Москва присмотрела местечко на небесах

Новое кольцо высоток — самый грандиозный и дерзкий из московских строительных проектов. Столичное правительство предполагает ежегодно сдавать в эксплуатацию 5 млн кв. м, значительная часть которых придется на долю высотных зданий — их число к 2020 году должно достигнуть 200. Опыт развития крупных мегаполисов свидетельствует, что лавинообразный рост спроса на жилье при дефиците земли однозначно приводит к идее «осваивать небеса». Реальны ли такие планы, насколько безопасно и привлекательно высотное жилье, как проработана нормативная база задуманной «великой стройки»? Как, наконец, стеклянные дома-гиганты впишутся в исторический облик Москвы?

Представление о том, какое здание считается высотным, относительно. Долгое время самой высокой постройкой в Москве являлась Троицкая башня Кремля, возведенная в 1495 году (76,35 м, со звездой — все 80 м). В 1600 году это звание перешло к построенной на Соборной площади колокольне Ивана Великого — 81 м, выше которой, согласно указу Бориса Годунова, сооружать здания в столице запрещалось. Спустя 100 лет царский указ отважился нарушить Александр Меншиков, приказавший возвести в районе Мясницких ворот церковь Архангела Гавриила, которая с учетом шпиля на 3 м превышала кремлевскую колокольню. Современному человеку, привыкшему к стремительным переменам, трудно в это поверить, но рекорд продержался до начала 1920-х годов. Именно тогда Москву украсила 148-метровая Шуховская радиобашня. А спустя еще полвека вознеслась до высоты 533,3 м телебашня в Останкине.

Пятиэтажная «высотка»

Идея строить многоэтажные дома жилого назначения родилась немногим более 100 лет назад. Первый дом в пять этажей появился в Москве на Ильинской улице в 1874 году, а к началу ХХ века в пределах Садового кольца насчитывалось уже 553 пятиэтажки. Первое восьмиэтажное здание было возведено только в 1904 году на Садовой-Спасской улице. Восемью годами позже столица обзавелась десятиэтажной «башней» с дешевыми квартирами в Большом Гнездниковском переулке, еще через год на Тверской вырос первый 13-этажный дом.

Пора активного высотного строительства наступила после Великой Отечественной войны, когда в столице на едином дыхании возвели семь высоток: здания МГУ и МИДа; гостиницы «Украина» и «Ленинградская»; административно-жилой дом у Красных ворот и два жилых здания — на Котельнической набережной и на площади Восстания. Они и стали первыми московскими небоскребами. Эти дома создали новый, доселе невиданный силуэт центральной части столицы, подчеркнув радиально-кольцевой характер ее планировки. По высоте «сталинки», конечно, не чета американским небоскребам, зато декоративностью отделки они превзошли все ожидания. Новый виток высотного строительства пришелся на 1960-е годы. Тогда был застроен жилыми и деловыми зданиями проспект Калинина (Новый Арбат).

Что касается современных представлений, высотным зданием считается дом, насчитывающий более 35 этажей.

Достижения техники и высотный прогресс

Составляя «родословную» небоскребов, нельзя обойтись рассказом лишь об отечественной практике. Ноу-хау придумали не в России, и не нам принадлежат технические решения, благодаря которым высотное строительство прочно вошло в урбанистическую моду.

Дома стали увеличиваться в высоту в конце ХIХ века. Эта тенденция проявилась вследствие бурного роста численности городского населения и удорожания земли первых мегаполисов. Соображения престижа и демонстрации инженерной мощи завладели умами уже потом.

Кроме того, появлению небоскребов способствовало изобретение безопасного лифта и начало массового производства высокопрочной стали. Вообще-то лифты изобрели задолго до этого, но они были очень ненадежны, поскольку тросы, на которых держались кабины, часто рвались. Проблему решил инженер Элиша Гейтс Отис, нашедший способ моментально останавливать лифт при обрыве каната с помощью системы особых тормозных механизмов. Свое изобретение он впервые использовал в Нью-Йорке в 1854 году.

