Новостройки ЮЗАО: нас мало, нас все меньше

Ситуация на рынке новостроек юго-запада столицы складывается совершенно парадоксальная: ЮЗАО — очень хороший, интересный и перспективный для возведения жилья округ, имеющий целый ряд конкурентных преимуществ, но объемы нового строительства в нем катастрофически падают, и продолжается это в течение целого года.

Теперь уже ясно, что это не кратковременная тенденция, а неоспоримый факт, который вызывает удивление даже у аналитиков рынка. Ведь на протяжении всей недолгой истории российского рынка недвижимости, да и в советские времена Юго-Запад считался если не элитным, то достаточно престижным местом. Многочисленные представители тогдашней интеллигенции проживали в ведомственных домах в районе станций метро «Академическая» и «Профсоюзная», сами названия которых говорят о социальном составе местных жителей.

Появившиеся позже классические панельные спальные микрорайоны Коньково, Ясенево и Теплый Стан тоже сразу оказались на хорошем счету, следуя в рейтинге престижности сразу за безусловными лидерами тех времен — Крылатским и Олимпийской деревней.

Период становления московского рынка недвижимости в начале 1990-х годов ознаменовался для ЮЗАО бурным развитием, не без помощи Газпрома, района Новых Черемушек. Все складывалось замечательно: покупательский спрос постоянно превышал предложение, любые новые жилые комплексы — как панельные, так и монолитные — в кратчайшие сроки обзаводились жильцами.

В немалой степени этому способствовало очень удобное транспортное сообщение большинства районов округа с центром города. Практически все «юго-западные» станции Калужско-Рижской линии метрополитена выходят непосредственно на Профсоюзную улицу — многие покупатели видят в этом ее несомненное преимущество перед главным соседом и конкурентом — Ленинским проспектом. Пользоваться им при наличии собственного автомобиля стало в последнее время относительно удобно, а вот перемещаться на общественном транспорте — не очень.

У Профсоюзной улицы остался лишь один уязвимый участок — приблизительно от станции метро «Профсоюзная» до пересечения с третьим транспортным кольцом. Правда, есть надежда, что года через два все-таки будет претворен в жизнь хотя бы один из вариантов строительства дублера главной артерии ЮЗАО. Тогда новоселам округа станет жить еще комфортнее.

Другой вопрос, сохранится ли в ближайшее время их количество на прежнем уровне. Ведь мы еще не успели забыть времена, когда на территории Юго-Западного округа одновременно возводилось сразу 68 объектов. Сегодня их с трудом набирается пара десятков. Почему?

Вопрос на самом деле отнюдь не праздный. Обычные панельные дома в хороших местах ЮЗАО сегодня без проблем «уйдут» по 100 тыс. руб. за 1 кв. м (воспользуемся в данном случае именно рублевой системой мер, раз уж нас так об этом просят депутаты, да и большинство застройщиков, работающих на территории округа, предпочитают производить расчеты в российской национальной валюте). Крупные монолитные жилые комплексы с успехом могут быть выставлены на продажу по цене от $4 тыс. за 1 кв. м и выше в зависимости от местоположения. Но новые предложения на рынке почему-то почти не появляются.

Причины подобного явления понятны: отрицательное влияние закона № 214; отсутствие готовых площадок под застройку (те, что предлагаются городом, тяжелы и неинтересны для освоения ввиду множества обременений); хорошо развивавшаяся в округе программа сноса пятиэтажек затормозилась. Все это доводы известные, но до сих пор (за исключением 214-го закона) девелоперам не мешавшие.

Что же изменилось? По мнению одного из руководителей отдела новостроек крупной риэлторской компании, на самом деле участки есть, девелоперы просто не спешат их застраивать. Нет, они не придерживают их для самостоятельного освоения в следующем году (в ожидании нового витка цен или долгожданных поправок в 214-й закон). Участки фактически готовятся для перепродажи одному из крупных новых игроков на строительном рынке столицы, появление которого ожидается в конце этого года.

Вот тогда-то и оживет рынок новостроек ЮЗАО. Правда, по каким ценам этот новый девелопер решит реализовывать свои объекты, пока не знает никто. Потому и не спешат частные инвесторы заниматься скупкой квартир в немногочисленных оставшихся новостройках: вдруг взбредет в голову новому игроку поучаствовать в проекте под названием «Доступное жилье» и открыть продажи квартир по ценам, ниже средних по рынку. Чем черт не шутит? Когда-то и с чего-то ведь придется выполнять наказы президента. Почему бы начать не с юго-запада столицы?

Наталья МАРТЫНОВА, фото из архива М2

***

Дмитрий Кузнецов, Первый заместитель генерального директора ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:

— В 2005 году в Юго-Западном административном округе введено в эксплуатацию 589,7 тыс. кв. м жилья. В 2006 планируется сдать 708,5 тыс. кв. м. Средняя стоимость квартир на юго-западе столицы в 2005 году составляла $1,8 тыс. за 1 кв. м (в течение года она менялась от $1,2 тыс. до $3 тыс.). В данный момент новостройки ЮЗАО продаются по ценам от $2,7 тыс. до $4,7 тыс. за 1 кв. м. Зеленые массивы (Битцевский, Тропаревский, Воронцовский парки и т. д.) обеспечивают хорошую экологическую обстановку и служат прекрасными местами отдыха. Ведутся работы по модернизации транспортной системы округа. Планируется строительство дублера Ленинского проспекта (от ул. Островитянова до третьего транспортного кольца).

Наиболее активное строительство сегодня ведется в Теплом Стане, Черемушках и Бутове. После отселения деревень Щербинка, Захарьинские дворики, Захарьино и поселков Милицейский и Липки в округе будет возведено более 1 млн кв. м жилья. Застройка территории Щербинки должна начаться уже в 2007 году. Четыре достаточно крупных микрорайона намечено построить в течение 2007–2008 годов.

Сергей Туляков, Руководитель отдела новостроек эконом-класса управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Объем предложения новостроек на юго-западе Москвы в настоящее время находится на уровне октября прошлого года. Сегодня покупателям первичного рынка этого округа предлагаются квартиры в 20 объектах типовых серий и домах индивидуальной планировки. За последние два месяца в ЮЗАО появилось всего три–четыре новых объекта, при этом имеющаяся недвижимость очень быстро уходит с рынка.

Рост цен на первичном рынке Юго-Запада продолжается высокими темпами. Если в октябре 2005 года стоимость 1 кв. м в новостройках колебалась в пределах $1,3–4,9 тыс., то сегодня приобрести квартиру на первичном рынке можно от $1,4 тыс. за 1 кв. м в Южном Бутове до $11,5 тыс. за 1 кв. м на ул. Дружбы, вл. 4 (в районе станции метро «Университет»).

В настоящее время спрос на жилье в ЮЗАО превышает предложение, как и по всему рынку в целом. Но у недвижимости этого округа есть характеристики, которые определяют наибольший интерес покупателей. Так, эта часть города давно имеет имидж благоприятного для проживания места из-за отсутствия крупных промышленных производств и наличия больших лесных массивов. До недавнего времени Юго-Запад отличался и хорошей транспортной доступностью благодаря наличию трех больших магистралей, связывающих Центр с МКАД. Чтобы немного разгрузить эти шоссе, построен выезд из Ясенева на МКАД, планируется расширение дорог и строительство магистрали — дублера Ленинского проспекта.

Дата публикации: 13:32 07 июня 2006