Центр — только для «элиты»!А бизнес-класс пойдет на Запад

Риэлторы, занимающиеся продажей элитных квартир в центре столицы, бьют тревогу — продавать нечего. Заявления эти звучат достаточно неожиданно: как это нечего, когда в любой базе о продаже квартир в домах-новостройках можно найти как минимум 40 адресов с открытой реализацией квартир. Но такая ситуация удивительна лишь на первый взгляд.

Дело в том, что большинство объектов, представленных сегодня на рынке, по мнению риэлторов, являются не совсем ликвидными по разным причинам. Первая и, наверное, главная заключается в том, что подавляющее большинство строящихся в ЦАО объектов сложно причислить к разряду элитных. Именно поэтому их очень трудно продать.

Как это ни странно, на растущем московском рынке даже с учетом анонсируемого на всех углах дефицита предложения объекты по-прежнему могут «зависать». И «зависают». Речь, конечно, не о новостройках в известных московских ареалах проживания наиболее обеспеченных граждан (Остоженка, Плющиха, Патриаршие пруды, Замоскворечье и Арбат). С продажами квартир в этих районах все в порядке. Правда, подобных объектов на сегодняшний день наберется с десяток или чуть больше. У них существует другая проблема — цена, но о ней — чуть позже.

Как продавать дома, к примеру, в районе Таганки или в секторе, ограниченном станциями метро «Проспект Мира»–«Курская»? Считать эти дома элитными никто не готов, по крайней мере в ближайшее время, а реализовать хочется дорого. В итоге застройщики пытаются выставить новостройки по ценам в диапазоне от $6 тыс. до $8 тыс. за 1 кв. м, то есть фактически позиционировать их как элитное жилье класса В. Но не получается.

Как с полной ответственностью заявляют риэлторы, покупатель пошел разборчивый и образованный, его абсолютно не устраивает просто проживание в Центральном округе столицы — сегодня это уже не престижно. Остоженка и иные «позолоченные мили» — другое дело. Все остальные новостройки должны котироваться как жилье бизнес-класса. Только никто из девелоперов, начинающих свои первые проекты в ЦАО, не признает этого факта. В этом непонимании и кроется одна из главных причин проблемной реализации целого ряда новостроек в пределах Садового кольца.

Застройщики принципиально считают любой дом в центре города элитным и предлагают его по соответствующим ценам. Покупатели отказываются принимать эту позицию, считая элитными лишь порядка пяти–шести микрорайонов в центре города.

Вот и получается, что целый ряд новостроек, возведение которых сейчас ведется на территории ЦАО, никак не найдет свое место на рынке.

Действительно, по свидетельствам риэлторов, практически 100% покупателей, обладающих бюджетами на покупку хорошей недвижимости в районе $1 млн, делая выбор между новостройкой в непрестижном районе ЦАО и хорошим домом, а еще лучше кварталом бизнес-класса на западе либо юго-западе столицы, однозначно отдают предпочтение периферийным местам.

Вероятным выходом из ситуации с плохими темпами продаж станет организация различных рекламных акций с большими скидками в течение определенного периода времени. Еще один вариант — серьезное изменение маркетинговой концепции и представление объектов не как элитных, а как лучших домов категории бизнес-класса. Можно попытаться сделать упор на близость этих домов к основным столичным офисным центрам под слоганом «От дома до работы — пешком». Не важно, будет ли выбран какой-либо из этих способов или придуман иной, но, так или иначе, необходимо снижать цены.

Теперь о второй проблеме новостроек центра — об их стоимости. Вообще вопрос ценообразования в последнее время является одним из наиболее интересных и непонятных. Создается впечатление, что резкий рост стоимости некоторых элитных объектов связан с конкурентной борьбой в среде риэлторских фирм, которые специализируются на этом сегменте рынка. Наиболее опытные компании, «обросшие» своей клиентурой и имеющие реальный вес и имя, очень аккуратно и осторожно подходят к определению цены. Достаточно посмотреть на их комментарии в прессе, чтобы понять: больше всего их волнуют отсутствие на рынке необходимого числа действительно элитных объектов, а также абсурдные и нереальные цены на некоторые из них.

Так, например, человек продает квартиру в ЦАО. Риэлторы-старожилы называют цену — $15 тыс. за 1 кв. м. Они уверены, что именно по этой цене она найдет своего покупателя. Продавец квартиры для собственного спокойствия решает обратиться к другому риэлтору и случайно попадает на новичка — их в последнее время появилось предостаточно.

А вот его реакция оказывается достаточно неожиданной. Ведь что нужно молодому риэлтору? Убедить продавца, чтобы он именно с ним заключил эксклюзивный договор о продаже. Понимая, что ничем другим на фоне других игроков рынка выделиться не удастся, а по сравнению с более раскрученными брендами он и вовсе окажется в заведомом проигрыше, риэлтор решает пойти ва-банк. И заявляет: «Да вы что, такой замечательный объект, цены растут, на рынке дефицит, покупатели в очереди стоят — надо выставлять по $30 тыс. за 1 кв. м».

