Офисные собратья

Рынок офисной недвижимости в российской столице еще очень молод. От старта его формирования насчитывается, в лучшем случае, не более 15 лет. Несмотря на бурное развитие ему по многим показателям пока не удается достичь уровня сформировавшихся рынков западных стран. Однако поводы для оптимизма явно имеются.

Равнение на Восток

Как известно, рынок недвижимости, равно как и другие отрасли экономики, существует по законам цикличности. В данный момент, по словам Вала Джердеса, начальника отдела исследований рынка Jones Lang LaSall, большинство офисных рынков Европы, а также США, находятся далеко не на пике своих жизненных циклов: где-то переживают спад, где-то начинают двигаться по восходящей. «Самый высокий показатель девелоперской активности в западной Европе отмечен в Париже, - говорит Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики рынка офисной и складской недвижимости Colliers International, - Сегодня здесь в процессе строительства находятся офисные объекты, суммарная площадь которых составляет 1,2 млн. кв. м. В других европейских городах и в США аналогичный показатель не превышает 200-300 тыс. кв. м. Иногда на весь город может строиться один бизнес-центр».

Однако даже на фоне тех городов мира, где сейчас наблюдается положительная динамика, Москва выделяется очень высокими темпами прироста офисных площадей. Количество заявленных девелоперами, проектируемых и уже строящихся офисных зданий в российской столице исчисляется не одним миллионом кв. м. В этом отношении, по словам Регины Лочмеле, московский офисный рынок больше похож на рынки азиатско-тихоокеанского региона, в первую очередь, Китая (Шанхай, Пекин), Гонконга и Токио. По динамике развития это наиболее сопоставимые с нашим рынки, что выражается как в росте спроса со стороны арендаторов, так и в активности девелоперов. Как и в Москве, в этих регионах в работе единовременно находится в среднем до двух миллионов кв. м. «Поэтому в ракурсе общих тенденций и правил поведения участников рынка на этапе его приближения к насыщению, сравнение Москвы с Японией и Китаем более уместно», - отмечает Регина Лочмеле.

Конечно, рост спроса на качественные офисные помещения в российской столице обусловлен общеэкономическими факторами. В Москве активно развивается бизнес, растет численность населения, формируется средний класс. Как говорит Вал Джердес, с 2002 года среднегодовой доход на душу населения в Мокве почти удвоился, превысив 10 тыс. долларов. В прошлом году оборот розничной торговли составил 56,1 млрд долларов. Экономика города, по данным Госкомстата, будет ежегодно расти в среднем на 6% до 2007 года.

Однако это "цветочки" по сравнению с Китаем. Рост ВВП в Поднебесной в прошлом году составил 9,9% (в России 6,2%, причем, по некоторым оценкам, эта цифра несколько завышена). Объем прошлогодних прямых иностранных инвестиций в один только Шанхай составляет 13,83 млрд. долларов, тогда как в Россию в целом за аналогичный период – лишь 6,6 млрд. В Пекине сейчас общее предложение существующих офисных площадей – примерно 3,7 млн. кв. м. Еще 2,9 млн строится. То есть, по сути, в ближайшие два-три года ожидается удвоение количества кв. м.

Основной спрос на качественные офисные помещения в Шанхае и Пекине поступает со стороны финансовых и инвестиционных структур. По данным Colliers International, около 425 компаний этого сектора в прошлом году открыли свои головные офисы в Шанхае. Москва не может похвастаться таким количеством. Между тем, именно такие компании являются основной движущей силой в отношении снижения вакантных площадей на помещения высокого класса.

В том, что касается ограниченного предложения помещений класса А, наши рынки очень похожи. Доля вакантных площадей в высококлассных офисах в Москве составляет в среднем 2%, а во многих новых зданиях стремится к 0. Примерно такие же показатели в деловых мегаполисах азиатско-тихоокеанского региона, где, также как и у нас, широко применяется практика заключения договоров предварительной аренды, когда помещения «расходятся» задолго до завершения строительства.