А благодаря изобретению англичанина Генри Бессемера, открывшего в 1856 году конвертерный способ получения стали, стало реально создавать стальные многоэтажные каркасы зданий. В 1885 году технологией воспользовался архитектор Уильям Ле Барон при постройке десятиэтажного здания страховой компании Home Insurance Соmраnу Building в Чикаго. Предприимчивых американцев вдохновили новые возможности — начался настоящий строительный бум. Едва Луис Салливен в 1890 году построил 16-этажный Auditorium Building в Чикаго, как такое же здание появилось в Буффало. Кстати, именно Л. Салливену мы обязаны классической формой небоскреба — застекленной вертикалью.

Новый век Нью-Йорк встретил с 21-этажным Flatiron Building. В 1913 году в нем появился 52-этажный Woolworth Building. В 1930 году на Уолл-стрит был построен 308-метровый офис Bank of Manhattan. Но и этот рекорд держался недолго. Уильям ван Аллен, возводивший небоскреб наперегонки с Крэйгом Северенсом, спрятал шпиль внутри башни и, когда К. Северенс сдал свой дом заказчику, поднял этот шпиль на высоту 319 м. Через год эстафету на высоте 381,3 м принял легендарный Empire State Building.

Сейчас самым высоким зданием в мире считается башня, построенная в Тайбэе (Тайвань). Вместе с 60-метровым шпилем ее высота составляет 508 м. Она поднялась выше двух небоскребов Petronas Towers в столице Малайзии Куала-Лумпур на целых 50 м.

Почти фантастика

Даже беглого знакомства с планами столичных властей довольно, чтобы поставить точный диагноз: спустя почти век лихорадка высотного строительства докатилась до российской столицы.«Новые здания повышенной этажности начинают возводиться по всей Москве. По временным городским правилам высотным зданием считается то, которое возвышается над землей более чем на 75 м. Столичные власти давно говорили о программе строительства 60 небоскребов, которые образуют «Новое кольцо Москвы». Часть из них вырастет на месте ветхих домов и промзон. Всего же в столице к 2020 году будет построено 97 небоскребов», — рассказывает директор по строительству комплекса «Федерация» Артур Александров.

Самым непростым оказался вопрос о выборе места для будущих зданий-гигантов. Размещение десятков высотных жилых комплексов в соответствии с целевой городской программой «Новое кольцо Москвы» и новым, недавно разработанным Генеральным планом развития Москвы намечено за пределами Садового кольца, в срединно-периферийной части города.

Заведующая отделом разработки и апробации градостроительных нормативов НИиПИ Генплана Москвы Маргарита Лифановская уточняет: «Большая сложность решения этой проблемы заключается в том, что, по требованиям современных норм, размещение высотного здания должно соответствовать окружающей городской среде. Нужно понимать, что практика такого строительства принципиально отличается от мирового процесса, поскольку в Москве существует охраняемая городская среда».

Вспоминается история из советского прошлого. Проложенный по арбатским переулкам Калининский проспект слишком диссонировал с окружающей городской средой, а посему получил в народе прозвище «вставная челюсть Москвы» и до сих пор не вызывает симпатии у москвичей. К счастью, новые высотки благоразумно решили не строить в историческом центре Москвы. Правда, и окрестности третьего кольца по современным меркам — почти центр.

А. Александров считает, что будущие небоскребы нужны городу «в целях сохранения, поддержки и активизации высотного силуэта столицы России как крупного и современного мегаполиса на европейском пространстве». Приняты и соответствующие документы: в ГУП НИиПИ Генплана Москвы уже разработаны «Генеральная схема районов рекомендуемого размещения высотных акцентов в Москве», «Принципиальная схема размещения высотных комплексов в Москве», «Схема размещения высотных объектов в Москве». Здесь в общих чертах проработаны градостроительные, функционально-типологические и объемно-пространственные вопросы размещения высоток. «К примеру, «Схема размещения высотных объектов в Москве» предусматривает следующие типы высотных акцентов: «прибрежный», «урбанистический», «планировочный акцент», «въезд в город» и «локальный», — поясняет А. Александров.

Украсит ли Москву «Новое кольцо» — вопрос вкуса, о котором тем не менее можно и нужно спорить. Справедливости ради приведем мнение пресс-секретаря инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Сергея Лядова, убежденного в том, что «если проектирование и строительство выполнены на достойном уровне, то высотки только украшают город. Архитектура больших пространств становится все более популярной. К ее особенностям стоит отнести большую площадь остекления — например, замену каменных ограждающих конструкций на «прозрачные» стены (остекление от пола до потолка), либо «ленточное» остекление этажей. Развитие стекольной отрасли, научные исследования и разработки в производстве строительных материалов позволили архитекторам работать с крупномасштабными проектами в иных цветовых решениях, чем кирпич и бетон».

