремится стать городом будущего. Проект ММДЦ "Москва-Сити" интенсивно развивается, и многие аналитики говорят о серьезном влиянии этого проекта на рынок офисной недвижимости.

Как отмечают специалисты компании Colliers International, наибольший объем нового строительства приходится на Запад столицы - 50 % офисов класса А и 7 % офисов класса В строятся в районе "Москва-Сити".

Проектирование

Общественный Градостроительный совет при мэре Москвы Юрии Лужкове, который состоялся 20 апреля, одобрил градостроительную концепцию развития территорий, прилегающих к ММДЦ "Москва-Сити", от Москвы-реки до Звенигородского шоссе и Хорошевского шоссе - проект "Большой Сити". Градостроительный совет также одобрил строительство дворца бракосочетаний на территории "Большого Сити". Кроме этого, на территории "Сити" будет построен аквапарк. Согласно одобренной концепции, территория "Большого Сити" составит 983 га, предполагается, что на территории будет проживать около 134 тыс. человек. Общая площадь застройки, включая ММДЦ "Москва-Сити", будет достигать 17,55 млн. кв. м, из которых жилая площадь составит 8,64 млн. кв. м, территория под общественные нужды - 7,93 млн. кв. м и коммунально-производственная застройка - 0,98 млн. кв. м.

Развитие территории

Градостроительное решение территории было разработано в развитие материалов проектов "Генерального плана Москвы до 2020 года" (1997 г.). Проект башни "Россия" выполнен известным архитектором Норманом Фостером. Башня "Россия" высотой 600 м будет представлять собой трехгранную призму. Общая площадь башни составит 500 тыс. кв. м, из которых 200 тыс. (10 этажей) будут находиться под землей, большую часть подземных помещений займет паркинг.

В башне будут расположены гостиницы, офисы, а также апартаменты для постоянного проживания.

Инвестирование

Как отмечает директор компании Jones Lang LaSalle Владимир Пинаев, "Москва-Сити" представляет собой уникальный проект, в котором участвуют многие девелоперы и инвесторы. Одним из ярких участников проекта является компания ENKA, которая участвует в строительстве комплекса площадью 160 тыс. кв. м, 50 тыс. кв. м уже готовы в настоящее время и заселены арендаторами.

По словам главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, жилплощадь в башне будет предлагаться в качестве второго или третьего жилья. Небоскреб построит компания "СТ Тауэрс", принадлежащая Ш. Чигиринскому. Инвесторами "Москва-Сити" также являются: "Стройинком-К" (Лев Леваев), "Интеко" (Елена Батурина), "Евразия ИПГ" (Аблязов), "Норникель" (Прохоров, Потанин). В проекте участвуют такие компании, как "Капитал Груп", Mirax, Mercury, Troy Canada, Tech Invest - Сити. Сумма инвестиций составляет порядка $ 11-12 млрд. АФК "Система" планирует инвестировать в проект "Большой Сити" $ 10 млрд.

Считается, что срок окупаемости по большинству проектов составит 5-7 лет. Некоторые независимые эксперты не соглашаются с такой оценкой: часть проектов могут окупиться за этот промежуток времени, но все амбициозные будут окупаться несколько дольше - до 10 лет.

Настоящее

По словам директора департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимира Журавлева, в настоящее время башня "Багратион" уже функционирует, башня "Россия" будет завершена ориентировочно к 2010 г., "Северная Башня" будет завершена к 4 кварталу 2006 г., "Город Столиц" будет завершен к 2008 г. (в настоящее время заложен фундамент), "Башня на Набережной" будет завершена в 3 квартале 2006 г. (в настоящее время ведется отделка помещений), в башне "Федерация" ведутся проектные работы.

Влияние на рынок

Как рассказала Регина Лочмеле в своем докладе на конференции "Офисная недвижимость: особенности и возможности", в Москве идет активный подъем рынка офисной недвижимости: уровень вакантных площадей минимален, идет строительство новых объектов. Наиболее интенсивное строительство идет на западе столицы (район "Москва-Сити") и в Центральном округе.

Но, по словам специалистов Colliers International, выход на рынок объектов "Москва-Сити" не повлияет резко на ситуацию в целом: реализация объектов будет идти поэтапно. С этим мнением согласен и Владимир Пинаев: "Мнение о том, что реализация объекта "Москва-Сити" обвалит рынок, можно считать необоснованным: около 500 тыс. кв. м офисных площадей, которые будут реализованы в течение 7 лет (при выводе 100 тыс. кв. м площадей в год) - это незначительно для Москвы. В 2008 году введенные в реализацию площади составят 10 % от общего объема офисных площадей".

По мнению Ольги Кисариной, руководителя отдела исследований и аналитики Praedium, выход офисных площадей высокого класса в объеме порядка 2 млн. кв. м не может не оказать существенного влияния на рынок офисной недвижимости: проект будет способствовать стабилизации рынка, арендных ставок, насыщению спроса. Также в связи с появлением "Москва-Сити" сформируются новые деловые районы.

Как рассказывает Владимир Журавлев, с выходом на рынок крупных объемов предложения офисных помещений "Москва-Сити" в столице начнется массовая миграция крупных арендаторов класса А из небольших и средних деловых центров в объекты "Москва-Сити". "Ни один из действующих бизнес-центров не сможет составить достойную конкуренцию предложениям "Москва-Сити" как по качественным характеристикам и транспортной доступности, так и по имиджевой составляющей, - говорит Владимир Журавлев. - Значительную роль в позиционировании объектов "Москва-Сити" на рынке сыграет ареол элитной деловой тусовки данного комплекса. С завершением строительства "Москва-Сити" существует вероятность смены системы оценки объектов офисной недвижимости. Если на данный момент критерии оценки в основном касаются места расположения объекта относительно ЦАО, то к 2010 году в первую очередь будут сопоставлять месторасположение объекта относительно "Москва-Сити". Переезд крупных арендаторов в помещения "Москва-Сити" значительно повлияет на уровень вакантных помещений в средних деловых центрах в ЦАО.

Если на настоящий момент объем свободных помещений в подобных комплексах варьируется от 2 до 5 %, то к 2010 году, скорее всего, будет составлять порядка 10-15 %. Тенденция роста уровня вакантных помещений приведет к снижению арендных ставок".

Дата публикации: 14:07 28 апреля 2006