Это явный признак рынков, где бал правит арендодатель. Если в условиях большего свободного предложения офисных помещений у арендаторов есть возможность договориться о довольно существенных скидках при заключении договора, то на дефицитном рынке они не превысят 5-10%. Москва и Шанхай - классические примеры рынка арендодателя, когда даже ключевой арендатор бизнес-центра, подойдя к моменту окончания срока аренды, при попытке договориться о преференциях, скорее всего, получит отказ. Поскольку владелец качественного бизнес-центра практически без проблем может найти другого «якоря». И даже крупные компании должны быть готовы принять более высокий уровень арендных ставок. Либо им придется искать другие места для своего размещения.

В отличие от молодых рынков, сегмент офисной недвижимости в Токио давно сформировался и уже переживал и взлеты, и падения. Сейчас он находится на положительной стадии цикла развития, причем довольно активного. Здесь также высока доля договоров аренды, заключаемых на предварительной основе. Между тем японцы ожидают скорой стабилизации рынка, увеличения предложения и снижения арендных ставок. По словам Регины Лочмеле, в Токио существуют два типа арендных договоров. В рамках одного из них арендодатель может свободно повышать ставку после завершения среднесрочного договора аренды. Поэтому даже на подъеме рынка арендаторы вынуждены мириться с более высокими арендными ставками.

Лояльность арендатора дороже денег

Большинство восточноевропейских и западноевропейских рынков пережили этап кризиса (кто раньше, кто позже), прошли низшие критические точки цикла и сейчас постепенно восстанавливаются. Но растущий спрос пока поглощается существующим предложением. До сих пор это рынки арендатора, так как от прошлого остались высокие показатели свободных площадей. К примеру, по словам Дениса Колокольникова, генерального директора компании RRG, в Лондоне показатель уровня свободных помещений составляет 8-9%, в Берлине - 10%, в Праге 15%, во Франкфурте - 16%, а в Дублине и в Амстердаме приближается к 20%. Есть также данные по Варшаве и Будапешту - 17,4% и 20,5% соответственно. А в среднем по Европе доля свободных помещений составляет 9,7%.

Дабы удержать арендатора, владельцы офисных зданий применяют различные механизмы, идут на уступки. К примеру, когда арендатор въезжает в новое здание, ему предлагаются так называемые арендные каникулы, которые могут длиться не только во время проведения отделки и ремонтных работ - минимальная ставка аренды может быть установлена на весь первый год.

Особенно если в какой-либо стране не совсем благоприятная экономическая обстановка, арендодатели стремятся заключать долгосрочные договора с надежными солидными арендаторами, предоставляя им площади на первое время чуть ли не бесплатно, надеясь на то, что такая благотворительность в будущем вернется сторицей. Сетевые девелоперы имеют также возможность «переселять» арендаторов, не выдерживающих слишком высоких ставок, в свои менее качественные здания, при этом сохраняя их лояльность.

Для Москвы это все может быть актуально в будущем, когда офисный рынок будет насыщен. Пока же российская столица по величине арендных ставок уступает лишь Лондонскому West End, где средняя арендная ставка, по данным RRG, достигает 2000 долларов в год за кв. м. (включая все расходы), Токио (1400 долларов) и Парижу (около 1000 долларов в центре города). Как говорят в JLL, максимальные базовые арендные ставки в Москве для класса А составляют 650-700 долларов за кв. м в год (без НДС и операционных расходов), для класса В - 470-490 долларов. "Даже в парижском деловом районе "Де Фанс" аренда примерно на 20-25% дешевле, чем в Москве, где это показатель составляет около 950 долларов за кв. м в год, включая все расходы", - говорит Денис Колокольников. При этом ставки аренды, к примеру, в Будапеште, Праге и Амстердаме колеблются от 400 до 470 долларов за кв. м в год, включая налоги и все операционные расходы.

