Девелоперам понравилось инвестировать в московские кольца

Появление третьего транспортного кольца решило транспортную проблему в столице лишь отчасти. Городу снова требуются дополнительные магистрали. Уже начаты подготовительные работы для строительства четвертого транспортного кольца (ЧТК). Официальное начало назначено на 2007 год, но работы на первом участке от Волгоградского проспекта до Открытого шоссе стартовали в этом году. Когда проект завершится, не анонсируется. Но понятно, что масштабные планы столичных властей в ближайшее время вызовут ажиотажный спрос инвесторов на прилегающие к кольцу участки — в этом у специалистов рынка недвижимости практически нет сомнений.

Подготовка к прокладке четвертого транспортного кольца, согласно сообщениям на сайте Комитета по телекоммуникациям и средствам массовой информации Москвы, уже проводится. В столичной мэрии утверждают, что общий план строительства кольца полностью утвержден.

Московские дорожники в настоящее время производят подготовительные работы для первого участка кольца: сносятся некоторые строения и вырубаются мешающие строительству деревья, перекладываются инженерные коммуникации.

Маршруты московские

Согласно проекту, автострада начнется на севере столицы от малого кольца железной дороги, пройдет мимо стадиона «Локомотив», рядом со станциями метро «Ботанический сад» и «Владыкино», затем проследует по улице Народного Ополчения до Минской улицы. По существующей 16-километровой трассе, которую составляют Минская улица, Ломоносовский и Нахимовский проспекты, кольцо дойдет до Коломенского и «нырнет» в четырехкилометровый туннель под Москвой-рекой.

Выйдя из него, магистраль пересечет район Печатники у станции метро «Текстильщики» и далее двинется вдоль Курского направления железной дороги к третьему транспортному кольцу.

На участке от Волгоградского проспекта до шоссе Энтузиастов она пройдет параллельно малому кольцу Московской железной дороги, минует район Измайлово и уйдет вдоль Лосиного острова к Ярославскому шоссе. Затем пересечет Алтуфьевское, Дмитровское, Ленинградское и Волоколамское шоссе.

Общая протяженность магистрали составит 74 км, в то время как длина третьего транспортного кольца лишь 35 км, а МКАД — 109 км. Из этих данных видно, что задуманный столичными властями проект достаточно масштабен и амбициозен.

Но опыт есть

Как изменится стоимость объектов недвижимости, располагающихся в непосредственной близости от будущей магистрали? Чтобы разобраться в данной ситуации, проанализируем ситуацию, сложившуюся ранее при создании третьего транспортного кольца (ТТК).

Специалисты компании Rodex Group оценивают его появление следующим образом: «Третье кольцо оказало влияние и на коммерческую, и на жилую недвижимость. После его сооружения земля вблизи магистрали подорожала в несколько раз.

Застройщики начали активно возводить на ней офисы, склады, торговые центры. Стоимость объектов коммерческой недвижимости, расположенных вдоль трассы, увеличилась как в случае аренды, так и при купле-продаже. В зависимости от сегмента рынка, района расположения, удаленности от магистрали и других факторов повышение цен составило от 50 до 100%.

В целом благоприятно отразилось ТТК и на рынке жилья. Подорожали те районы, транспортная доступность которых улучшилась. Исключением стали лишь квартиры в домах, расположенных на первой линии от автострады. Они потеряли 10–20% своей стоимости. Максимальное падение зафиксировано в престижных районах западной части города, где недвижимость дороже. На востоке и юге столицы жилье вблизи дороги подешевело не столь значительно. Впрочем, на цене квартир, находящихся чуть дальше от кольца — на второй и третьей линиях, его влияние практически не сказывается».

От кольца до крыльца

По мнению подавляющего большинства специалистов рынка, главное событие 2005 года — всплеск девелоперской активности в районах, непосредственно прилегающих к третьему транспортному кольцу. В чем заключается привлекательность зон, расположенных в его окрестностях?

Дело в том, что в центральной части столицы участков, пригодных для возведения торговых объектов, практически не осталось. В результате большинство заявляемых проектов «уходят» под землю, при этом их себестоимость превышает себестоимость классических вариантов строительства более чем на 40%, соответственно, резко снижается инвестиционная привлекательность.

В то же время говорить о насыщении рынка торговой недвижимости пока не приходится, а ТТК открыло качественный транспортный доступ к территориям (они в основном были заняты различными промышленными производствами), которые ранее не годились для размещения коммерческих объектов, рассчитанных на массового посетителя.

Несомненно, что с точки зрения развития торговой недвижимости третье кольцо предоставило поистине уникальные возможности — это обширные участки пока еще не слишком дорогой земли с хорошей транспортной доступностью. Директор направления офисной недвижимости компании Prime City Properties Александр Новиков считает, что четвертое кольцо станет важным стимулом для развития сектора коммерческой недвижимости на прилегающих к нему территориях.

Однако, несмотря на внешнее благополучие и обилие новых коммерческих объектов в районе ТТК, эксперты Colliers International на тот момент предостерегали потенциальных девелоперов: реализация крупных проектов могла, на их взгляд, быстро исчерпать пропускную способность магистрали. Поэтому без принятия дополнительных мер по ее развитию (в частности, без строительства дополнительных развязок) серьезные транспортные проблемы на кольце становятся практически неизбежными.

