Конкуренция растет вместе со ставками

Перспективы рынка аренды в Москве по-прежнему многообещающие. Число желающих снять элитные апартаменты все растет, частные арендодатели выходят из тени и исправно платят налоги. Прибавим сюда, что аренда мало зависит от изменения политической и экономической ситуации в стране. Какая жесткая конкуренция при таких благоприятных условиях, не трудно догадаться. Особого внимания требует человеческий фактор: что теперь надо арендодателям и на что смотрят арендаторы?

Рынок аренды частных квартир зарождался в Москве в конце восьмидесятых годов двадцатого века. Сначала снимали элитное жилье исключительно иностранцы, сейчас уже растет количество русских бизнесменов, желающих найти апартаменты по своему вкусу. Тем не менее, иностранные топ менеджеры, по-прежнему, держат пальму первенства. Каждый год в Москву, по оценкам экспертов рынка аренды элитного жилья, приезжают 3000 иностранных специалистов. Еще не менее 4000 иностранцев решают переехать, чтобы быть поближе к офису, школе, ищут более просторную квартиру, или наоборот жилье поскромнее.

По количеству обращений лидирует США, Великобритания, Германия, Франция. При этом, больше всего готовы платить граждане Бенилюкса и Япония.

Что русскому хорошо…

Вкусы различаются в зависимости от гражданства. Иностранцы часто хотят поселиться в отреставрированных особняках, с большой площадью и интересной планировкой. Россияне же последнее время переключились на новостройки с развитой инфраструктурой. Обязателен подземный паркинг, охрана, огороженная территория. При этом всего 1% арендаторов желают иметь бассейн или спортивный клуб прямо в жилом комплексе. Более 70% при первичном просмотре будущей квартиры отказываются от изучения дополнительных объектов инфраструктуры, что в общем совпадает с долей иностранцев на рынке.

Постепенно теряет значение внутреннее убранство квартир. Хотя по-прежнему самые высокие арендные ставки приходятся на апартаменты представительского класса, в которых обязателен индивидуальный дизайн и эксклюзивная мебель. В течение 2005 года такой вопрос, как наличие мебели постепенно потерял актуальность – 80% иностранных арендаторов просторных и дорогостоящих апартаментов самостоятельно устанавливают мебель в квартире. Многие из них уже имеют свою мебель, а компания оплачивает расходы по доставке.

По мнению аналитиков, арендаторы все еще интересуются легкой классикой или современным стилем. Заметен дефицит предложения в сфере больших, с точки зрения количества спален, квартир.

Когда жилье становится элитным?

Сегодня основными признаками, влияющими на стоимость аренды, являются:

1. Площадь квартиры
2. Престижность месторасположения дома
3. Функциональность и удобство планировки квартиры
4. Уровень качества внутренней отделки
5. Уровень безопасности и присутствие наземной или подземной парковки
6. Соответствие внутренних инженерных коммуникаций современным стандартам
7. Эстетичность вида из окна

Если говорить об элитном жилье, то можно добавить еще два признака, которые, впрочем, до известной степени условны- это количество квартир в доме и социальная однородность жильцов.

До недавнего времени к элитным домам относили исключительно малоквартирные дома (до 50 квартир). Но застройщики постепенно ломают общепринятые представления об этом критерии элитности. Так, тенденцией прошлого года стало увеличение числа элитных многоквартирных домов. Уже во второй половине 2004 года начались продажи в элитных многоквартирных домах «Коперник» (146 квартир), «Онегин» (110 квартир), «Дом на Покровском бульваре» (150 квартир). В 2005 году прошел сдачу ГК комплекс «Новая Остоженка», который относится к классу люкс, количество квартир в доме – 117, появились проекты «Итальянский квартал» (227 квартир), «Дворцовый комплекс» (200 квартир).

Если же говорить об однородности жильцов, то этот принцип до известной степени и соблюдается в новых клубных домах (элитные дома до 20 квартир), то в старых элитных домах жильцов уже давно не выбирают.

Престижная география

Наибольшей популярностью среди иностранцев по-прежнему пользуются центральные районы Москвы, расположенные западнее Московского Кремля, в том числе: Патриаршие Пруды, Арбат, Пречистенка, Остоженка, Тверская.

Вторую по популярности группу районов составляют кварталы, расположенные в пешеходной близости от Фрунзенской набережной, Чистых Прудов, Цветного Бульвара и Смоленской набережной.