В Москве высокий спрос на качественные офисные помещения, значительно превышающий предложение, позволяет девелоперам достаточно уверенно начинать проекты по возведению новых бизнес-центров. Оснований предполагать, что со сдачей не будет проблем, предостаточно. В западной же практике строительство офисных зданий во многих случаях ведется "под заказчика", решение о вхождении в проект принимается только при наличии потенциальных покупателей или арендаторов. При этом, как отмечает Денис Колокольников, там никого не пугает, что срок окупаемости объектов составляет 10 лет и больше. Тогда как в России девелоперы расчитывают на 5-8 лет. "И не беспочвенно: в Москве самая высокая доходность - в среднем около 12%, что более чем вдвое превышает аналогичные показатели в Берлине, Париже, Лондоне, Дублине и т.д.", - говорит руководитель RRG. По словам Вала Джердеса, уровень доходности на "новых" восточноевропейских рынках (Румыния, Хорватия, Болгария) во второй половине прошлого года снизился до 8%.

Деловые - отдельно

Во всех развитых странах давно реализуется идея создания обособленных деловых зон. Особенно в этом отношении выделяется Лондон. Рынок коммерческой недвижимости здесь четко сегментирован и локализован. Есть деловые районы, среди которых выделяются Dockland, West-End и London-Citi. И, например, территориальный потенциал Dockland практически исчерпан, он полностью застроен и прирост новых площадей невозможен. Примерно похожая ситуация и в других деловых районах Туманного Альбиона. Подобные конгломераты существуют в разных городах - «Де Фанс» в Париже, UNO-Citi в Вене, деловой центр во Франкфурте…

В Москве такой деловой зоной должен стать ММДЦ «Москва-Сити», где должно быть построено около миллиона кв. м офисных площадей. Как говорит Наталья Орехова, начальник управления общественных связей ОАО "СИТИ", ММДЦ предложит арендаторам условия идентичные тем, которые существуют в деловых центрах Лондона и Парижа, и тогда «статусно-репутационные пожелания» перевесят остальные возможные доводы, прежде всего ценовые. По ее словам, уже сейчас наблюдается «миграционная волна» крупнейших из знаковых арендаторов из многих московских бизнес-центров в ММДЦ. «За проект», безусловно, выступает масштабность и престиж, высокое качество предоставляемых услуг, а также близкое соседство с городской администрацией.

Без паники

Почти каждый год с высоких трибун или из заинтересованных источников звучат предсказания о грядущем насыщении рынка, вводе огромных объемов бизнес-площадей. В центре внимания самые масштабные проекты, в первую очередь, «Москва-Сити». Однако, также из года в год прогнозы пока не оправдываются. Как говорит Регина Лочмеле, эти заявления, как правило, безосновательны и появляются из-за непонимания рынка. Ввод объектов в "Москва-Сити", по мнению Дениса Колокольникова, не повлечет за собой обвала ставок аренды и переизбытка площадей, поскольку будет происходить постепенно. Как, впрочем, и в других крупных проектах. К примеру, в "Нагатино-айленд", где согласно планам на довольно ограниченном участке (32 га) будет построено около 900 тыс. кв. м офисных площадей. "Иногда приходится слышать, что такой объем существенно повлияет на рынок и произойдет снижение ставок, - говорит Регина Лочмеле. - Но ведь проект предполагает пять фаз сдачи - каждый год по 150-200 тыс. кв. м. Это хорошо как для девелоперов, которые, не имея «длинных» денег, смогут привлекать инвестиций по схеме рефинансирования, так и для рынка в целом, поскольку не даст ему «перегреться». А Наталья Орехова считает, что даже если арендные ставки несколько снизятся, то арендодатели возьмут свое за счет больших объемов сдаваемых помещений.

Не обижайте маленьких

Введение в эксплуатацию новых и реконструированных качественных площадей усилит конкуренцию среди объектов, которые сейчас еще худо-бедно удовлетворяют нужды арендаторов, но в дальнейшем неминуемо сдадут свои позиции. В этом отношении может быть полезным пример Токио, где владельцы такого недостаточно качественного сегмента офисных помещений, активно инвестируют средства в капитальную реконструкцию и модернизацию своих объектов. При этом, как говорит Регина Лочмеле, они осознано ориентируются на сектор мелких и средних компаний, на бюджетные варианты сдачи площадей. Востребованность офисных помещений в этом подсегменте чрезвычайно велика. У нас, между тем, практически все девелоперы ориентируются на большие компании, желательно западные, забывая о существовании другой ниши, с которой, может быть, и больше хлопот в плане количества сделок, но потенциал для освоения – непочатый край.

