Москва разрабатывает свой жилищный кодекс

Москва — город особый. Хотя бы потому, что это столица Российской Федерации. И потому также, что он имеет свою историю, особенности развития, традиции отношений жителей и власти. Как сложный механизм, город нуждается в документе, регулирующем его жизнедеятельность. Таким документом в 2008 году может стать Жилищный кодекс (ЖК) Москвы. О работе по его созданию и наполнению рассказывает заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев.

— Николай Викторович, хотелось бы начать разговор вот с какого вопроса: зачем столице свой ЖК? С 2004 года основой жилищной политики страны стал Жилищный кодекс РФ. Казалось бы, он учел все стороны отношений в этой сфере. Тем не менее мегаполис намерен принять собственный документ. Почему?

— Начать нужно с Конституции Российской Федерации. Она декларирует, что жилищное законодательство относится к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. Таким образом город Москва, как один из субъектов Федерации, вправе утверждать свои законы. Кроме того, Жилищный кодекс РФ не мог охватить все стороны правоотношений в этой области. Даже задачу такую не ставили. В статьях 12, 13 и 14 кодекса четко прописано, что относится к компетенции России, компетенции ее субъектов, а также муниципальных образований. Причем для двух городов федерального значения — Москвы и Санкт-Петербурга — перечни вопросов, отнесенных к компетенции органов местного самоуправления, определяются законами данных субъектов РФ.

Сегодня жилищные правоотношения в рамках полномочий Москвы регулируют 14 законов, в том числе такие, как «Об основах жилищной политики города Москвы», «О паспортизации жилых помещений…», «Об улучшении жилищных условий…», «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения». Помимо законов сферу жилищных правоотношений регулируют более 1,5 тыс. подзаконных актов: постановления правительства Москвы и Московской городской думы, распоряжения мэра, премьера и заместителей премьера правительства Москвы, распоряжения, приказы и другие инструктивные документы, изданные отраслевыми департаментами. И это без учета еще более тысячи нормативных актов федерального уровня.

Во всем этом легко запутаться и специалистам. Наведение порядка в городском жилищном законодательстве и его систематизация — задача номер один на ближайшие годы.

Мы считаем, что основной объем городских норм в жилищной сфере, особенно тех, что прямо затрагивают права граждан, нужно перенести на уровень законов. Тогда у гражданина появится четкое представление о том, чего он вправе требовать от чиновника и чего могут потребовать от него, уменьшится поле для произвола и коррупции.

25 января 2006 года принят Закон города Москвы № 7 «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях». Сегодня внесены в гордуму и проходят обсуждение два законопроекта: «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» и «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения». В ближайшее время будет подготовлена и вынесена на обсуждение новая редакция закона «Об основах жилищной политики города Москвы».

И здесь встает резонный вопрос: а не систематизировать ли все городское жилищное законодательство в один документ — Жилищный кодекс столицы? Многие специалисты согласны с данной точкой зрения. Однако, по нашему мнению, спешить с кодификацией жилищного законодательства Москвы в ближайшие год-два не стоит. Причин тут несколько:- сами разработчики ЖК РФ признают, что кодекс нуждается в доработке и устранении внутренних противоречий; - необходимо накопление правоприменительной и судебной практики (в том числе по новым городским жилищным законам) минимум в течение года; - нужен четкий анализ социальных и экономических последствий изменений законодательства.

Последнее особенно важно с учетом печального опыта с федеральным законом № 122 о монетизации льгот. Но этот закон затрагивает права только льготников, а ЖК — права всех 10,5 млн горожан, так что последствия непродуманных решений грозят оказаться очень серьезными. Поэтому я не думаю, что Жилищный кодекс Москвы появится ранее 2008 года.

— Как разрабатываемый документ учитывает особенности жилищного фонда и жилищной политики города? В чем заключаются эти особенности?

— Говорить о разработке и конкретных статьях кодекса еще слишком рано. Но уже сегодня можно сказать, что он станет квинтэссенцией социальной политики московского правительства, имеющей под собой мощнейшую экономическую базу мегаполиса. Мы собираемся и дальше выполнять обязательства по обеспечению очередников, жителей ветхих и аварийных домов современными комфортными квартирами. Объемы строительства для выполнения городских жилищных программ не будут сокращаться, они даже вырастут. Город намерен способствовать развитию самоуправления собственников жилых помещений, образованию их товариществ, развитию рыночных отношений и конкурентной среды в сфере предоставления коммунальных услуг и обслуживания жилищного фонда.

— В 1998 году уже была предпринята попытка разработать ЖК Москвы, его текст представлен на сайте московского правительства. Почему он так и не был принят?

— Потому что действовал старый ЖК РСФСР 1983 года. Эти два документа содержали слишком много противоречий. Да и как могло быть иначе, если главный жилищный закон страны начинался со слов «В результате победы Великой Октябрьской социалистической революции…», а единственным основанием для вселения в квартиру признавался ордер!

