Возможности ранее построенной инфраструктуры практически исчерпаны

Возможности ранее построенной инфраструктуры, особенно в центральных районах столицы и ближнем Подмосковье, практически исчерпаны. Как следствие, за последние полтора-два года, по оценкам игроков рынка, стоимость обеспечения строительных объектов коммуникациями увеличилась на 30–40%. В результате значительно возросла и стоимость реализации проектов.

Дефицитный товар

О нехватке необходимых мощностей говорят не только сами коммунальщики, но уже и девелоперы, которым приходится платить немалые деньги за подключение своей строительной площадки к необходимым коммуникациям. Это касается всех составляющих, от воды и канализации до тепла и электроэнергетики: технические условия, предлагаемые застройщикам для решения вопросов технического присоединения, становятся все более неподъемными, с сожалением отмечает председатель комиссии по девелопменту и строительству «ОПОРЫ России» Алексей Кожевников.

По мнению участников рынка, дефицит мощностей усугубляется монополией крупных компаний на их подключение. Как следствие, на рынке наблюдается существенный рост цен на подключение строительных площадок к необходимым сетям. За последние полтора-два года стоимость обеспечения строительных объектов коммуникациями увеличилась на 30–40%, констатирует эксперт департамента девелопмента управляющей компании «Масштаб» Дмитрий Краснов. По его данным, при расчете инвестиционной привлекательности площадки по Подмосковью следует опираться на следующие цифры: стоимость подключения водоснабжения и канализации составит примерно $1–1,1 тыс. с кубометра в сутки, по электричеству можно ориентироваться на $1,2–1,3 тыс. за киловатт, по теплу — $2,5 тыс. за гигокалорию. «Эта составляющая в инвестиционных проектах равняется примерно $100 на квадратный метр при жилой застройке, то есть в среднем до 15% от всех затрат на проект»,— утверждает Краснов.

Сети в нагрузку

В большинстве случаев основной проблемой для застройщиков является решение вопроса подключения к электроэнергии. Особенно часто с подобными трудностями сталкиваются компании, реализующие свои проектыв центре Москвы.

«Девелоперы сталкиваются с тем, что свободные электрические и тепловые мощности либо отсутствуют, либо их недостаточно для реализации проекта»,— констатирует генеральный директор компании «МИАН-девелопмент» Анатолий Морозов. По его словам, во многом это связано с тем, что в последнее время энергетика не развивалась, тогда как в настоящее время темпы роста городского строительства в разы опережают темпы развития энергетики как в Москве, так и в области. «От решения проблем сетей мы все чаще вынуждены переходить к решению проблем генерации тепла и электроэнергии, создания новых водозаборных узлов»,— жалуется Кожевников. С ним соглашается и Дмитрий Краснов: «В Москве прокладку кабельных линий часто пытаются навязать инвестору как обременение при выдаче технических условий на присоединение к сетям, хотя, согласно законодательству— ППМ №815, этот пункт входит в обязанности городского заказчика».

Сталкиваясь со столь серьезными затратами, некоторые застройщики зачастую принимают решение перепродать инвестконтракт, объясняет гендиректор компании Solo Светлана Муханова. Игроки рынка отмечают, что подобная практика больше распространена на рынке коммерческой недвижимости, чем жилой. Несмотря на повышение стоимости обеспечения площадки коммуникациями, доходность по проектам отнюдь не снизилась, считает Дмитрий Краснов.

Вынужденные меры

Зачастую застройщики стараются решить проблемы с коммуникациями самостоятельно. «Прокладывается собственное водоснабжение, строятся бойлерные, мини-ТЭЦ. Но это не способ решения вопроса, а вынужденные меры»,— считает руководитель проектов группы компаний RIGroup Евгений Епишин. По данным Дмитрия Краснова, в зависимости от объекта окупаемость его составляет 3,5–4 года на промышленном объекте, который требует постоянного использования тепла и электричества, или до 15 лет при жилой застройке. Подобные сроки устраивают не всех девелоперов. Тем не менее в условиях отсутствия возможности подключения к центральным сетям или непомерно высокой стоимости подключения многие застройщики все равно рассматривают подобную альтернативу.

Впрочем, эксперты рынка уверены, что в Москве в отличие от Подмосковья такие электростанции широкого применения найти не могут. У инвесторов неизбежно возникнут трудности с прохождением государственной экологической экспертизы, из-за этого даже при строительстве промышленных зданий в ЦАО собственные электростанции не строят, рассуждает Дмитрий Краснов. Одно из исключений, по его словам, составляет ТЭЦ в «Москва-Сити».

С ним соглашается и Евгений Епишин, добавляя: «В этом случае возникает отдельная проблема подключения к газу: особенно сложно получить разрешение на присоединение к газу у соответствующих газоторгующих организаций, что может длиться по полгода».

Анатолий Морозов считает, что развитию мини-ТЭЦ в столице мешает дефицит свободных участков, особенно в центре города. В Подмосковье практика строительства собственных электростанций и других необходимых сетей распространена более широко. «Одним из первых стал гипермаркет „Три кита” за МКАД,— рассказывает Краснов.— Пользуются такой возможностью и иностранные фабрики и промышленные предприятия: группа компаний „Данон” и даже комплекс „Межрегионгаза” на Калужском шоссе имеют собственные мини-ТЭЦ». Кроме того, в области намного выгодней устройство собственных артезианских скважин с водоподготовкой, что позволяет получить воду на порядок более высокого качества, чем та, которую можно взять из обычной муниципальной сети, при этом на порядок дешевле, добавляет Краснов.

Туманное будущее

Игроки рынка недвижимости пока не видят реальных путей решения возникшей проблемы с дефицитом необходимых для реализации новых девелоперских проектов мощностей. «Сети старые, и они перегружены. Единственный выход — постепенно инвестировать в их модернизацию, однако кто будет этим заниматься, и так пока очень спорный вопрос»,— с сожалением рассуждает Светлана Муханова.

С ней соглашается Алексей Кожевников. По его словам, должны быть созданы прозрачные и четкие правила игры на рынке. «Надо предусмотреть участие бизнеса в совместном строительстве с государством новых энергетических мощностей, привлечение дополнительных кредитов, а также „сливание” излишков электроэнергии в систему»,— поясняет Кожевников.

В результате все эти сложности сказываются на стоимости площадок, что постепенно меняет конъюнктуру рынка. «Небольшие компании сегодня вынуждены тщательно изучать каждый проект, так как при отсутствии готовых коммуникаций рентабельность строительства может быть очень незначительна»,— резюмирует Светлана Муханова.