Эстетика — это еще не все

Красота и соответствие исторической среде — не единственные проблемы высоток. «Согласно нормативам, на каждого жителя высотки должно приходиться не менее 5 кв. м озеленения. Традиционным благоустройством территории проблему не решить, поэтому придется строить зимние сады и прочее, — поясняет М. Лифановская. — Другая важная задача — обеспечить новые дома транспортной инфраструктурой и машиноместами». Каким образом решится проблема транспорта, пока не ясно, поскольку новые дороги в районе третьего кольца пока никто прокладывать не собирается. Специалисты предполагают, что вся транспортная нагрузка по окончании строительства ляжет на уже существующие магистрали.

Американские ученые подсчитали, что 38-этажный небоскреб способен отбрасывать тень длиной 300 м, закрывая в течение дня от солнечных лучей более 30 тыс. кв. м близлежащей территории. А потому санитарная служба Москвы предусмотрительно уменьшила нормативы инсоляции (время солнечного освещения квартир) с восьми часов до двух с половиной. Так утверждают многие специалисты. Впрочем, с этой трактовкой поправки не согласна М. Лифановская: «Нормы изменились три года назад, когда о высотном строительстве речи не шло. Это были региональные нормы, что не совсем верно, а в настоящее время нормативы освещенности определяют СанПиНы».

Высоткам — новые нормы. И всем — разные

По мнению специалистов, на сегодняшний день в России нет единых норм по высотным зданиям. Более того, как утверждает С. Лядов, специальных системных норм на возведение высотных зданий как таковых нет и в мировой практике. Есть отдельные требования по ряду позиций: пожаробезопасности, инженерным коммуникациям, оборудованию, например, лифтам, и несущим конструкциям.

Бурное развитие высотного строительства в Москве заставило городские и федеральные власти заняться вопросом разработки соответствующих нормативов. В результате появился документ под названием «Временные нормы и правила проектирования многофункциональных высотных зданий и зданий-комплексов в городе Москве» МГСН 4.19-2005 (последнее обновление от 28 декабря 2005 года). По сути требования, изложенные в этом документе, являются дополнением к уже действующим нормам и учитывают исключительно специфику высотных зданий.

Особое внимание уделено разработке нормативов по пожарной безопасности, которые были ужесточены: теперь конструкция должна выдерживать четыре часа пожара вместо двух. Это утяжеляет здание, но в то же время позволяет увеличить ликвидность сооружения и снизить эксплуатационные затраты при его страховке. Чисто технически решение выглядит следующим образом.

Многофункциональные высотные здания дробят на пожарные отсеки. По горизонтали эти отсеки отделяются техническими этажами (они-то и выдерживают четыре часа пожара), по вертикали — противопожарными стенами. Таким образом, «тело» высотного здания представляет собой своеобразные соты, каждая ячейка которых имеет автономную систему инженерных коммуникаций.

Чтобы ускорить эвакуацию людей при пожаре, лифты по секциям и по группам работают автономно. Кстати, в высотных зданиях помимо обыкновенных предполагаются и совершенно особые, так называемые эваколифты, предназначенные на случай пожара. Они будут иметь особую систему управления, автономную систему питания и двухстороннюю телефонную связь.

Для высоток предусмотрены и особые материалы. Например, для фундаментов применяется бетон класса не ниже В30, а для уменьшения размеров поперечного сечения колонн и количества арматуры потребуется высокопрочный бетон класса до В60.

Для опять-таки пожарной безопасности нужны негорючие материалы для отделки стен, потолков и покрытий полов на путях эвакуации, а также в лифтовых холлах, вестибюлях и на технических этажах. Окна должны иметь тройное остекление и оснащаться рамами и переплетами из дерево-алюминия или клееной древесины, а на высоте более 70 м — глухими неоткрывающимися переплетами. Все это как в целях энергосбережения, так и для защиты от распространения пожара через окна.