— Какие основные разделы будут предусмотрены в ЖК Москвы?

— Жилищное законодательство города может и должно регулировать отношения по поводу:

1) пользования жилыми помещениями независимо от форм и видов собственности на них;

2) возникновения, осуществления, изменения и прекращения права собственности города Москвы на жилье;

3) учета граждан, признанных в качестве нуждающихся в жилье, распределения и предоставления помещений, находящихся в жилищном фонде города;

4) учета и управления жилищным фондом столицы;

5) обеспечения сохранности, содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда;

6) отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда;

7) создания и деятельности жилищных и жилищно‑строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

8) предоставления коммунальных услуг;

9) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

10) иных отношений в соответствии с законодательством Российской Федерации, законами и иными правовыми актами города.

— В настоящее время одна из наиболее острых проблем — управление многоквартирными домами. Как эти вопросы будут отражены в новом документе?

— В законопроекте «Основы жилищной политики города Москвы», который сейчас проходит согласование в органах исполнительной власти, сказано: управление многоквартирными домами, где более 50 % площади жилых помещений находится в частной собственности и проведено общее собрание владельцев, осуществляют непосредственно собственники, их объединения (товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы) либо управляющая организация на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и заключенных в соответствии с решением соответствующего общего собрания договоров управления. Я думаю, к началу разработки городского ЖК в этом подходе ничего не поменяется.

— Известно, что Правительство РФ намерено продлить приватизацию жилых помещений до 2010 года. Что будет сказано о приватизации в ЖК Москвы?

— Ничего. Это норма федерального законодательства. А вот вопросы так называемой расприватизации, то есть обратной передачи в собственность города помещений, которые граждане опрометчиво, не подумав о бремени собственности и расходах, которые обязаны нести хозяева жилья, приватизировали, мы, скорее всего, пропишем.

— Москвичей беспокоит вопрос о мерах, которые будут принимать к неплательщикам. Стоит ли опасаться выселения в связи с задолженностью по квартплате? Как это отразит ЖК?

— Выселение в судебном порядке из занимаемых по договору социального найма жилых помещений нанимателей предусмотрено статьей 83 ЖК РФ в случаях:

1) невнесения нанимателем платы за помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести ме-сяцев;

2) разрушения или повреждения жилья нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном помещении;

4) использования жилья не по назначению.

Единственное, что здесь может добавить город, — механизм выселения. При этом необходимо учесть, что меры по выселению предусмотрены федеральным законодательством только по отношению к нанимателям. Собственникам грозит взыскание долгов, осуществляемое в судебном порядке, и прекращение оказания коммунальных услуг.

— Рассматривает ли новый ЖК отношения долевого участия физических лиц в строительстве многоквартирных домов? Будут ли обозначены права граждан, инвестирующих свои деньги в возведение жилья?

— Нет. Данные нормы относятся к федеральному законодательству, и Москва не вправе их регулировать своими законами. Хотя говорю об этом с некоторым сожалением. Будь у нас такая возможность, я убежден, скандалов с обманутыми дольщиками на территории города не случилось бы.

— Предполагает ли ЖК ввести нормы, регулирующие и развивающие рынок аренды жилья? Будет ли рассмотрен порядок приобретения и эксплуатации доходных домов?

— Если речь идет о частных собственниках, покупающих жилые помещения или дома для последующей их сдачи внаем или в аренду, то московское законодательство может регулировать правоотношения только в рамках своих полномочий.

Например, порядок приобретения — это компетенция федерального законодательства. А вот эксплуатацию и пользование таким жильем мы вправе отразить в наших законах.

Вопрос создания цивилизованного и прозрачного рынка арендного жилья сейчас очень важен. Ведь это один из главных элементов обеспечения доступности жилья. Хотя ни для кого не секрет, что тысячи квартир в Москве сдают «вчерную», без всяких договоров. При этом пострадавшей стороной может оказаться как наниматель, так и хозяин. И защитить их права очень сложно, поскольку письменного договора с указанием прав и обязанностей сторон никто не заключал. Страдают в такой ситуации не только граждане, но и город, и государство. Во‑первых, нет налогов с дохода.

Во‑вторых, граждане, извлекающие коммерческую прибыль из своих квартир, не спешат отказываться от городских дотаций и субсидий, предоставляемых для оплаты жилищно-коммунальных услуг, от других видов социальной помощи, положенных многим москвичам. Это можно квалифицировать как мошенничество. И в‑третьих, государство не может в полном объеме осуществлять регистрацию граждан по месту жительства или пребывания — то, что раньше мы называли пропиской. А ведь этим пользуются различного рода криминальные элементы. Здесь есть над чем подумать как федеральным, так и городским законодателям, правоохранительным органам.