Велика Россия, а где строить?

Апрель в Санкт-Петербурге ознаменовался беспрецедентным ростом цен на недвижимость. В среднем квадратный метр жилья подорожал на 12 процентов. Такого скачка цен не наблюдалось даже в ажиотажные 2002-2004 годы. При этом удорожание жилья происходит на фоне столь же беспрецедентного спада объемов ввода новых объектов. В первом квартале 2006 года в Санкт-Петербурге было введено в строй всего 166 тысяч квадратных метров. Так мало петербургские строители не сдавали, пожалуй, с начала века.

Так в чем же дело? Ведь подобными темпами задачу улучшения жилищных условий граждан России не решить. О проблемах строительной отрасли и путях выхода из кризиса мы беседуем с президентом ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада", президентом Корпорации "Петербургская Недвижимость" Максимом Шубаревым.

Российская газета| Максим Валерьевич, так вообще, реализуем ли проект "Доступное жилье" при нынешнем состоянии отрасли?

Максим Шубарев| Понятие доступности жилья имеет две составляющие. Первая - материальные возможности граждан. Вторая - наличие квартир на рынке. С первым ситуация обстоит несколько лучше. В стране растет благосостояние населения, активно развивается ипотека, в ряде регионов (в том числе Петербурге), развиваются программы бюджетного строительства и разного рода субсидий и льгот для малоимущих. Так что число людей, имеющих возможность улучшить свои жилищные условия, постоянно растет.

А вот с физическим наличием жилья дело гораздо хуже. Во-первых, многие годы в стране темпы строительства были очень низкими, а естественная убыль жилых домов за счет старения росла. Если быть честными, доля ветхого и аварийного жилья в центре Петербурга составляет сегодня даже не 60 процентов, как говорят официально, а все 80. И для его расселения уже сейчас нужны сотни тысяч квадратных метров в год. А нужен будет миллион - полтора.

Во-вторых, даже нынешний объем строительства не соответствует спросу. Может быть, в двух столицах дела обстоят и не так плохо. Ну, а в других городах? В Мурманске ежегодно вводятся лишь единицы новых объектов. В Калининграде объем ввода составляет всего 200 тысяч квадратных метров в год. В ряде городов новое строительство вообще практически отсутствует. А ведь у нынешнего потребителя запросы постоянно растут. Переехав из коммуналки в однокомнатную квартиру, он вскоре начинает думать о большей. Человек, воспользовавшийся ипотекой, - это вообще клиент требовательный: хочет иметь комфортное жилье и желательно в новых домах.

Получается, что на рынке жилья в России спрос начал существенно превышат предложение.

РГ| А что мешает строителям строить больше?

Шубарев| Проблем много. Обозначу только некоторые из них.

За прошедшие годы в стране серьезно пострадала индустрия массового жилищного строительства: домостроительные комбинаты, комбинаты ЖБИ, кирпичные заводы. И ее восстановление идет медленно. В Петербурге, к примеру, промышленность строительных материалов даже не приблизилась еще к показателям советского времени. А у нас все же дело обстоит лучше, чем в провинции.

Далее, отсутствуют инженерно подготовленные территории. Долгие годы государство только латало дыры, а не думало о развитии. Теперь старые территории выбраны. Получается: велика Россия, а строить негде. Третье - правовые проблемы. Здесь очень важно, чтобы государство помогало рынку решать проблему доступного жилья, а не препятствовало. В стремлении поскорее отрапортовать о результатах работы по проекту "Доступное жилье" органы власти порой ведут себя подобно "слону в посудной лавке". Вторгаясь в различные сферы строительного бизнеса посредством законотворческих нововведений, они забывают учесть множество вещей. И в результате приводят годами формировавшуюся систему рыночных взаимоотношений к хаосу.

Безусловно, риски во взаимоотношениях тех же застройщиков и инвесторов есть. Но это не значит, что нужно закручивать гайки. На мой взгляд, лучше бы было задействовать механизм страхования рисков. А путь ужесточения ведет только к уменьшению числа строительных компаний и падению объемов строительства.

РГ| Наконец, самая главная проблема - источники финансирования строительства? "Долевка" ушла, а новых нет.

Шубарев| На самом деле, "долевка" никуда не ушла. Просто появились альтернативные инструменты. К примеру, Корпорация "Петербургская Недвижимость" разработала механизм привлечения средств, в рамках которого покупатели открывают в банке накопительные счета. Есть и ряд других вариантов привлечения денег населения.

Но, безусловно, нужно использовать и другие формы. К примеру, облигационные займы и дополнительные эмиссии акций. "Петербургская Недвижимость" свой облигационный заем на 1 миллиард рублей должна разместить летом. Нужно диверсифицировать как источники финансирования, так и направления вложения денег. К примеру, мы будем развивать адресные программы и одновременно осваивать крупные территории в Приморском и Петродворцовом районах, строить деловую зону в центре.

Все дело лишь в том, что такие инструменты доступны только крупным компаниям. Но одни они не смогут в ближайшие несколько лет обеспечить весь необходимый объем ввода жилья. Любому перестраивающемуся бизнесу нужно время. А что мы будем делать в 2007-2009 годах, когда множество мелких компаний уже не сможет работать, а крупные еще не успеют развиться на полную мощность?

РГ| И что же? Это для России традиционный вопрос: что делать?

Шубарев| Конкретные предложения по решению проблем, препятствующих развитию строительной отрасли, вносят сами строители. Законы о долевом участии, рекламе, лицензировании - это лишь немногое из того, что требует серьезной доработки, и к чему Ассоциация "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада" подготовила поправки и предложения. Работаем над оптимизацией налогообложения, участвуем в решении проблем с монополистами и в формировании региональных строительных норм. В числе приоритетных задач - закон о саморегулируемых организациях. Мы считаем, что именно механизм саморегулирования сможет решить многие проблемы отрасли, в первую очередь, проблемы качества строительства. Устав нашей ассоциации практически полностью соответствует уставу саморегулируемой организации. Сейчас мы приводим в соответствие с этим законом свою структуру. Но, думаю, государству нужно значительно увеличить бюджетную часть вложений в строительство. К примеру, заключать с компаниями договоры, по которым застройщики обязуются ввести определенное количество жилья по определенным ценам для выполнения социальных программ, получая на эти цели бюджетное финансирование. А то ведь эти квартиры сейчас покупаются на рынке, где их и так мало. И еще: государству нужно работать в направлении снижения дополнительных нагрузок на строительные проекты - в части процедур согласований, зачета затрат и прочего. В совокупности эти нагрузки сейчас практически равны стоимости самого строительства.

Дата публикации: 15:20 30 мая 2006

Источник: bpn.ru