Создание систем видеонаблюдения и различного рода сигнализационных устройств — тоже насущная необходимость. Существуют суровые нормативы по подземным гаражам и обустройству прилегающих территорий. Немало правил по внедрению в практику спасения вертолетов и по сооружению площадок для спасения и т. д. — всего не перечислить.

А вот нормативы и вовсе из области фантастических романов. О них рассказывает вице-президент группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов: «На крыше наших высоток предусмотрены вертолетные площадки, которые могут использоваться при эвакуации, необходимости срочной медицинской помощи как стационарная стоянка аэротранспорта или просто для нужд города — как промежуточная площадка при перелете».

«Наших» — значит, предполагается, что могут быть и другие высотки с другими параметрами. Эту мысль косвенно подтверждают и разработчики программы. «В Москве для каждой высотки нормы пишутся индивидуальные, в отличие от Европы, Америки и Юго-Восточной Азии. Но эти нормы и требования значительно ужесточены и по сейсмической безопасности, и по пожарной, и по требованиям к расчетам и изысканиям», — отмечает А. Александров. На очереди — проработка новых СНиПов по высотному строительству, распространяющихся на отдельно стоящие или находящиеся внутри многофункциональных комплексов здания высотой от 76 до 400 м. Эта работа начата еще в 2003 году. «Опираясь на отечественную нормативную базу, разработчики обязательно учтут и международный опыт высотного строительства США, Германии, Англии и других стран», — уверен С. Лядов.

Даешь контроль? Есть контроль!

Разумеется, продумана и многоступенчатая система контроля за исполнением изложенных нормативов. Москомархитектура и Мособлкомархитектура, Мосгосэкспертиза и Мособлгосэкспертиза, Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора города Москвы (ИГАСН), Управление государственной противопожарной службы города Москвы — эти и многие другие организации призваны предотвращать противозаконные действия на всех этапах проектирования, строительства и эксплуатации небоскребов.

«Кроме того, особо хотелось бы отметить, — подчеркивает С. Лядов, — что осуществлять проектирование, изыскательские работы, строительство и эксплуатацию высотных зданий вправе лишь организации, имеющие специальные допуски на проведение упомянутых работ, выданные ИГАСН».

Скоро сказка сказывается…

Позволим себе долю скепсиса по отношению к благополучной картине законотворческой деятельности. Законодательной прыти нашим чиновникам всегда было не занимать, это-то как раз и настораживает. Как известно, чем грандиознее планы, тем сложнее они реализуются в жизнь. Никто не спорит, что в сфере элитной застройки уже прописанные и еще только задуманные нормативы будут худо-бедно соблюдены. Однако к 2020 году появится настоящий лес небоскребов. Сегодня очень трудно представить, что все они будут выполнены на высшем технологическом и техническом уровне. Хотя бы в силу тотальной нехватки в стране качественного цемента.

Из сказанного не следует, что в принципе не стоит вести высотное строительство в Москве. Но проект, предполагающий строить чуть ли не 20 небоскребов в год, представляется весьма авантюрным, учитывая его новизну и необычность. Путь от слова к делу всегда был в России извилистым и тернистым, что не грех бы учитывать современным чиновникам.

Крупные строители пока отдыхают

При всей грандиозности проектов настораживает тот факт, что крупные застройщики что-то не торопятся на аукционы по продаже права построить небоскребы, которые устраивает город.О причинах такого явления рассказывает В. Тимербулатов: «При выставлении площадок на аукцион были допущены некоторые неточности, связанные с низкой проработкой конкурсной документации. В результате у застройщиков возникли вопросы, оставшиеся без ответа. Более того, предназначенные под застройку участки отличаются не очень удачным месторасположением, при этом стоимость их достаточно высока. Многие из них имеют серьезные обременения в виде вывода промышленных предприятий, расселения жителей ветхих пятиэтажек, модернизации инженерных сетей, что еще более увеличивает себестоимость строительства».

В контексте сказанного становится понятно, почему участвуют и выигрывают конкурсы на строительство небольшие строительные компании, не имеющие большого выбора, обладающие меньшим опытом и пониманием проблем, связанных с возведением высотных зданий.

Но случаи участия крупных застройщиков все-таки есть. Например, компания ОАО «Моспромстройматериалы», входящая в структуру холдинга «Главмосстрой», выиграла конкурс на возведение высотного многофункционального комплекса по адресу: ул. Краснобогатырская, 28.

