Как избежать выселения

Рыночная ситуация в области аренды нежилых помещений в Москве на сегодняшний день такова, что ставки арендной платы выросли за последние годы в несколько раз и продолжают расти. Это в свою очередь приводит к тому, что собственники помещений, заключившие долгосрочные договоры аренды с фиксированным размером арендной платы несколько лет назад, сейчас заинтересованы в их расторжении или пересмотре условий оплаты.

На практике это зачастую приводит к судебному спору, в процессе которого собственник по тем или иным формальным основаниям требует признать договор аренды недействительным, незаключенным или расторгнуть его досрочно. В связи с этим арендатору необходимо знать, на какие существенные моменты стоит обратить внимание при заключении договора аренды, чтобы впоследствии избежать неприятных сюрпризов.

В собственности ли помещения

Необходимо затребовать у арендодателя копию свидетельства о праве собственности на помещение. Для дополнительной уверенности можно еще и самостоятельно получить выписку из ЕГРП, в которой не только будет указано, кто является собственником помещения, но также будут отражены данные о наличии в отношении помещения ареста, залога, уже заключенных договоров аренды, иных обременений.

Нередко приходится сталкиваться с ситуациями, когда в аренду предлагаются помещения, на которые арендодатель еще не успел зарегистрировать право собственности. Такие ситуации возможны, например, когда арендодатель приобрел помещение у другого лица по договору купли-продажи, является победителем приватизационных торгов, участвовал в качестве инвестора в строительстве объекта недвижимости. Как правило, в этих случаях будущему арендатору в качестве документов, подтверждающих права арендодателя на помещение, предлагаются договоры купли-продажи, инвестирования, протоколы подведения итогов торгов по продаже имущества в порядке приватизации, документы, подтверждающие оплату арендодателем помещения, и т. п.

Однако в соответствии с требованиями законодательства, договор аренды может быть заключен только после регистрации правасобственности арендодателя. Любые договоры, в том числе и предварительные, заключенные до момента государственной регистрации права собственности арендодателя, признаются арбитражными судами недействительными. Причем такой иск может быть предъявлен в течение трех лет с момента заключения договора.

Поэтому арендатор, если только он не готов идти на риск признания впоследствии договора аренды недействительным, должен убедиться в надлежащей государственной регистрации права собственности арендодателя на помещение.

Помещение должно быть свободно от ареста, залога (ипотеки), других обременений

Как уже указывалось выше, информация о наличии обременений в виде ареста, иных договоров аренды, залога (ипотеки), прочих обременений содержится в выписке из ЕГРП, которая может быть получена любым лицом в органах Росрегистрации.

Наложение на помещение ареста по судебному акту или постановлению органов предварительного следствия ведет к запрету распоряжаться данным помещением. При этом под такой запрет попадают не только сделки по продаже помещения, но также и заключение договоров аренды. Любые договоры аренды, заключенные в период наложения ареста, будут впоследствии признаны судом недействительными.

Наличие же обременения помещения в виде залога (ипотеки) требует обязательной проверки условий договора залога (ипотеки), поскольку, согласно закону "Об ипотеке", в указанный договор могут быть включены условия, согласно которым для заключения договора аренды требуется согласие залогодержателя.

Помещение, передаваемое в аренду, должно быть свободно от обременений другими обязательствами и, в частности, ранее заключенными договорами аренды. Информация о долгосрочных - то есть заключенных на срок от одного года и более- договорах аренды должна содержаться в уже упоминавшейся выписке из ЕГРП. Относительно же краткосрочных договоров придется положиться на информацию самого арендодателя. Если же у арендатора есть информация о том, что помещение ранее сдавалось в аренду, необходимо затребовать акт его возврата арендатором арендодателю и убедиться в погашении соответствующей записи в ЕГРП, если договор был долгосрочным, а не просто убедиться в физическом освобождении помещения от предыдущего арендатора и его имущества. Росрегистрация не будет регистрировать новый договор аренды, пока в ЕГРП не будет погашена запись о существовании старого договора. Суд же в большинстве случаев признает новый договор, заключенный на ранее обремененное арендой или иным договором помещение, недействительным.

Имеет ли право арендодатель сдавать помещения

На практике встречаются случаи, когда помещения арендуются у различных ГУП или учреждений (например, образовательных, медицинских и т. п.).

