Новостройки Запада: «золотая середина», или Выбор профессионала

В Москве осталось всего два округа, сумевших избежать серьезного падения объемов рынка новостроек после «черного» 1 апреля 2005 года, — это Западный и Центральный административные округа. О причинах высокого, несмотря на возникшие трудности, интереса девелоперов к возведению жилья на западе столицы стоит рассказать более подробно.

С центром города все более или менее ясно: покупатели элитного жилья по сути не заметили появления закона № 214. И до его выхода практически все договоры, связанные с приобретением квартир в новых домах, заключались в индивидуальном порядке после длительных согласований между юристами заинтересованных сторон.

Но помимо центра города девелоперы любят и запад столицы. Он является сегодня некой «золотой серединой» как для строителя, делающего первые шаги на рынке недвижимости, так и для обладателя раскрученного бренда. Здесь нет таких проблем с землей и с получением участка под застройку, как в центре. Правда, и прибыль местные девелоперские проекты приносят своим инвесторам меньшие, чем «центровым» застройщикам. Но в то же время по доходности западные проекты несколько опережают «южные» и «восточные» новостройки.

Практически любой проект в ЗАО не испытывает проблем с реализацией. Все риэлторы в один голос утверждают, что новостройки округа являются одним из наиболее ликвидных товаров на сегодняшнем рынке. Главное — не переборщить со стартовой ценой, дать немного рекламы (по мнению специалистов, подчас достаточно поставить несколько щитов на Ленинском проспекте, и необходимое количество покупателей обеспечено) и не изобретать велосипед при «нарезке» квартир: двух–четырехкомнатные объекты площадью от 70 до 180 кв. м выглядят вполне привлекательно.

Разумеется, не стоит забывать о том, что надо возводить монолитное жилье, если, конечно, речь не идет о пока еще не раскрученном районе в ЗАО — Очакове. Хотя и очаковские панельные новостройки с их сегодняшними средними $2,5 тыс. за 1 кв. м не представляются такими уж малоприбыльными проектами.

На Западе действительно много свободных земельных участков. Немало столь востребованных сегодня покупателями жилья бизнес-класса зелени и воды. Но профессионалы рынка с ходу называют десяток проектов, продажи в которых идут крайне медленными темпами, несмотря на высочайший спрос на новые дома. Почему?

Все риэлторы, консультирующие строительные компании относительно вывода на рынок новых объектов, при определении начальной стоимости квартир дают одни и те же рекомендации: начинать лучше с относительно низких цен, которые обязательно ниже средних по рынку. На продажу при первом заходе выставляются не самые лучшие квартиры, а по итогам их продаж вычисляются дальнейшие темпы повышения стоимости.

Для чего это делается? Чтобы постепенным повышением стоимости жилья привлекать к нему все большее внимание покупателей; не создавать ажиотаж, а спокойно и прогнозируемо осуществлять продажи по заранее утвержденному плану: дальнейшая «реабилитация» дома и рекламные затраты способны «съесть» практически всю запланированную прибыль и даже ввести девелопера в расход.

Но не таковы московские девелоперы, чтобы безропотно внимать советам консультантов. Они и сами с усами. «Вон Иван Никифорович по пять за 1 кв. м продает, а вы мне тут по три советуете начинать!» Зачастую строительные компании не понимают, что даже стоящие рядом новостройки разнятся по целому ряду параметров, в первую очередь отличаются видовыми характеристиками и именем застройщика и, соответственно, имеют разную стоимость. Уверенные в своей правоте, они начинают продавать квартиры по максимальной цене, которая, естественно, не вызывает никакого интереса у покупателей.

Когда наконец застройщик осознает тот факт, что консультанты были правы, пытаясь заставить его не начинать продажи со столь высоких цен, бывает уже поздно: у новостройки сложилась репутация неинтересного и неликвидного объекта. В итоге этому дому предстоит переименование, причем нередко меняются даже названия инвестора и подрядчика (практически они остаются теми же, но под иной вывеской). Организуется новая массированная рекламная кампания объекта, предлагаемого по новым ценам и т. д. Мораль — не стоит быть жадными даже в условиях растущего рынка: современные покупатели — не прежние «лохи», плохо разбирающиеся в рынке. Времена меняются.

Григорий Бессарабов, начальник отдела реализации департамента новостроек корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— В настоящее время наша компания продает в Западном административном округе новостройки на ул. Истринской, квартиры в которых продаются по $4 тыс. за 1 кв. м. Этот район привлекателен для покупателей по причине оптимального сочетания всех факторов: цены, экологии, расположению и пр. В числе недостатков же можно назвать то, что инфраструктура (например, где сносится ветхий фонд) не справляется с тем количеством жилья, которое вводится в строй.

Скоро выйдет в продажу жилой квартал «Обыкновенное чудо», который возводится на ул. Пудовкина, вл. 7–15. Цена 1 кв. м в нем составит ориентировочно $5,3 тыс.

Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:

— Если говорить о рейтинге престижности округов Москвы, то Западный занимает в нем второе место (после Центрального). ЗАО не случайно называют «легкими столицы» и одним из самых экологически благоприятных для проживания округов: парки, зоны отдыха и ландшафтный заповедник «Крылатские холмы» занимают порядка 15% его площади. Благоприятная экология, развитая инфраструктура, отличные видовые характеристики, хорошая транспортная доступность — все это обеспечивает округу популярность и, следовательно, растущий спрос.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал»:

— По сравнению с предыдущим месяцем в мае стоимость 1 кв. м в новостройках ЗАО увеличилась на 3% (в апреле этот показатель составил 8%). Учитывая традиционное летнее снижение объемов продаж и общую накаленность обстановки на первичном рынке недвижимости, можно предположить, что в ожидании летнего затишья застройщики выставляют в продажу все имеющиеся квартиры, желая получить максимальную прибыль.

Александр Юмашев, руководитель группы управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Уровень цен в ЗАО неоднороден и имеет территориальную дифференциацию. Так, в Солнцеве 1 кв. м стоит $2,2–2,3 тыс., в Новопеределкине — $3,2–3,3 тыс. Квартиры в новостройках на Истринской и Кутузовской улицах обойдутся клиенту в $3,5 тыс. за 1 кв. м, а на Ломоносовском проспекте — в $3,9–4 тыс. за «квадрат». Элитное жилье и квартиры бизнес-класса сосредоточены преимущественно в районе Парка Победы, улицы Пырьева и в Крылатском. Тут цены колеблются в пределах $6–10 тыс. за 1 кв. м.

Как и прежде, спрос превышает предложение в среднем на 20%. На данный момент объем предложения исчисляется примерно 20 объектами. Особенно высок спрос на жилье в Солнцеве и Новопеределкине, где цены на порядок ниже, чем в других районах ЗАО.

Дата публикации: 12:38 16 июня 2006

Источник: bpn.ru