Чем выше, тем дороже

В числе преимуществ высотного жилищного строительства специалисты обычно называют эффективное и экономное использование дорогостоящей городской территории, высокую плотность жилищного фонда, комфортабельность и массу различных технических новшеств. Мировой опыт действительно доказал эффективность и экономическую целесообразность такого использования ценной городской территории. Вместе с тем проведенные за рубежом исследования показали, что в городских районах с достаточно плотной застройкой наиболее эффективными в экономическом отношении (с учетом стоимости земельных участков) являются жилые здания высотой около 30 этажей и не более 100 м.

Благодаря строительным расчетам установлено, что плотность жилой застройки возрастает отнюдь не пропорционально повышению этажности. Далеко не всегда экономия земли и протяженности коммуникаций сопоставима с теми издержками, которых требуют усложненные инженерно-технические решения. А. Александров поясняет: «Поддержание допустимой массы сооружения и сохранение его устойчивости; сопротивляемость ветровым нагрузкам и температурным перепадам вместе с атмосферными осадками; уникальная организация и технология высотного строительства; особый режим жизнеобеспечения и эксплуатации высоких жилых зданий обходятся очень дорого». По данным В. Тимербулатова, «повышение себестоимости высотного здания, происходящее за счет затрат на сложную инженерию, составляет порядка $1,5–2 тыс. за 1 кв. м».

Экономичность проекта связана не только с расходами на строительство, но и еще с одним важным параметром — временем окупаемости. В частности, С. Лядов считает, что увеличение сроков не столь значительно, чтобы оказывать на экономику проекта существенное влияние, но есть строители, которые едва ли с этим согласятся. «Главные сложности возникают при подготовке документов и участка. В среднем подготовительный этап, строительство и сдача 35–40-этажного дома занимает три–три с половиной года. Затягивание сроков также приводит к снижению инвестиционной привлекательности», — говорит В. Тимербулатов.

Еще один фактор, определяющий инвестиционную привлекательность высоток, — так называемый показатель выхода площади. «Применение современных технологий, наличие хорошего финансирования и квалифицированной рабочей силы позволяют компаниям возводить до четырех этажей в месяц. Но показатель выхода площади в высотных домах достаточно низкий. Это связано с тем, что при строительстве подобных зданий определенный процент общей площади предназначен под технические этажи, сложные коммуникации, лифтовые шахты, лестницы и др. В результате объем продаваемой площади, как правило, не превышает 75% общей площади строительства. Из этой оставшейся части еще выделяется доля города. Поэтому в целом возведение высоток инвестиционно привлекательно при условии, что доля города составит не более 30%», — утверждает В. Тимербулатов.

Московские небоскребы — это реальность

О высотном строительстве в столице сегодня можно смело сказать: Рубикон перейден. В рамках программы «Новое кольцо Москвы» завершено строительство жилого комплекса «Эдельвейс», а в Северо-Западном округе возводится комплекс «Континенталь». На Ленинском проспекте строится высотка «Вертикаль». На территории «Москвы-Сити» ведутся работы на башне «Федерация» и многофункциональном комплексе «Город столиц».

«В соответствии с новым законодательством реклама новых проектов до получения разрешения на возведение запрещена, поэтому в этом году мы о новых проектах пока не слышали, — считает В. Тимербулатов. — Вместе с тем в рамках программы «Новое кольцо Москвы» уже в этом году планируется выставить на аукцион 13 новых площадок, всего до 2015 года должно быть возведено 200 многофункциональных высотных комплексов, определены инвесторы по трем новым объектам».

Выше в небо — ближе к раю?

Сколько ни написано нормативов и правил, как ни заверяют проектировщики и строители, что жить в высотках даже безопаснее, чем в любых других домах, — все это не избавляет от известных опасений.

Москвичам до сих пор памятно происшествие 2000 года в 25-этажном доме на проспекте Маршала Жукова, когда из-за отсутствия спасательной техники для борьбы с возгоранием в многоэтажных строениях не удалось спасти женщину, проживавшую на 22-м этаже. Лестницы, которые имелись в распоряжении московских пожарных на тот момент, доставали максимум до 12-го.

