Новостройки САО обделены вниманием и транспортом

Сегодня Северный округ столицы, наверное, один из наиболее обделенных вниманием покупателей, аналитиков и риэлторов. Прежде всего не понятно, как позиционировать жилье, которое строится на его территории (за исключением комплексов на Ходынском поле, являющихся одним из лучших примеров настоящего бизнес-класса), — эконом-класс, нижний сегмент «бизнеса» или как-то еще? Единого мнения на этот счет не существует, да и вряд ли его можно сформировать: уж больно разнородна территория округа по всем параметрам.

Начнем с главного. Риэлторы жалуются на снижающийся спрос со стороны покупателей к объектам на территории САО, причем как на первичном, так и на вторичном рынках. Действительно, назвать этот район приятным пристанищем для представителей среднего класса язык не поворачивается, да и ситуация не позволяет. Из новостроек можно выделить только «Гранд-Паркъ» и «Приват-сквер» на Ходынском поле, но строительство в этом «оазисе» будет вестись еще года два–три.

Продажи там идут, но темпами, которые не опережают показатели созданного три года назад бизнес-плана. Несмотря на происходившие все это время перемены, спрос на квартиры в комплексах устойчивый и равномерный. Впрочем, это свидетельствует в первую очередь о грамотной концепции проекта и правильно выбранной маркетинговой политике.

Больше из новостроек бизнес-класса назвать нечего. Похожая ситуация и на вторичном рынке: хорошим спросом пользуются ведомственные дома в районе станций метро «Аэропорт» и «Сокол», но на этом перечисление следует и закончить. Большие надежды в плане раскрутки некоторое время назад возлагались на Большую Академическую улицу, практически заново перестроенную, но говорить о том, что она способна котироваться в сегменте бизнес-класса, пока не приходится.

Что же остается аналитикам? Напрашивается вывод, что квартиры в Северном округе столицы являются прекрасным образцом жилья эконом-класса. Да только, судя по ценам, это заключение не очень-то верно. По сравнению с домами в южной и восточной части мегаполиса на Севере аналогичные квартиры в панельных домах, составляющих преимущественную застройку САО (в окрестностях станций метро «Войковская», «Водный стадион» и «Речной вокзал»), стоят приблизительно на 15–20% дороже.

А основная цель покупателей жилья эконом-класса, как все прекрасно знают, — купить квартиру подешевле. Те 15% разницы при нынешней стоимости «однушки» (приблизительно $100 тыс.) — это около $15 тыс. Куда, столкнувшись с проблемой выбора и осознав разницу в ценах, поедет жить экономный покупатель? Ответ очевиден — на юг города.

Вот и получается, что главная проблема при продаже жилья на севере Москвы — отсутствие четкого позиционирования местных новостроек на рынке. Отсюда и непонимание того, как продавать и что строить. В Северном округе уже нередки объявления о продаже однокомнатных квартир в монолитных домах по ценам, очень похожим на цены жилья эконом-класса: нет спроса. Почему?

Потому что однокомнатную квартиру (с одним окном в жилом помещении — никакая перепланировка не позволит сделать из нее «двушку») площадью более 50 кв. м продать сложно. Цена «квадрата» выглядит вроде бы привлекательно, но вот общая стоимость квартиры превышает потенциальные бюджеты покупателей жилья эконом-класса.

Впрочем, это не единственный минус очень многих новостроек в Северном административном округе. Второй, и огромный минус, на который обращают внимание покупатели, — удаленность большинства объектов от станций метро и неурегулированность вопроса с общественным транспортом. По мнению многих специалистов рынка, до 40% потенциальных приобретателей квартир в новостройках САО переключаются на недвижимость в других округах после пары попыток добраться до строящихся домов на общественном транспорте.

Самое печальное, что никаких улучшений в ближайшее время ждать не приходится. Реконструкция Ленинградки не в счет: она если и улучшит ситуацию, то только для автомобилистов и жителей комплексов на Ходынском поле.

Несмотря на все эти проблемы, жилые дома в САО возводят и продолжат возводить — хотя бы потому, что на его территории находится, наверное, наибольшее количество пустующих площадок и промышленных предприятий, подлежащих выводу в скором времени. Правда, здесь вряд ли удастся реализовать какой-то комплекс домов, уровень которого будет выше хорошего эконом-класса.

Может быть, за единственным исключением: девелоперы (среди них, по неофициальной информации, числится и «ДОН-Строй»), готовящиеся к освоению площадок вокруг Головинских прудов, способны вытянуть их на достойный бизнес-класс.

Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:

— Развитие Северного административного округа сегодня идет довольно активными темпами. Предусмотрено комплексное освоение района, вскоре разворачивается масштабное инженерно-транспортное, жилищное и культурно-бытовое строительство. Кроме того, север столицы традиционно привлекает потенциальных покупателей хорошей экологией и наличием зеленых массивов.

Средняя стоимость 1 кв. м в САО на сегодняшний день составляет $3,1 тыс. Среди наиболее интересных объектов хочется отметить жилой комплекс «Северный парк», который возводится на Ленинградском шоссе и соответствует бизнес-классу. В процессе возведения этого комплекса был реализован новый подход к планировке квартир. Все квартиры будут сдаваться под чистовую отделку.

Сергей Туляков, руководитель отдела управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Северные районы Москвы в районе Ленинградского шоссе — исторически сложившееся престижное место. Тут очень мало новостроек, преимущественно из-за недостатка свободных площадок под застройку. Новые проекты, особенно расположенные вблизи Ленинградского шоссе, реализуются в сегменте «бизнес-премиум».

Так, в настоящее время ведутся подготовительные работы к возведению жилого дома по адресу: Ленинградский просп., 66, стр. 2. Первые месяцы с начала продаж показали высокий интерес покупателей к этому объекту. Новостройку отличают удобные планировки, удачное месторасположение рядом со станцией метро «Аэропорт» внутри жилого микрорайона с развитой инфраструктурой. Стоимость квартир в этом доме составляет на данный момент $4,3–5,4 тыс. за 1 кв. м.

Пользуются вниманием клиентов и еще два интересных монолитно-кирпичных дома в Северном округе: на ул. Б. Академической, вл. 67, и в 4-м Новомихалковском пр., вл. 2. Эти объекты располагаются между двумя станциями метро — «Войковской» и «Петровско-Разумовской» — и имеют удобные планировки. Монтаж зданий уже завершен, квартиры обойдутся в $3,3–3,75 тыс. за 1 кв. м. Кстати, оба эти объекта одобрены банками, жилье в них реально приобрести с помощью ипотечного кредита.

Дата публикации: 15:32 05 июля 2006

Источник: bpn.ru