Тайну скрывали два года, а когда жильцы ее открыли, то ахнули: они в ТСЖ!

Закону о ТСЖ почти десять лет. Но товариществ в Москве – кот наплакал. Расхожее объяснение: люди не привыкли брать ответственность на себя. Хотя вернее будет другая причина – сомнительная слава ТСЖ. И почвой для худой молвы становится диктат частных управляющих организаций, которые инвестор-застройщик оставляет в новых домах, успев прежде создать там товарищество.

Маленький лингвистический праздник

– Кто управляет вашим домом?

– ДЭЗ.

Так могли бы ответить миллионы москвичей. Правда, написание слова странное: вместо «е» – «э». Надо бы исправить. Но мы не будем этого делать. Все правильно: ТСЖ «На Кусковской» обслуживает именно ДЭЗ – через «э». Ибо расшифровывается слово так: «Дирекция эксплуатации зданий».

Правда, к этой аббревиатуре есть добавление: «Ассоциации собственников жилья». Но кто о нем помнит? Элементарный трюк. ДЕЗ и ДЭЗ. Твердый звук при произношении удивительным образом сделал название частной организации похожим на государственную, придав ей авторитет и доверие.

Сразу замечу, никаких иллюзий по поводу госпредприятий мы не питаем. Какой-то минимум услуг традиционная дирекция предоставляет – а что еще нужно? Мы опомнились только тогда, когда частная управляющая организация лишила нас и этого минимума. То есть, почти не обслуживала дом. Тогда и разобрались: никакой это не ДЕЗ, а самый что ни на есть ДЭЗ! Две большие разницы, как говорят в одном веселом городе. В общем, приемы политтехнологов проникли и в жилищную сферу.

Помните: чтобы «завалить» неугодного кандидата в депутаты, выдвигался полный его тезка, и избиратель вконец запутывался: за кого голосовать? Ну, и в результате проигрывал.

Про «папу», «дочку» и двоевластие

Ситуация с обслуживанием усугублялась тем, что дом был сдан с вопиющими недоделками: не заделаны межпанельные швы, под козырьками красуются щели (в результате чего холл зимой засыпало снегом, а весной и осенью заливало дождем), отсутствует система противопожарной безопасности, протекают балконы, ненадежна электропроводка (строители сэкономили на проводе – вместо медного поставили алюминиевый).

Как такой дом могла принять управляющая организация? Есть здесь один секрет: строило его СУ-155, а ДЭЗ – его дочерняя организация. Не случайно наши многочисленные обращения к инвестору оставались без ответа. И не случайно инвестор закрывал глаза на качество обслуживания дома. Подъезды не убирались, слесаря или электрика вызвать было почти невозможно. В каждой квартире – индивидуальные счетчики воды, но задействовать их (это прямая обязанность управляющей организации) ДЭЗ отказалась. Единственно, что выполнялось, – подметался придомовой участок. Своего рода ширма: «У нас все хорошо!»

Когда начали разбираться, почему нам назначили частника, то выяснилось, что... и сам дом частный! Почти два года мы не знали о том, что живем в ТСЖ под названием «На Кусковской». За нас все решил инвестор.

Дальше так продолжаться не могло. Собралась группа активистов. Согласились – ТСЖ. Но будем управлять своим домом сами. Отказавшись от услуг ДЭЗа, наняли обслуживающий персонал, начали платить дворникам, сантехнику, электрику, другим рабочим. Поставили ограду. Дом стал постепенно приходить в порядок. Но и непрошенные управленцы не сидели, сложа руки: «Хотите взять на себя техобслуживание? Пожалуйста! Но все расчеты с ресурсоснабжающими организациями мы оставляем за собой». И заключение договоров с ними они тоже взяли на себя – ведь у нас для этого не было никакой документации. Так в доме возникло двоевластие.

Коммерсанты, не желая оставлять лакомый кусок (ведь через их контору проходили немалые деньги), начали сеять раздор среди жильцов – обходили квартиры, обещали золотые горы, ругали наше правление. И такая агитация, надо сказать, дала плоды. Ведь в доме, кроме собственников, 40 городских квартир. Дотации и субсидии по оплате идут через ДЭЗ. Иными словами, люди зависимы от нее. Другая часть – состоятельные жители, которые могут себе позволить пригласить обслуживающий персонал со стороны... В результате в доме было создано второе ТСЖ. Назвали его – «Кусковская». Абсурд! Но правила регистрации ТСЖ (принятые до введения ЖК РФ) это позволяли. В почтовых ящиках жильцов появились квитанции от двух разных организаций. Одни платили одной организации, другие – другой. А некоторые – их не меньше трети – вообще перестали платить.

И ни туда, и ни суда

Мы обращались в префектуру, в управу района Новогиреево, в другие организации. Просили помочь товариществу навести в доме порядок. Но никто нашими проблемами заниматься не хотел.