Подобные происшествия уже не раз случались и в других городах. Действовавшие в советские времена нормы не помогли. И не потому, что сами правила плохи, а по халатности ответственных лиц, не проследивших за соблюдением элементарных мер безопасности.

Кстати, о психологии, но теперь уже не чиновников и строителей, а жителей, которым суждено проживать в небоскребах. Психологи признают опасность длительного пребывания на верхних этажах высоток. Они не исключают, что у жильцов с неустойчивой психикой могут развиться симптомы клаустрофобии и агорафобии (боязнь, соответственно, закрытого и открытого пространств). Кроме того, верхние этажи небоскребов вибрируют. Сила и амплитуда колебаний зависят от соотношения площади, занимаемой фундаментом, и высоты здания. Исследования профессора Санкт-Петербургского государственного горного института Валентина Софронова показали, что колебания современных небоскребов составляют 3–4 Гц и соответствуют колебаниям человеческих органов. При возникновении резонанса человек испытывает необъяснимое чувство беспокойства, ужаса, иногда эти ощущения провоцируют суицидальные поступки.

Представление о комфортной высоте проживания сложилось еще и исторически. Ему следует Европа, большинство жителей которой уверены, что жить ближе к земле и естественнее, и приятнее. Идеальная высота — на уровне крон деревьев, значит, где-то на высоте третьего–пятого этажей.

Кроме того, руководитель отдела медицинской психологии Российского научного центра восстановительной медицины и курортологии, профессор Вадим Зайцев утверждает, что строительство небоскребов увеличивает и без того слишком высокую плотность населения, что ухудшает показатели здоровья. Растет число людей, страдающих гипертонией, нервно-психическими заболеваниями и другими недугами, связанными со стрессом.

Оптимизма по поводу высоток не разделяли в свое время и советские строители. Академик Российской академии строительных наук Юрий Бочаров рассказывает: «В 1967 или 1968 году в стране было принято решение о массовом строительстве 15-этажных домов. По этому поводу Госстрой совместно с заинтересованными министерствами провел совещание. Мое внимание привлекли тезисы одного из заявленных Минздравом докладов. Из них следовало, что врачи установили зависимость между здоровьем призывников и этажами, на которых располагались их квартиры. Оказалось, что юноши, проживавшие в квартирах, расположенных ниже восьмого этажа, были здоровее и призывались в основном на флот. Те же, кто жил выше, были более хилыми и попали в пехоту. Но подробностей доклада мы так и не услышали: как потом выяснилось, его засекретили».

Поучителен еще один случай. В начале 1970-х годов замдиректора Института градостроительства Лев Авдонин, чей кабинет находился на 22-м этаже Госстроя на проспекте Вернадского, внезапно переехал на третий этаж здания. Причиной стал всего лишь слух о том, что с высотой уменьшается содержание кислорода в воздухе, а содержание углекислого газа растет.

Ради объективности надо озвучить и точку зрения современной официальной медицины. Прямой зависимости между этажом проживания и состоянием здоровья жителей, за редким исключением, не обнаружено. Опасения высказывают лишь кардиологи: гипертоникам в небоскребах лучше не жить, поскольку резкий перепад давления от подъема в скоростных лифтах — теоретически фактор риска.Нередко звучат и слова в пользу проживания на высоте. С. Лядов отмечает, что, по мнению ряда экологов, на верхних этажах зданий воздух значительно чище, поскольку вредные вещества скапливаются в основном на уровне первых пяти этажей.

Конечный потребитель: pro и contra

Пожалуй, самым спорным является вопрос о том, выгодно ли конечному потребителю покупать квартиру в высотном здании? Строители, разумеется, единодушно положительно отвечают на этот вопрос.

«Сегодня в условиях дефицита предложения приобретается практически любое жилье. Безусловно, есть спрос и на квартиры в высотных домах, причем он значительно превышает количество предложений», — утверждает В. Тимербулатов. «Спрос на высотное жилье высокий. Как правило, чем выше расположена квартира, тем она дороже. Высоток в Москве еще крайне мало, поэтому при дефиците предложения спрос остается неудовлетворенным», — комментирует С. Лядов. По данным А. Александрова, все площади башни Б комплекса «Федерация» нашли своих владельцев. «И это несмотря на то, что на сегодняшний день построено 45 этажей из 62», — уточняет он.