Согласно требованиям законодательства, ГУП не имеет права сдавать в аренду недвижимое имущество без согласия собственника, которым является компетентный государственный орган. При этом необходимо проверять не только наличие самого согласия соответствующего органа, но и соблюдение процедуры его оформления и требований к его содержанию. В дополнение следует отметить, что если в результате передачи в аренду помещения ГУП будет лишено возможности осуществлять свою деятельность- например, в случае сдачи всех или большинства производственных помещений, - такой договор признается ничтожным в силу прямого указания закона, независимо от наличия согласия компетентного государственного органа.

Учреждения же по общему правилу вообще лишены прав по распоряжению имуществом, в том числе и недвижимым. Поэтому договор аренды помещения, заключенный, например, с поликлиникой или учебным заведением, скорее всего, будет признан недействительным.

Но и при заключении договора с обычной коммерческой организацией - акционерным обществом или обществом с ограниченной ответственностью - необходимо убедиться в том, что соблюден порядок одобрения подобных сделок.

Уставы ряда предприятий включают положения, согласно которым для совершения любых сделок с недвижимостью, в том числе и для заключения договоров аренды, требуется либо решение общего собрания участников общества, либо соответствующее решение совета директоров. Договор аренды,заключенный без получения необходимых одобрений, впоследствии может быть признан недействительным по иску как участников общества, так и самого общества.

Какие именно помещения передаются в аренду

Состав передаваемых помещений должен быть максимально подробно описан на основании документов БТИ с указанием общей площади, предоставляемых в аренду помещений, их номеров и площади каждого из помещений, согласно документам БТИ.

Стоит обратить внимание, соответствует ли состояние помещений тому, как оно отражено в документах БТИ - поэтажном плане и экспликации.

Ведь помещение могло подвергнуться перепланировке, в документах БТИ не зафиксированной. Если характеристики помещения (площадь, состав передаваемых помещений), зафиксированные в договоре аренды, не будут соответствовать действительному состоянию, то договор впоследствии может быть признан судом незаключенным. Поэтому лучше договориться с арендодателем о приведении документов БТИ в соответствие с действительным состоянием помещений (то есть о проведении новых обмеров и подготовке нового комплекта документов).

Если договор аренды заключается на длительный срок - более одного года - и, следовательно, потребуется его государственная регистрация, стоит обратить внимание на наличие в документах БТИ так называемых красных линий. Их присутствие свидетельствует о том, что в помещении были произведены работы по перепланировке без получения согласования компетентных органов. При регистрации договора аренды в органы Росрегистрации вместе с договором аренды предоставляются и документы БТИ. В случаях, когда они содержат "красные линии", Росрегистрация может отказать в государственной регистрации соответствующего договора, особенно если в результате перепланировок существенно изменилась площадь помещения, появились пристройки или надстройки и т. п.

Все недостатки - в акте

Поскольку с момента приемки помещения по акту ответственность за его состояние переходит к арендатору, следует зафиксировать в акте как имеющиеся недостатки помещения (например, следы протечек, повреждения интерьера),так и наличие перепланировок, которые не отражены в документах БТИ.

При возникновении впоследствии судебного разбирательства арендатору будет затруднительно доказать, что состояние помещения ухудшилось не по его вине, что перепланировки произведены не им, а арендодателем. Суд принимает решение на основе документов и вряд ли примет во внимание, например, свидетельские показания. А как показывает судебная практика, ухудшение арендодателем состояния помещения или производство в нем перепланировок, не согласованных с арендодателем или с компетентными органами, является основанием для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке с возможностью взыскания с арендатора убытков, вызванных ухудшением состояния помещения или устранением перепланировки.

Как защитить свои интересы до госрегистрации договора аренды

Поскольку в силу требований закона долгосрочный договор аренды вступает в силу не ранее момента государственной регистрации, существует необходимость урегулировать отношения сторон до указанного момента.

Обычно арендодатель включает в договор положения, согласно которым условия договора распространяются и на отношения сторон, возникшие с момента передачи помещения по акту до момента государственной регистрации договора.