И тогда стало понятно: утвердить в доме подлинное самоуправление, освободить его диктата частной организации должны мы сами. Начали разбираться в законах. И первое, что выяснили: само создание товарищества в доме было противоправным. Да, закон «О ТСЖ» 1996 года предполагал создание таких организаций (т. н. ТСЖ ВСК – товарищество во «вновь созданном кондоминиуме»). Поручалось это дело инвестору-застройщику, он же назначал управляющую компанию. Но! До тех пор, пока квартиры не были оформлены в собственность, а после этого собственники – на своем собрании – уже сами должны были определить судьбу дома.

Однако никакого собрания не проводилось. Тайком нас записали в организацию, о которой мы слыхом не слыхивали. Со всеми вытекающими отсюда обязательствами. Но это же противоречит решению пленума Верховного суда РФ № 10-П от 1998 года, который запретил вовлекать граждан в какое-либо сообщество помимо их воли! Причем, относилось это решение именно к ТСЖ.

Дальше – больше. Мы обнаружили финансовые нарушения в деятельности ДЭЗа. Городской тариф на обслуживание 1 кв. метра жилья определен примерно в 12,5 рубля. В нашем доме – больше 13. Разница вроде бы не существенная, однако, все дело в том, что и городским, и кооперативным, и «товарищеским» домам положена дотация. Выяснили: нашему дому она тоже причитается. «Муниципалы» ее получали, остальные – нет. Где деньги?

Ничего не берусь утверждать, одно могу сказать твердо: на дом они потрачены не были. Никакие ремонтные работы на разницу в оплате не проводились. А ведь сумма немалая! В общей сложности, начиная с 2002 года (когда мы вселились), это десятки тысяч долларов. Замечу также, что платим мы за квартиры на 500 – 800 руб. больше, чем в среднем по городу...

Делом заинтересовался ОБЭП. Провели расследование, подобрали статью – 165 УК РФ, где речь идет о «причинении имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием», передали материалы в следственное управление Восточного округа. На том все и закончилось. До суда дело не дошло. Почему? Ответить на этот вопрос не берусь. Как и на вопрос о том, какова судьба нашего товарищества, и шире – дома в целом.

Комментарий специалиста

Мы попросили прокомментировать ситуацию Владислава Иванова, заместителя начальника Управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

– Описанный конфликт довольно типичен. В прежнем законе был приведен перечень лиц, которые могут создать ТСЖ в новом доме: заказчик-застройщик, инвестор, органы местного самоуправления и еще многие другие организации. Подобный «безразмерный» список приводил к злоупотреблениям. Могли прийти любые люди (достаточно было двух человек, и им не обязательно было даже жить в доме), назваться «заказчиками» и зарегистрировать в нем товарищество. И даже не одно.

Фактически, они назначали себя его управленцами – эксплуатировали дом, собирали с жильцов деньги. При этом диктовали свои условия.

Понятно, что пока дом возводится, его хозяином является инвестор, и все права собственности находятся у него. Кроме того, частью дома (а это, как правило, 30% площади) по постановлению правительства Москвы может владеть город. Следуя логике закона, инвестор тоже может создавать ТСЖ. Прежде это давало ему неограниченные права по управлению домом сроком до двух лет. Во всяком случае – до оформления прав собственности гражданами на 50% площадей помещений.

Инвестор сам назначал председателя, диктовал расценки, распоряжался нежилыми помещениями. Сейчас двухлетнего ограничения нет. Но и инвестор не так всесилен! По мере продажи помещений – перехода собственности в руки граждан – он начинает терять свои голоса. А, значит, и полномочия.

Что из этого следует? Совсем не обязательно, что в заселенном доме сохранится ТСЖ. Если у инвестора остается меньше половины площадей, он уже не может влиять на форму управления домом: собственники сами решают, быть или не быть товариществу. Если большинство (а «большинство», напомним, определяется объемом принадлежащей им собственности) выскажется против, если жильцы сочтут, что товарищество им не подходит (ст. 141 ЖК РФ), созданное в доме ТСЖ ликвидируется.

Уже после принятия Жилищного кодекса появилось постановление правительства Москвы от 17 января 2006 г. № 9-ПП «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве». В нем конкретизируются многие положения кодекса, в частности, сказано, что «за месяц до начала работы приемочной комиссии проводится открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

Говорится и о возросшей роли префектур в деле самоуправления жилищным фондом. Именно в префектурах анализируются все документы товариществ, и ситуация, когда в доме возникают два ТСЖ, становится в принципе невозможной.

И, наконец, главное: необходимо, чтобы к согласию пришли сами жильцы дома. Над ними одна крыша. И если, к примеру, с ней что-то случится, спор о том, кому приводить ее в порядок, будет запоздалым и обернется самыми неприятными последствиями. Именно жильцы должны определить способ управления домом, ведь его благосостояние зависит в первую очередь от них.

Дата публикации: 12:39 01 июня 2006

Источник: bpn.ru