Впрочем, специалисты высказывают и другие мнения. Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев считает, что «70% людей, покупающих квартиры в высотных домах, не имели опыта жизни в Москве. Им кажется, что это очень привлекательно. Они просто не понимают, насколько неинтересно подобное вложение денег. Прежде всего, расходы на эксплуатацию большого дома существенно выше, чем в обычных зданиях. При этом с потребительской точки зрения непонятно, за что человек переплачивает. Это влияние моды: потом все поймут, что высотки — дешевое жилье, а никак не элитное. И надеяться на то, что спрос на него сохранится, не стоит». Вероятно, такой прогноз кажется излишне пессимистическим, но одно в нем, безусловно, верно: мода часто противоречит не только вкусу, но пользе и коммерческой выгоде.

Подобное мнение разделяет и независимый эксперт рынка жилья Андрей Бекетов: «Здания в 30–33 этажа скоро станут типовым жильем. Со временем поменяется и статус небоскребов. Это — не элитное жилье, скорее нижний сегмент бизнес-класса или даже эконом-класс. Муравейник остается муравейником, даже если сделать его из мрамора».

Эраст Жиряков, руководитель строительных проектов ЗАО «МИАН-Девелопмент»:

— Москва стремительно развивается, но в ней еще не представлены некоторые виды жилья: квартиры в небоскребах, лофты и пр. Другими словами, рынку недвижимости есть куда расти, качественно развиваться. А если учесть, что в Москве уже существует дефицит площадок под строительство, возведение небоскребов может стать хорошим выходом.

Безусловно, при строительстве высоток в Москве проектировщики будут учитывать особенности почв (например, никто не возьмется строить на участке с карстовыми пустотами или болотистой местности небоскреб в сотню этажей). Что касается безопасности проживания в небоскребах, то при правильной организации работы всех систем жизнеобеспечения здания жить в нем приятно и комфортно. Сейчас идет возведение нового района небоскребов «Москва–Сити» с самыми современными инженерными системами и транспортными коммуникациями. Многие решения применяются с учетом опыта строительства и эксплуатации зарубежных аналогов.

К высотному жилью предъявляются более жесткие требования пожарной безопасности: обязательны установка сплинкерной системы пожаротушения, дымоудаления, пожарные эвакуационные лестницы, лоджии для ожидания помощи. В небоскребах применяются системы, которые дублируют друг друга, — при пожаре это позволяет эвакуироваться через не затронутые пожаром зоны, лоджии и площадки на крыше здания, откуда людей может забрать вертолет. Часто устраивают незадымляемые зоны — герметичные комнаты, в которых реально переждать пожар. Немаловажным является и такой показатель, как сейсмоустойчивость. Современные небоскребы, возводимые в Москве, должны выстоять при землетрясении силой шесть–семь баллов по шкале Рихтера.

Оксана Каарма, управляющий партнер управления новостроек по продажам и инвестициям компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Интерес покупателей к домам выше 15 этажей не снижается, в то же время тенденции роста спроса на малоэтажные дома в сегментах бизнес- и эконом-класса в данный момент не наблюдается.

Но я довольно скептически отношусь к масштабной программе по застройке Москвы новыми высотками. Во-первых, такая идея мне не нравится как потребителю: на мой взгляд, подобные дома несколько чужды нашему менталитету. Кроме того, этот проект, по нашим оценкам, труднореализуем. Места, выделенные под новые высотки, располагаются на окраинах города и даже вблизи МКАД. Покупатели станут приобретать такое жилье, только если на него установят цену, соответствующую эконом-классу.

При этом возведение высоток — дорогой проект. Кроме того, в России ощущается дефицит специалистов и технологий для сооружения подобных зданий, поэтому к реализации проекта скорее всего придется привлекать зарубежные компании. Все это неизбежно приведет к удорожанию жилья. Сделать высотки экономически оправданными довольно сложно. Не случайно срываются один за другим аукционы по этой программе.

Сегодня определяющим фактором для покупателей недвижимости является расположение дома. Если местность нравится клиенту, он готов рассматривать разные варианты и по площади, и по этажности объекта. Таким образом, для того, чтобы новые проекты высотных зданий пользовались спросом среди покупателей, нужно выделять для строительства более ликвидные площадки.

Дата публикации: 11:47 22 июня 2006

Источник: bpn.ru