Однако данное положение защищает скорее арендодателя, чем арендатора, так как позволяет арендодателю получать арендную плату, возлагает на арендатора ответственность за помещение. При этом в дальнейшем арендодатель может уклониться от подачи документов для государственной регистрации и заключить, например, договор с другим лицом. В этом случае первый из арендаторов (который, строго говоря, арендатором не является, так как договор с ним считается незаключенным) практически лишен действенных способов защиты.

Чтобы избежать этого, можно предложить следующую схему. Одновременно заключаются два договора аренды: краткосрочный и долгосрочный. При этом в краткосрочный включается условие о том, что он прекращает свое действие с момента государственной регистрации долгосрочного. Таким образом, один договор перетекает в другой, но в любой момент действует какой-либо из договоров, поэтому арендатора нельзя выселить из помещения как лицо, занимающее его в отсутствие договора.

Любые перепланировки должны быть согласованы

В законе сказано, что неотделимые улучшения арендуемого имущества (а ими обычно являются результаты ремонта помещения), произведенные без согласия арендодателя, возмещению не подлежат. Кроме того, как уже указывалось выше, производство арендатором в помещении перепланировки без согласия арендодателя (даже если это привело к улучшению помещения) является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Поэтому необходимо получать предварительное письменное согласие арендодателя на проведение работ в помещении, особенно если они связаны с перепланировкой. Причем в таком согласии желательно максимально подробно описать состав работ, приложив чертежи, схемы, а также согласовав с арендодателем смету работ по ремонту. В этом случае арендатор по окончании договора аренды имеет возможность получить от арендодателя компенсацию за произведенные расходы. От лица арендодателя такое согласие должно быть подписано уполномоченным лицом, то есть генеральным директором или лицом, действующим на основании доверенности.

Практика подписания документов от лица арендодателя другими лицами - например, главным инженером, бухгалтером и т. п.- приводит к тому, что суд не принимает такие документы в качестве надлежащих доказательств.

Что касается согласования перепланировок с компетентными органами, то, согласно законодательству города Москвы, документы для получения соответствующих разрешений принимаются только от лица собственника помещений. Поэтому арендатор, если он планирует провести в помещении работы по перепланировке, должен настаивать на включении в договор обязанностей арендодателя по направлению в соответствующие органы обращений. Начинать проведение работ по перепланировке не следует ранее получения разрешений соответствующих органов - обычно таким документом является протокол межведомственной комиссии.

Арендатор платит за коммунальные услуги

Арендная плата является платой только за пользование помещением. Поэтому любые иные коммунальные услуги, если иное не записано в договоре, уплачиваются арендатором отдельно: хотя он может настаивать, чтобы все коммунальные платежи были включены в состав фиксированной арендной платы.

Арендатор должен знать, что даже при отсутствии между ним и арендодателем специального соглашения об оплате арендатором фактически потребленных коммунальных услуг их стоимость может быть взыскана с арендатора, в том числе и после окончания действия договора аренды.

Нецелевое использование- основание для досрочного расторжения договора

Зачастую по инициативе арендодателя в договор включается условие о том, что помещение должно использоваться только по определенному назначению: например, для размещения офиса. В случае же нарушения указанного условия договором предусмотрена возможность его досрочного расторжения.

Однако если даже договор не содержит подобных условий, нецелевое использование помещения будет являться основанием для его досрочного расторжения. Поэтому арендатор должен убедиться (например, из документов БТИ), что целевое назначение помещения подходит для его вида деятельности, и, кроме того, желательно закрепить разрешенные виды использования помещения в договоре.

Акт по окончанию аренды

Возвращая помещение по окончании срока действия договора, арендатор должен подписать с арендодателем совместный акт о возврате помещения. В противном случае при возникновении судебного спора будет считаться, что арендатор продолжал пользоваться помещением, а следовательно, с него будет взыскана дополнительная сумма арендной платы.

В акте также должно быть отражено состояние возвращаемого помещения, так как, согласно требованиям закона, помещение должно быть возвращено в том же состоянии, как и было принято, с учетом нормального износа. В этом же акте можно отразить, помимо отсутствий претензий арендодателя к состоянию возвращаемого помещения, также и отсутствие между сторонами претензий по взаимным расчетам (в том числе по арендной плате и коммунальным платежам).

Дата публикации: 10:02 30 мая 2006

Источник: bpn.ru