Застройщики меняют тактику

Ажиотажный спрос на первичном рынке, когда, по словам некоторых экспертов, "сметается почти все строящееся жилье", заставил многие девелоперские компании ужесточить финансовые схемы продаж.

Покупательский пыл не остудили ни публичное повышение цен на строящееся жилье, ни заверения экспертов о "цикличности развития рынка недвижимости", ни ссылки на роль психологических факторов. Клиенты все активнее осаждают офисы продаж. Дабы сдержать натиск и увеличить прибыль, строители разрабатывают оборонные стратегии.

Тенденция к упрощению

Компания ЛЭК намерена до осени сохранить практику, когда по некоторым объектам продажи временно сворачиваются ввиду того, что план продаж по ним выполняется гораздо раньше установленного срока."Если цены, как обещают некоторые эксперты, поднимутся к концу года по типовому жилью до $2000/кв.м, - говорит начальник отдела маркетинга и аналитики компании Валерий Корнилов, - и если нынешний ажиотажный спрос сохранится, мы будем вынуждены ограничивать продажи. В противном случае единовременная реализация всех квартир на начальной стадии строительства может оставить компанию без расчетной прибыли".

Стали жестче в ЛЭКе и схемы продажи жилья. Если в период стагнации, по словам Валерия Корнилова, скидка с первого взноса составляла от 5 до 12% в зависимости от популярности адреса, то сейчас - только 5% по всем адресам. Ставка за пользование системой рассрочек была от 1% в месяц, сегодня - от 1,5%.

Беспроцентная рассрочка была возможна в течение полугода, сейчас - максимум один квартал при первоначальном взносе от 30%. В целом рассрочка распространяется на период строительства дома вплоть до его сдачи госкомиссии. На долю рассрочек в ЛЭКе сегодня приходится 55-60% в общей структуре оплаты жилья. Соответственно единовременная оплата составляет 40-45%, хотя раньше была 60%.

По мнению руководителя отдела маркетинга ЗАО "Строительное объединение "М-Индустрия" Григория Усыченко, схемы рассрочки упрощаются. "Если раньше, например, были рассрочки со сложной системой удорожания, то сейчас в основном это годовая процентная ставка, - рассказывает г-н Усыченко. - По такой схеме работает большинство строительных компаний города. Например, у нас первоначальный взнос составляет 30%, остаток клиент выплачивает по частям под 14% годовых в валюте".

В инвестиционно-строительном холдинге "Петротрест", как сообщила руководитель отдела маркетинга и рекламы Мария Дмитриева, действуют две схемы: рассрочка платежей на три года под 12% годовых при первоначальном взносе от 30% и рассрочка до окончания строительства при первом взносе в 10% (процентная ставка почти такая же).

В корпорации "Строймонтаж" действует схожая программа. При первоначальном взносе в 10% остальные 90% можно погасить в течение тех же трех лет.

Популярные схемы

Как правило, строительные компании не резервируют квартиры, продаваемые в рассрочку или в рамках ипотечного кредитования, и не ставят ограничений. "Реализовать квартиры в рассрочку выгоднее, потому что цена получается выше", - уверяет директор по экономике и финансам ЗАО "Петербургстрой Skanska" Алексей Лясецкий.

Как считает Григорий Усыченко, квоты целесообразнее заменять регулированием условий рассрочки, делая ее более или менее привлекательной для потребителя - в зависимости от ситуации с продажами в конкретной фирме.

Особая тема - ипотека. В ЛЭКе к ней идут "пока осторожно", потому как квартиры "и так хорошо берут". Однако в планах компании довести долю ипотечных сделок до 20%.

В "Строймонтаже" через ипотеку сейчас продают 40% квартир, через год эта цифра должна вырасти до 50-60%. "При ипотечных сделках мы предоставляем возможность бронирования квартиры на существенно больший срок, чем при обычных, - рассказывает начальник отдела недвижимости корпорации Дмитрий Кожевников. - Когда цены растут, это важно".

Кстати, о ценах. Скажем, на типовые объекты ЛЭКа они увеличиваются сегодня на 2-3% в неделю в далеких спальных районах (например, во Фрунзенском) и до 5% еженедельно в более ликвидных местах - Выборгском, Московском и Кировском районах.

Между тем в перспективе, полагает Мария Дмитриева, останется только ипотечное кредитование: "Все остальные инструменты работы с физическими и юридическими лицами будут исчезать, потому что кредитоваться с помощью банков скоро станет совсем удобно и выгодно".

По мнению Алексея Лясецкого, новые финансовые схемы применяться не будут. "С начала действия 214-го закона все законопослушные компании будут стараться привести схемы продаж в соответствие с ним", - утверждает г-н Лясецкий.

По словам Григория Усыченко, несмотря на то что с каждым годом процент клиентов, интересующихся ипотекой, увеличивается, выплаты по кредиту слишком высоки и пока не устраивают большинство горожан. Поэтому наиболее популярными остаются рассрочка "от застройщика" или 100-процентная предоплата будущей квартиры.

Дата публикации: 10:34 16 мая 2006