Валех Рзаев, руководитель управления маркетинга Группы компаний КРТ, отмечает, что офисные рынки развитых западных стран более структурированы и менее бюрократизированы, чем московский. Их отличительная черта - большая открытость для мелких компаний, нуждающихся в небольших и недорогих офисах. В Москве же маленькие фирмы с трудом находят себе помещения и испытывают огромное давление со стороны собственника, который заинтересован в сдаче больших площадей в одни руки и с неохотой сотрудничает с мелкими арендаторами. Более того, зарубежом тысячи частных предпринимателей: консультанты, юристы, педагоги, психологи, дизайнеры, программисты и др. имеют право использовать свое жилище под офис, что существенно экономит их бюджет и не превращает их в заложников арендной ситуации. "В Москве подобная практика запрещена, что создает условие для выталкивания частных предпринимателей, занимающихся интеллектуальным и творческим трудом, в область теневого существования", - говорит Валех Рзаев. В современных бизнес-центрах Москвы индивидуалу чаще всего отказывают в аренде маленькой площади, либо сдают по максимальной ставке с договором до года, что открывает широкие возможности для произвола со стороны владельца офиса. Не успеете привыкнуть к офису, как повышается арендная плата, вынуждающая вас искать другое помещение. Опять же за рубежом немало офисных центров, где существует оптимизация планировки помещений под различные структуры, большие и малые. В Москве, где земля дорогая, множество современных офисных центров возводятся в дорогом сегменте, что делает их недоступными зачастую даже для средних фирм и по стоимости аренды, и по минимальному объему арендуемой площади. Из-за недостатка качественных офисных помещений класса В и С арендаторы московских офисов чаще подвержены рискам и произволу со стороны офисных управляющих. К тому же практика абсурдных залогов за 2-3 месяца вперед превращает небольшие компании, ограниченные в оборотных средствах, в своеобразных заложников.

Еще одна негативная сторона отечественной практики. Регистрация арендных отношений в городских структурах – весьма долгая и чрезмерно бюрократизированная процедура, которая может занимать месяц и больше. По словам Валеха Рзаева, за границей подобная практика - нонсенс.

Дышим в спину

Что касается качественного уровня московского офисного рынка, то он постепенно подтягивается к западным стандартам. Вал Джердес отмечает несколько проектов в нашей столице, которые по классности не уступают лучшим зарубежным образцам.

Это уже построенные здания категории А+: Ducat Place (I, II), Gogolevskiy Blvd., 11, Naberezhnaya Tower (I, II) Daimler Chrysler Building, Krylatsky Business Hills (Flame, Earth), Romanov Court (I, II).

А также строящиеся и проектируемые: Avrora Business Park (II-III), Krylatsky Business Hills (Air, Water), The Wave, Ducat III, Hermitage Plaza , Citydel, Federation Tower (I, II), Metropolis (I, II, III), White Square (building A, В, C), Daev Plaza Belovezhskaya, Naberezhnaya Tower III, Park City (I – III), Mercury City Tower.

С ростом количества современных объектов будет расти и уровень качества. Регина Лочмеле отмечает, что в новых проектах хорошо прослеживаются соответствующие изменения рынка. Для их реализации все чаще привлекаются известные западные архитекторы и международные консультанты, имеющие опыт разработки концепций, что позволяет создавать качественный продукт. Даже на фоне роста требований арендаторов в отношении бизнес-центров. По словам Регины Лочмеле, в скором времени планируется пересмотр классификации офисных зданий. Некоторые параметры статуса офиса высокого класса станут более жесткими, планируется введение новых критериев. Все это является свидетельством становления московского рынка бизнес-центров.

Дата публикации: 13:16 02 мая 2006

Источник: bpn.ru