Как следствие, снижается посещаемость расположенных поблизости торговых центров, увеличивается число вакантных площадей, падают арендные ставки.

У разных сегментов — разное будущее

Девелоперы ожидают похожего развития событий и в случае со строительством четвертого кольца. По мнению некоторых из них, наиболее выгодным для инвесторов станет северо-западный участок магистрали. В первую очередь это обусловлено близким соседством строящегося делового центра «Москва-Сити». Восточная часть автострады (от Волгоградского проспекта до Открытого шоссе) хотя и открывает проект, но особой популярностью у частных инвесторов не пользуется. Работы начнутся именно в этом месте из-за простоты строительства. В возведении этой части кольца город рассчитывает в основном на бюджетные средства, без привлечения частных инвестиций.

Появление ЧТК способно примерно в равной мере изменить ситуацию на рынке недвижимости по всем направлениям. Даже учитывая тот факт, что этот проект имеет очень долгосрочную перспективу, девелоперам выгодно разрабатывать прилегающие к будущей трассе земельные участки.

Говоря о развитии отдельных участков ЧТК, стоит обратить внимание на выбор наиболее оптимального их использования. Как упоминалось выше, одним из важнейших факторов, влияющих на развитие сегмента коммерческой недвижимости, является транспортная доступность. Новая крупная магистраль даст возможность успешно застраивать прилегающие к ней территории, а в существующих торговых и бизнес-центрах приведет к росту арендных ставок.

Возведение жилья вблизи крупных магистралей, напротив, не столь рентабельно: ухудшение состояния окружающей среды и видовых характеристик не способствует популярности квартир.По мнению специалистов, меньше всего строительство четвертого кольца скажется на юге и юго-востоке столицы. Там оно пройдет в подземном туннеле под музеем-заповедником «Коломенское» и Москвой-рекой. Не слишком повлияет ее появление и на восток города, где рынок офисной недвижимости традиционно развит слабо.

Как считают специалисты компании Rodex Group, в западной и северной части магистрали наибольшую прибыль принесет возведение офисных и торговых центров. На востоке и юге кольца предпочтение скорее всего будет отдано складским и производственным помещениям.

Районы, связь которых с центром улучшится, в цене вырастут. Но пострадают дома первой линии, прежде всего в наиболее престижных районах — на Ломоносовском и Нахимовском проспектах. Стоимость квартир способна снизиться на 30% по сравнению с аналогичными предложениями в домах, удаленных от дороги. Разница будет столь ощутимой еще и потому, что ко времени сооружения магистрали требования к жилью многократно возрастут — экология станет играть еще большую роль при оценке недвижимости.

Но пока квартиры в предполагаемых местах прохождения четвертого кольца дешеветь не начали. Пройдет некоторое время, пока рынок отреагирует: темпы роста цен на это жилье начнут отставать от среднего уровня по данному району.

Офис или развлекательный комплекс?

Специалисты рынка коммерческой недвижимости считают, что, несмотря на высокий спрос на бизнес-центры, в районе четвертого кольца наиболее выгодно возводить торговую недвижимость. Таким образом, при условии полного ввода в эксплуатацию магистраль привлечет большие потоки покупателей за счет высокой пропускной способности и сравнительно небольшой удаленности от центра столицы.

Впрочем, по словам генерального директора компании Prime City Properties Сергея Колегова, соотношение офисной и торговой недвижимости в этом районе будет равным, поскольку для строительства как деловых, так и торговых центров здесь существуют разные предпосылки.

«В сегменте ритейла сегодня наблюдается постепенное увеличение активности в спальных районах, а появление новой магистрали, безусловно, только повысит привлекательность подобных проектов. В то же время продолжится децентрализация офисного рынка, и его границы неизбежно расширятся. К тому времени, как завершится прокладка четвертого кольца, район ТТК уже будет в значительной мере освоен, основные промзоны реконструированы, а девелоперы обратят внимание на более отдаленные территории»,— полагает С. Колегов.

Аналогичное мнение высказывает начальник отдела аналитики рынка торговой недвижимости Colliers International Ольга Ясько: «Развитие ЧТК улучшит транспортную обстановку в периферийных районах города, что расширит зоны обслуживания некоторых существующих и проектируемых комплексов. Кроме того, кольцо частично пройдет через зоны промышленной застройки и откроет доступ к новым крупным площадкам».

Сегодня и завтра

Арендаторы не так давно осознали плюсы децентрализации и обратили внимание на территории, прилегающие к третьему кольцу. Конечно, им понадобится время и на то, чтобы расширить границы возможного местоположения своих офисов до ЧТК.

Вероятно, через три–четыре года заметно увеличится количество офисных проектов в районах, примыкающих к четвертому кольцу, хотя их массовое возведение начнется не ранее, чем появятся первые готовые участки магистрали.