Продавец мысленно прикидывает разницу в предлагаемой цене реализации, подсчитывает количество лишних миллионов и соглашается на предложение новичка. «Старики» в ужасе принимают звонки своих давних клиентов, утверждающих, что их объект оценили слишком низко.

Правда, объект этот подчас экспонируется по заявленной цене годами, поскольку, судя по имеющимся неофициальным данным, еще ни одна элитная квартира не продавалась в столице по стоимости, превышающей $17 тыс. за 1 кв. м. А заявлять можно все, что угодно и сколько угодно, для поднятия тонуса рынка и повышения ажиотажа. Только на реальных элитных покупателей с реальными деньгами все эти разговоры не производят никакого впечатления. Они прекрасно знают, сколько сегодня должна стоить хорошая квартира в центре, и в итоге заплатят за нее ровно столько, во сколько ее оценят их знакомые и проверенные риэлторы. Из числа «старичков».

Виктор Козлов, коммерческий директор ОАО «Авгур Эстейт»:

— Сохраняется стабильно высокий спрос на жилые объекты высшего класса в районе Центрального административного округа столицы. С начала года в округе появилось пять новых проектов — это дом на улице Бурденко, жилой комплекс «Респект», дом в Гранатовом переулке, резиденция «Чистые пруды» и дом в Большом Саввинском переулке. Большинство этих домов будут построены в районе Плющихи. Эта улица уже давно признана ближайшей преемницей Остоженки и называется Серебряной милей.

Активное строительство постепенно формирует новый облик района. На Плющихе находят отражение самые новые тенденции строительного рынка. Район не имеет строгих архитектурных ограничений, как Остоженка, поэтому именно здесь реализуются новые идеи. Так, в свое время в Тружениковом переулке появился первый комплекс таунхаусов в центре городе — усадьба «Три тополя», а сегодня Плющиха представляет новый тренд — строительство крупных элитных домов. Эта тенденция характерна не только для Плющихи, но и для всего рынка элитной недвижимости в целом. В разных районах Москвы возводятся многоэтажные жилые комплексы — «Коперник» и «Онегин», на Плющихе — «Смоленская застава» и дом в Большом Саввинском переулке.

В тех районах центра, где нет ограничений по этажности, девелоперы все чаще отдают предпочтение многоэтажным проектам. В многоэтажных элитных домах присутствуют опции, свойственные клубным домам — наличие собственного пространства, недоступного для посторонних, современные инженерные и коммуникационные системы, дизайнерская отделка фасадов и холлов, охранные системы, скоростные лифты и несколько машиномест на одну семью в подземном паркинге.

Также следует отметить, что существенно повысились верхние ценовые границы предложения. Так, в районе Плющихи стоимость 1 кв. м в строящихся элитных домах варьируется от $7 тыс. до $18 тыс.

Надежда Рамазанова, начальник отдела первичных продаж городской недвижимости компании Soho Realty:

— Мы действительно наблюдаем резкое сужение рынка предложений в сегменте дорогой недвижимости (располагающейся исключительно в пределах ЦАО). Однако это никак не связано с тем, что предложенные объекты неликвидны. Причина в том, что их просто нет. Предложений квартир в готовых домах, которые были выведены на рынок два-три года назад, практически не осталось.

Вступление в силу закона об участии в долевом строительстве спровоцировало отсрочку начала реализации многих проектов. Резкое снижение числа новых площадок застройки связано и с ростом дефицита земли в центре Москвы. Например, если раньше на Остоженке наличие восьми–десяти площадок считалось нормой, то сегодня новая застройка осуществляется максимум на двух участках.

Чуть ли не единственный проект на рынке дорогой недвижимости, где не только открыты продажи после вступления в силу закона № 214, но который за прошедший год был полностью реализован — дом в Афанасьевском пер., 22–24.

Тем не менее мы прогнозируем появление новых предложений в течение ближайших месяцев. Ряд застройщиков завершают начатую в 2004–2005 годах процедуру предпродажной подготовки (получение разрешения на строительство, документов на землю, согласование проектной документации и пр.), и это позволит им представить в скором времени новые проекты.

Ценовой разброс на объекты дорогой недвижимости на сегодняшний день составляет от $7 тыс. до $28 тыс. за 1 кв. м. Рост стоимости элитного жилья за последний год в целом составил 70%. Цены в перспективе продолжат повышаться, но сделать точный прогноз относительно их динамики пока затруднительно.

Дата публикации: 10:27 29 июня 2006

Источник: bpn.ru