Как и ранее, не ослабевает интерес к районам Красной Пресни, Замоскворечья, Кутузовского, Ленинского и Ленинградского проспектов.

Отдельное и самое пристальное внимание иностранные арендаторы уделяют районам, находящимся поблизости от специализированных школ, в особенности: Англо-Американской школы в Покровском-Стрешнево, Французского Лицея на Милютинском, Британских Школ в Ясенево и на Большой Академической.

Новые рантье

Еще больше, чем вкусы арендаторов меняется облик арендодателей. По рассказам экспертов рынка элитной недвижимости, ещё в 1990-х годах арендатором зачастую выступал собственник жилья, не имеющий желания и возможности продать свою квартиру, но нуждающийся в постоянном источнике дохода, а в 2005 году большинство арендодателей – это успешные предприниматели, которые видят высокую доходность такой операции.

Количество квартир приобретенных с целью сдачи в аренду в 2005 году уверенно перешагнуло рубеж в 25% от общего объема предложений рынка.

При этом большинство собственников жилья, уже не уклоняются от налогов и идут на все процедуры, связанные с вопросами регистрации нанимателя.

Еще один показатель цивилизованности рынка – отношение к страхованию. На сегодняшний день количество квартир, застрахованных самими владельцами, превысило 50% от общего объема предложений и продолжает уверенно расти.

Увеличивается круг частных владельцев квартир, приобретающих их с целью последующей сдачи в аренду. Более того, многие такие «рантье» приобретают квартиру, чтоб легализовать доходы.

Наплыв желающих сдать квартиру, облегчил жизнь арендадторам. Высокая конкуренция на рынке аренды привела к тому, что риелторские компании предоставляют все больший спектр услуг своим клиентам, снимающий головную боль, связанный с текущим содержанием и адаптацией на новом месте жительства. Оборотной стороной, того, что все больше успешных людей заинтересовались сдачей жилья в аренду, стал, как это ни странно на первый взгляд, рост ставок на элитные квартиры. Отчасти это связано с довольно серьезным расхождением между предпочтениями арендаторов и предложением арендодателей. Зачастую амбиции хозяев сильно завышены: они хотят сдать квартиру за сумму, превышающую реальную арендную стоимость.

Ставки растут по-разному

На сегодняшний день в сегменте элитного жилья диапазон арендных ставок в самых популярных районах ЦАО (Остоженка, Арбат и т.д.) варьируется от 380 до 900 долл. за кв. м в год. В остальных районах ЦАО уровень арендных ставок ниже и составляет в среднем 550 долл. за кв. м в год. Если рассматривать районы за пределами Садового кольца, то здесь традиционно популярны Западный, Северо-Западный и Юго-Западный округа, которые славятся хорошей экологией. В этих районах квартиры сдаются в аренду в среднем за 400 долл. за кв. м в год.

По прогнозам аналитиков, рынок аренды элитного жилья становится более стабильным, резких скачков ставок не предвидится. В 2006 г. мы прогнозируем рост арендных ставок в пределах 10-12% в год. Но нужно учитывать, что вот уже на протяжении 3-х лет рынок аренды развивается по одинаковому сценарию. Бурное развитие начинается в начале лета. В этот период активно подыскивают себе жилье иностранцы, прибывшие на работу в Москву. Они делают акцент на близость к учебным заведениям для того, чтобы водить свое чадо в школу уже с начала осени. На зимние месяцы «арендная» активность немого затихает и ждет очередного сезона.

Стабильность на рынок могут принести доходные дома, не зависящие от капризов отдельных собственников жилья и отвечающие самым высоким требованиям безопасности и комфорта. Кроме того, потенциальным арендаторам интересно жилье не только самого дорогого диапазона, но и бизнес-класса. Подобные проекты без сомнения были бы востребованы на рынке, но пока, доходных домов все еще не так много.

Одной из причин отсутствия интереса со стороны инвесторов к доходным домам является слишком большой срок окупаемости проекта, который может достигать 12-14 лет. Поэтому при существующих ценах на элитную недвижимость застройщикам гораздо выгоднее продавать квартиры и сразу получать прибыль, а не «замораживать» активы на несколько лет.

Дата публикации: 11:34 19 мая 2006

Источник: bpn.ru