Налетай — подешевело, покупай — не пожалеешь

Жилье на юго-востоке столицы теперь официально можно считать самым дешевым в Москве. Во всяком случае это следует из сводных апрельских данных по изменениям стоимости новостроек в столице. Конкурировавший доселе с ЮВАО Южный округ оказался более активным игроком и вырвался вперед. Тем, кто хочет найти условно «дешевые» строящиеся дома в Москве, прямая дорога на Юго-Восток.

Правда, выбор тут совсем небольшой, поскольку по более-менее приличным ценам реально купить только квартиры в панельных домах в Кожухове либо Печатниках. Жилье это из разряда «на любителя», каковым в свое время являлись квартиры в Марьинском парке. Хочешь дешевого, но расположенного вдали от станций метрополитена и иных благ цивилизации жилья — пожалуйста. И если новостройки Марьинского парка даже на пике своих продаж реализовывались по сравнению с домами на севере и западе города ни шатко ни валко, то с Кожуховом подобных проблем не намечается. За неимением иных вариантов, укладывающихся в бюджет $100 тыс. (плюс-минус 20%), покупатели покорной вереницей тянутся к продавцам квартир в этом новом московском районе.

Не будем в очередной раз вспоминать об экологическом состоянии Кожухова, о его историческом значении для Москвы — и на камнях, как известно, растут деревья. Все равно где жить, главное, жить в Москве — именно так рассуждают все многочисленные иногородние покупатели, которые являются основными клиентами риэлторов, реализующих новостройки в ЮВАО. Впрочем, этому наблюдению мы уже посвятили предыдущий обзор рынка «юго-восточного» жилья. Не станем повторяться, лишь отметим, что ситуация с тех пор немного изменилась, а именно: прибавилось количество москвичей, желающих купить жилье в этом округе. Не потому, что оно стало лучше, а потому, что оно теперь самое дешевое.

Продолжат ли дорожать квартиры в ЮВАО? Вопрос отнюдь не праздный, поскольку для частных инвесторов $100 тыс. зачастую являются неким порогом, который они обозначают в качестве потолка своих инвестиционных способностей.

Естественно, как и пару лет назад, когда рост московского рынка недвижимости составлял около 5% в месяц, потенциальная возможность заработать в 2006 году порядка 50% годовых (с учетом сохранения текущих темпов роста цены 1 кв. м и за вычетом расходов на риэлторские проценты и оформление договора купли-продажи либо инвестиционного договора) снова привлекательна.

Не удивлюсь, если уже в ближайшие месяцы опять зазвучат разговоры об огромном количестве инвестиционных квартир на рынке, о надувании «инвестиционного пузыря» и рассуждения на тему его гипотетического взрыва или сдувания. Это сейчас не столь важно, пусть подобные размышления, а также последствия для частных инвесторов, которые к ним прислушались, лежат на совести различного рода аналитиков.

Мы же будем придерживаться той точки зрения, что новостройки ЮВАО — лучший вариант для желающих купить себе самое дешевое жилье в столице, но не самый удачный вариант для инвестиций.

Вообще вложения в квартиры в панельных домах хороши только на кратковременном этапе строительства: на сегодняшний день от момента официального начала продаж до сдачи дома госкомиссии проходит порядка семи месяцев. Оптимальный вроде бы период для осуществления краткосрочных вложений в объекты московского рынка недвижимости.

Ан нет: как показывает практика, именно панельные новостройки в дешевых столичных районах демонстрируют самые незначительные темпы прироста за время их возведения — на уровне 15–20%, в то время как хорошие монолитные дома в центре и на западе Москвы способны за этот же период подскочить в цене и на 60%.

Что касается перспектив новых домов ЮВАО в качестве объектов долгосрочных вложений, то цена 1 кв. м в них не станет увеличиваться темпами, равными хотя бы средним по рынку. Их удел — показатели роста чуть выше уровня инфляции и при этом приблизительно в два с лишним раза ниже темпов подорожания дорогих квартир.

Поэтому если вы задумались об инвестировании свободных средств в жилой фонд столицы, лучше выбирайте жилье подороже: оптимальный на сегодняшний день объект с этой точки зрения — квартира стоимостью порядка $1 млн, поскольку ее и сдать в аренду реально с максимальной выгодой, и общерыночная цена ее будет активно расти. А вот новостройки в ЮВАО — действительно хорошее и дешевое жилье для жизни. И славу богу, что квартиры этой категории еще представлены на столичном рынке.

Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:

— Больше половины застроенных территорий Юго-Восточного административного округа занято промышленными предприятиями и научно-исследовательскими организациями. Основные новостройки ЮВАО располагаются ближе к кольцевой автодороге и за ней (Жулебино, Некрасовка).

Привлекательны для покупателей в первую очередь районы, прилегающие к центру города, — Нижегородский и Лефортово. Лефортово — один из старейших районов Москвы, в данный момент на 65% застроенный промышленными предприятиями.

При выполнении программы по выводу промзон за черту города этот район, возможно, станет одним из самых удачных для возведения жилья.

Помимо большого числа промзон к недостаткам округа относится плохо развитая транспортная система. Основными магистралями округа являются Рязанский проспект, Нижегородская улица, шоссе Энтузиастов. Они принимают на себя весь транспортный поток с восточных направлений и постоянно загружены. Отрицательно влияет на экологию района и роза ветров.

В 2006 году в ЮВАО планируется ввести 396,4 тыс. кв. м жилого фонда (из них 152,5 тыс. кв. м — доля города). За прошлый год средняя цена квартир в новостройках округа составляла $1390. С начала 2006 года их стоимость колеблется от $1800 до $2750 за 1 кв. м, продолжая увеличиваться.

Сергей Туляков, руководитель отдела управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Юго-восток Москвы традиционно считается самым недорогим местом в городе — здесь располагается наиболее доступное по цене жилье. Причины такого «демпинга» просты: Юго-Восточный округ долгое время был рабочим районом: как правило, тут селились труженики промышленных предприятий, которых много в этом округе. Кстати, по этой же причине и экологическая обстановка в ЮВАО далека от нормы. Тем не менее благодаря сравнительно низким ценам здешние квартиры пользуются большой популярностью среди покупателей.

В настоящее время ведется реализация квартир в микрорайоне Волжский, застроенном современными панельными домами эконом-класса. Новый микрорайон располагается на пересечении Окской улицы и Волжского бульвара, в десяти минутах ходьбы от станции метро «Кузьминки». Общая площадь возведенных объектов — более 300 тыс. кв. м. С начала года цены выросли на 30%, сегодня средняя стоимость 1 кв. м составляет $2,6 тыс.

Дата публикации: 17:19 24 мая 2006

Источник: bpn.ru