На Южном фронте с февраля по май шли тяжелые бои

В течение весны этого года с рынка исчезло более 40% новостроек, в которых велись продажи. При этом официальных сообщений о появлении в прайс-листах риэлторских компаний новых адресов не последовало. Но истощенный рынок ЮАО все же жив, хотя квартиры и значительно подорожали за этот период. Средняя стоимость строящихся панельных домов на территории округа превысила $2 тыс. за 1 кв. м.

На самом деле все не так уж и плохо, рынок новостроек вполне дееспособен, хотя вливание свежей крови ему просто необходимо. Хотелось бы оговориться, что под «свежей кровью» подразумевается не очередная группа обманутых соинвесторов, которые вновь активизировались в последние две недели, а появление в продаже новых объектов. Ведь если отбросить в сторону излишне оптимистичные разговоры о том, что рынок и дальше продолжит расти рекордными темпами, теперь самое время продавать новостройки. Реализуются они сейчас просто, быстро и в максимальных количествах: спрос на квартиры эконом-класса превосходит предложение на порядок.

Вопрос в том, есть ли эти возможности у девелоперов? Для большинства специалистов не секрет, что городские власти еще в середине прошлого года начали активную кампанию, цель которой — не увеличение предложений на рынке новостроек Москвы, а планомерное освобождение строительных площадок за счет сноса и расселения старых домов. Но массовое освоение этих участков начнется, похоже, лишь в 2008 году. Вероятно, даже после проведения выборов. Пока они передаются тем структурам, которые будут их застраивать после различных политических изменений 2008 года.

Нельзя не отметить, что делается это достаточно элегантно, под лозунгом выполнения социальных программ города, ликвидации ветхого и аварийного жилья и т. д., и т. п. Таково положение в этом году, те же процессы продолжатся и в 2007-м — вновь планируется сдать все те же 5 млн кв. м жилья, из которых на долю городского заказа придется порядка 2 млн. «квадратов». Рынку достается все меньше и меньше, поэтому говорить о каком-то насыщении предложения попросту не приходится. Отсюда и неутешительный прогноз по ценам: пока нет предпосылок, чтобы они опускались.

Правда, и потенциал для дальнейшего роста практически исчерпан, во всяком случае, когда речь идет о квартирах верхних ценовых сегментов, т. е. бизнес-класса и элитных. А вот с эконом-классом все не так просто. На вторичном рынке Южного округа средняя стоимость 1 кв. м однокомнатной квартиры зашкаливает за $3 тыс. практически по всем адресам, даже за тридевять земель от станции метро. А что на рынке новостроек? В принципе можно найти немногочисленные, но все же еще существующие предложения по продаже «однушек» в строящихся домах стоимостью от $2,3 тыс. за 1 кв. м.

Вот и все необходимые данные для ответа на вопрос о потенциале роста. Дальше — математика. Цены вторичного рынка — в среднем $3,3 тыс. за «квадрат», квартиры на первичном должны стоить в среднем на 15% дешевле. Значит, стоимость «однушек» в новостройках в данный момент способна составлять порядка $2,7–2,8 тыс. за 1 кв. м. А она сегодня, как мы помним, колеблется около отметки в $2,3 тыс. Итого получаем «недооцененность» однокомнатных квартир в строящихся домах в ЮАО на уровне 15% от сегодняшнего уровня цен.

Так что «южным» новостройкам предстоит дорожать. Причем даже после вероятной летней стабилизации на столичном рынке недвижимости первичный рынок ещеодин–два месяца будет «догонять» вторичный, серьезно «убежавший» вперед за последнее время по средним ценовым показателям.

Правда, найти на рынке предложения «однушек» крайне затруднительно: помимо частных инвесторов, с удовольствием вкладывающих в них свои сбережения, настоящую охоту устраивает и город в лице местных департаментов жилья, скупающих небольшие квартиры для переселения очередников и жильцов сносимых домов.

Немногим лучше ситуация с предложением двухкомнатных квартир. Большую часть прайс-листов по продаже новостроек занимают «трешки». Да только и спрос на них не ахти какой, и в инвестиционных целях их потенциал не безоблачен, поскольку хорошая ликвидность подобных объектов вызывает сомнения.

Сергей Туляков, руководитель отдела новостроек эконом-класса управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Для значительной части районов Южного административного округа характерно большое количество производственных предприятий, а также плотная жилая застройка в непосредственной близости от промзон. Здесь неблагоприятная экологическая ситуация, в целом по этому показателю округ занимает второе место в городе после ЮВАО.

Впрочем, в районах, примыкающих к музею-заповеднику «Коломенское», природно-историческому парку «Царицыно», Свято-Данилову монастырю и природному парку «Битцевский лес», жители могут наслаждаться природным ландшафтом. Тут хорошая экология, которая обусловлена наличием крупных зеленых массивов. С начала года для всего рынка новостроек столицы и области характерна тенденция сокращения объема предложения при продолжающемся росте цен. В настоящее время в Южном округе Москвы, который является третьим по площади, на первичный рынок жилья в компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» выставлено только 12 объектов. Среди них как дома по индивидуальным проектам, так и современные типовые серии панельного домостроения И-155 и С-222.

Стоимость квартир в новостройках ЮАО достигла уровня цен новостроек ВАО и СВАО. В настоящее время в округе ведется точечная застройка районов. Стабилизация темпов роста в этом сегменте рынка возможна к концу года, если появятся новые объекты в местах массовой застройки, планируемой на месте выводимых промзон в районах Чертаново Южное, Царицыно и Бирюлево Восточное.

Дата публикации: 13:44 02 июня 2006

Источник: bpn.ru