Очевидна проблема с финансированием дорожных работ, которая сильно замедляет сооружение автострады. Это не может не отразиться на интересе девелоперов и арендаторов к этому району: для них важно не только будущее повышение стоимости объекта, но и текущая транспортная ситуация. Именно поэтому большинство девелоперов пока ориентируются на ТТК как на зарекомендовавший себя район.

Неясные сроки воплощения планов правительства Москвы влияют на расчеты финансовой целесообразности и ожидаемой доходности проектов вблизи четвертого кольца. По словам С. Колегова, новая магистраль пока лишь создает позитивный психологический фон на рынке недвижимости. «Заявленные сроки намного превышают строительный цикл любого объекта.

Поэтому проекты создаются на базе существующей транспортной инфраструктуры, — говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Тем не менее при планировании новых объектов девелоперы теперь рассчитывают в перспективе использовать потенциал ЧТК».

По мнению А. Новикова, реальное строительство трассы будет идти медленными темпами из-за недостаточного бюджетного финансирования. Поэтому, как он утверждает, ожидать скорой активизации строительства в районах будущей магистрали не стоит.

Психологический позитив

Строительство трассы способно принести городу большую пользу. С одной стороны, оно разгрузит транспортные артерии Москвы, а с другой — не вызовет значительного подорожания квартир. Более того, отдельные виды жилой недвижимости, наоборот, могут потерять в цене до 30%. Появление магистрали, вполне вероятно, будет способствовать появлению многоуровневых паркингов взамен ликвидированных гаражей, расположенных в данный момент в местах прохождения ЧТК.

Для представителей деловых кругов строительство четвертого кольца тоже выгодно, поскольку оно повлечет строительство крупных объектов коммерческой недвижимости, отличающихся хорошей транспортной доступностью.

Надо помнить, что все эти факторы вступят в силу только после завершения отдельных участков кольца. Поэтому на многих направлениях ситуация будет напрямую зависеть от темпов строительства.

Оксана Каарма, управляющий партнер управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Строительство четвертого транспортного кольца способно изменить стоимость объектов, которые строятся в районах, где будет проходить эта магистраль. Возможно, потребительские свойства таких домов несколько снизятся, поскольку рядом окажется шумная и загруженная автомобилями трасса. Однако правительство Москвы уже имеет успешный опыт минимизации последствий такого строительства. Например, когда возводилось третье транспортное кольцо, вдоль дороги размещались шумоизолирующие панели, а в домах, расположенных неподалеку, устанавливались стеклопакеты. Но в целом строительство четвертого транспортного кольца не окажет заметного, ощутимого влияния на рынок недвижимости.

Вадим Васильев, руководитель пресс-службы группы компаний МИАН:

— Третье транспортное кольцо, конечно, на какое-то время разгрузило столичные дороги. Однако если учесть, что столица продолжает застраиваться, активно развивается Подмосковье, создание новых дорог является стратегически важной задачей.

Безусловно, строительство четвертого транспортного кольца повлияет на цены на недвижимость, но каждый район Москвы в этом случае необходимо рассматривать отдельно. Некоторые их них имеют неплохую транспортную доступность и не так остро нуждаются в новых магистралях. К ним я бы отнес район Ботанического сада и близлежащие окрестности. Поэтому, на мой взгляд, резкого колебания цен на квартиры в этих районах не предвидится. Возможно, кто-то выставит квартиру на продажу на 5% ниже рыночной цены из-за расположенной поблизости стройки, кто-то, наоборот, цену повысит на те же 5% из-за новой трассы.

Существенно могут измениться цены на жилье в Печатниках и Курьянове. С одной стороны границы района ограничивает Москва-река, с другой — железнодорожная ветка. Поэтому пробки обеспечены, и это существенно снижает ликвидность предложений в этих районах. Сейчас цены на квартиры там значительно дешевле, чем на такое же жилье в районах с лучшей транспортной доступностью. Но стоимость квартир поднимется только после того, как станет ясно, что работы на данном участке четвертого кольца близятся к завершению, а также когда будет готова развязка на перекрестке Люблинской улицы и Волгоградского проспекта. В этом месте скапливается одна из самых серьезных пробок юго-востока Москвы, отравляющая жизнь многим автолюбителям и пассажирам общественного транспорта.

Александр Матвеев, начальник аналитического отдела корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— Вызывает большой скептицизм тот факт, что строительство и введение в строй четвертого транспортного кольца кардинальным образом повлияют на решение транспортной проблемы в столице. Думаю, что большинство автовладельцев со мной согласятся. Единственный бесспорный момент — это то, что введение в строй ЧТК окажет воздействие на ценовую политику столичного рынка недвижимости в сторону пусть и незначительного, но увеличения средней стоимости жилья. В любом случае с появлением кольца станет проще добираться в те или иные районы города, в основном, разумеется, спальные; а тот факт, что транспортная доступность является немаловажным фактором в формировании конечной стоимости объекта, известен каждому риэлтору. Вопрос только в том, насколько значительным будет это влияние? Вероятнее всего, на фоне «сумасшедшего» роста цен на жилье, обусловленного многими более значимыми факторами, появление ЧТК пройдет для столичного рынка недвижимости более-менее безболезненно.

Дата публикации: 10:42 29 июня 2006

Источник: bpn.ru