Скоро на карте Москвы появятся новые престижные районы

Скоро на карте Москвы появятся новые престижные районы - на месте промышленных предприятий и кварталов ветхих пятиэтажек. Застройщики азартно борются за право осуществления проектов комплексной реновации микрорайонов, поскольку крупных площадок под застройку в столице практически не осталось. От того, насколько продуманным окажется проект реконструкции каждого района, зависит его будущий престиж и, соответственно, прибыльность инвестиций.

Выгодное предприятие

Наиболее интересные и перспективные площадки для проведения комплексной реконструкции и реновации находятся в центре, так как практически любой объект, построенный в исторической части города, просто обречен стать ликвидным. По данным Алексея Самсонова, директора по развитию инвестиционно-консалтинговой компании ITF Development, одной из самых интересных площадок является территория завода "Каучук" в Хамовниках. Концепцию реконструкции и развития территории бывшего завода "Каучук" разрабатывала компания "Новое качество".

"По предварительному плану этот район сохранит камерность малоэтажных застроек центра Москвы, обогатив район развитой инфраструктурой современных жилых центров, - рассказывает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "Новое качество" Наталья Рагозина. - Проект предполагает возведение жилых помещений разного ценового сегмента - как класса "Элита А", "Элита Deluxe", так и помещения класса "Бизнес+". Общая площадь проекта - 10 га, площадь застройки квартала - 355 тыс. кв. м.". Как считает Кайдо Карма, директора департамента элитной недвижимости компании "МИЭЛЬ", реализация этого проекта существенно поднимет престиж и цену района "Хамовники". Предполагаемый объем инвестиций в проект составит около $450-470 миллионов.

Но и за пределами Садового кольца есть территории, которые очень привлекательны для инвесторов, - например, район Нагатинской поймы, где на большой площади вольготно расположился ЗИЛ. По данным Алексея Самсонова, эта территория занимает порядка 400 га, поэтому участие в ее раз витии интересно для инвесторов. Транспортную доступность района обеспечивают близость Третьего транспортного кольца, а также Варшавское шоссе и проспект Андропова. "В целом, в Москве есть еще много площадок, которые подошли бы под реконструкцию или реновацию, - говорит он. - Это территории, высвобождаемые из-под производственных предприятий, которые переносятся за пределы МКАД, земли под воинскими частями и т.д.".

Правда, как отмечает Кайдо Карма, "подобные проекты требуют больших и "длинных" денег, потому что точка рефинансирования в таком проекте наступает где-то через 4-5 лет, и это при оптимистичных прогнозах. Сам же проект во времени реализуется примерно вдвое дольше, чем при точечной застройке". Немало средств придется вложить инвесторам и на внедрение в сознание москвичей новых представлений о старых районах. "Например, чтобы создать новый образ района ЗИЛ, который сегодня не воспринимается как место для элитной застройки, потребуется полтора-два года работы по формированию ценности этого района, - говорит Наталья Рагозина. - Близость реки, расположение, которое позволяет создать совершенно отдельный район со своей архитектурой - хорошие предпосылки для создания нового образа".

Новый имидж старых районов

Сегодня многие крупные застройщики осуществляют проекты комплексной реновации микрорайонов. Среди них - "Квартал", "ДОН-Строй", "Конти", "Система Галс" и др.

"Квартал", например, реализует такую программу в квартале 32-33 района проспекта Вернадского. ""Квартал" занимается сносом старых пятиэтажных домов и строительством на их месте новых, в которых часть квартир передается городу для переселения жильцов из сносимых пятиэтажек, - рассказывает Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании "Квартал". - Программа предполагает еще и комплексное обустройство и модернизацию территории: работы по перекладке и ремонту подземных коммуникаций, озеленение и общее обустройство территории".

Компания "Система Галс" ведет реконструкцию в Кунцеве. До 2010 года в райо не планируется построить около 1 млн. кв. м коммерческого и муниципального жилья. "Система Галс" участвует в строительстве 8 социальных объектов программы, а также занимается реализацией коммерческого проекта "Изумрудная долина".

А компания "ДОН-Строй" уже десятый год осуществляет программу комплексной реконструкции 12-го микрорайона "Щукино". За время работы в районе построены современные муниципальные дома по индивидуальным проектам, в которые переселено более 3000 жителей Щукина, значительно расширена инфраструктура района. Кроме того, компания строит объекты социального значения, ведет реконструкцию дорог и подземных коммуникаций, осуществляет комплексное благоустройство дворов и скверов.

Одной из первых, как утверждает вице-президент Группы компаний "Конти" Вячеслав Тимербулатов, разработала и предложила правительству Москвы программу реконструкции устаревшего жилищного фонда именно компания "Конти", которая с 1994 года приступила к реконструкции ветхого пятиэтажного жилья в районе Фили-Давыдково. "Изначально планировалось заниматься реконструкцией зданий, но проведенные расчеты показали, что себестоимость реконструкции пятиэтажек составит порядка $700-800 за квадратный метр, что сделало бы проект попросту убыточным, - говорит Вячеслав Тимербулатов. - Это и привело к решению о начале совместной с городом программы по сносу и волновому переселению жильцов из пятиэтажек".

Трудные будни

Комплексная реновация влечет целый комплекс проблем для инвестора. "Жильцы сносимых домов, пользуясь моментом, стараются получить от города как можно больше, - утверждает Вячеслав Тимербулатов. - Например, в таких домах резко увеличивается количество разводов и зарегистрированных родственников. Дело в том, что, ликвидируя пятиэтажки, город и инвесторы должны решить жилищные проблемы всех жителей квартиры, если жилье не приватизировано. Если же квартира находится в собственности, город обязан предоставить владельцу аналогичную по стоимости площадь".

Сложности, которые испытывает инвест ор, зависят от конкретного объекта. "Зачастую со стороны городских властей на инвесторов накладываются обременения по строительству объектов социального назначения (школы, детсады, больницы и т.д.) или в виде квартир, которые отдаются для нужд города, - объясняет Алексей Самсонов. - Сопротивление жильцов может возникнуть, если при разработке проекта затрагивается жилой фонд города. В этом случае может понадобиться снести жилой дом и, соответственно, переселить его жильцов. По закону, жителей ЦАО можно переселить только в дома, расположенные на территории округа, но это достаточно сложно, так как здесь очень мало муниципального жилья, а коммерческое очень дорогое. Кроме того, если хотя бы один из жильцов дома не согласится с переселением, дом нельзя будет снести. Это может привести к снижению рентабельности, а также увеличению сроков реализации проекта".

Очень существенна, по мнению Сергея Лушкина, и проблема энергоресурсов, инженерных сетей, прокладка которых, скорее всего, будет возложена на застройщика. "Поэтому при выборе участка для застройщика основным условием является возможность минимизировать затраты на реконструкцию", - говорит он.

Все эти проблемы невозможно решить без участия столичных властей. "Будет логично, если они возьмут на себя всю организационную работу и скоординируют действия строительных компаний, - считает Александр Слета, аналитик Бюро недвижимости "Агент 002". - Пока этого сделано не будет, основным земельным резервом столичного комплекса останется земля под выводимыми промышленными предприятиями".