Парадоксальная закономерность

Госдума на днях приняла в третьем чтении поправки в закон о дольщиках. Строительное сообщество долго боролось с принятым законом, да и продолжает настаивать, что закон во многом мешает работе строителей, с его принятием резко сократились объемы строительства, что стало результатом взвинчивания цен на квадратный метр жилья. Сейчас эксперты делают выводы о том, что закон о дольщиках призван закрыть долевое строительство вообще. В настоящее время строительные компании города заявляют, что они практически не заключают новые договоры долевого строительства. Эту тему мы обсудили с вице-губернатором Санкт-Петербурга Александром Вахмистровым.

— Александр Иванович, как Вы оцениваете для строительного сообщества поправки в закон о дольщиках, принятые недавно Госдумой?

– Когда только появился закон о дольщиках, я всегда говорил, что идеологически я приветствую этот закон в том понимании, что он в прямом смысле закрывает долевое строительство. Конечно, не хотелось бы, чтобы это получилось довольно резко. Но идеологически нужно уходить от долевого строительства, потому что риски долевого строительства довольно велики. Здесь риски и самого дольщика, и риски компании, например, когда дольщики собираются выходить из долевого строительства, может быть искусственно созданное банкротство. На самом деле очень много рисков. А так называемые «обманутые дольщики»? Психология людей – приобретателей квартир – приобретать то, что кажется дешевле, – чревата в том числе и возможными убытками. И такая ситуация по всей стране, и Санкт-Петербург не исключение. Может быть, у нас меньше происходит таких скандалов по долевому строительству, чем в других регионах. Поэтому надо постепенно уходить от долевого строительства.

И если говорить о поправках, то все поправки в закон о долевом участии делают отход от долевого строительства более постепенным, но стратегически они ничего не меняют. И если некоторые считают это большой победой, то я отношусь к этому спокойно.

– А какие альтернативы?

– Надо переходить к более цивилизованным схемам, например, кредитованию через банки. С одной стороны, кажется, что это удорожает строительство – это проценты, кредитные ставки. С другой стороны, я думаю, что кредитование при правильном руководстве проектом даже уменьшит себестоимость строительства. К примеру, у нас в городе есть объекты, которые начинали строиться в 90-х годах – два-три таких объекта до сих пор существуют. Они строились по принципу: есть деньги – строят, нет денег – не строят. Это может годами тянуться. И проект может быть неудачным, и чем дольше строится объект, тем больше его себестоимость, даже связанная с накладными расходами самой стройплощадки, и прочие нюансы. Скажем, выдали технические условия на электроснабжение, а пока долго строились, электричество исчезло – отдали другим потребителям. И таких нюансов возникает много.

При кредитовании, даже если кредит выдается под 15 процентов, если строят в одну смену – то и будет 15 процентов, а в две смены – уже 7,5 процента, а в три смены – 5 процентов. В целом сокращается время строительства, а банки всегда будут кредитовать только надежных застройщиков, проверенных банками. В этом случае и риски приобретения жилья покупателями снижаются.

Ссудно-сберегательная накопительная система или стройсберкассы… Кстати, этот путь Россией внимательно не изучен. Я считаю, что наряду с классической ипотекой, которая развивается, и это очень хорошо, должны быть такие строительные сберкассы, куда люди вкладывают накопления и копят до определенного момента. Это долгоиграющие накопления, и с их помощью можно копить на квартиру внуку или сыну. Суть стройсберкассы в том, что все эти деньги идут только на кредитование строительства жилых домов. Однако у нас даже закона нет о стройсберкассах. Он разработан, но не принимается.

– А мелкие фирмы? По статистическим данным 6,8 процента предприятий малого бизнеса (из их общего количества) работают в строительной сфере.

– Конечно, в жилищном строительстве мелкие фирмы будут постепенно исчезать, но в принципе это и правильно. Мы поддерживаем малый бизнес, но разве может малый бизнес заняться строительством стоквартирного дома? Конечно, в качестве субподрядчиков в составе небольших бригад, работающих на ремонтах, при строительстве загородной недвижимости это очень распространено. И на больших стройках небольшие фирмы оказывают конкретные специализированные услуги в области строительства. Например, слаботочные системы, другие конкретные виды строительных работ. Поэтому малый бизнес в строительстве существовать может, но не в качестве девелопера или застройщика. И у нас бывает, что фирмы, вновь созданные, состоящие из двух-трех человек, пытаются получить участок под строительство. Правда, этому поставлен заслон и чисто экономический – земельные участки продаются с 1 октября только через торги.

– Принятые поправки в закон о дольщиках, которые предполагают жесткие финансовые санкции для застройщика, например, при желании дольщика прекратить договор, положительно повлияют на ситуацию или нет?

– Здесь есть риск для застройщика, и может появляться опасность рейдерства или захвата предприятия путем доведения предприятия до банкротства. Какая-то компания может направить своих «знакомых» дольщиков, которые одновременно начнут прерывать договоры и снимать средства. В результате компания объявляется банкротом…

– Госдума намерена направить в Правительство предложение о принятии типового договора по долевому строительству, обязательного для всех участников рынка. Каково Ваше мнение?

– Если типовой договор будет иметь какую-то силу, это хорошо. Все равно застройщики и дольщики будут пытаться внести в этот договор, каждый со своей стороны, свои требования. Ведь медаль имеет две стороны. Застройщик будет вписывать свое, дольщик – свое. Этот закон дал толчок к уходу от долевого строительства и переход на различные схемы, связанные с кредитованием.

– Замедляются ли в нашем городе темпы строительства?

– По итогам первого полугодия 2006 года мы идем нормально и по абсолютной величине объемов строительства жилья вышли на график 2005 года. Если по итогам первого полугодия 2005 года было построено 817 тыс. кв. метров жилья, то в 2006 году построено 797 тысяч. Начиная с января, мы шли с отставанием в сравнении с прошлым годом. Потому что в январе 2005 года было сдано большое количество кв. метров – 300 тысяч, которые мы не успевали оформить в декабре 2004 года и перенесли на январь. И данные получились втрое больше января 2004 года.

В этом году в Санкт-Петербурге будет построено около 2,3 млн кв. метров. И я в этом нисколько не сомневаюсь. Следующий год мы планируем (и у нас подписано соглашение с Минрегионразвития) построить 2,5 млн кв. метров, в 2008 году – около 2,5 миллионов. Но это потолок. На этих объемах мы и стабилизируемся – просто больше жилья невозможно ввести в строй.

Это связано со многими проблемами: с земельными участками и вовлечением их в оборот, и, конечно, энергетикой. Главная проблема в городе – это энергетика. Если чего-то кардинального не произойдет, то и эти показатели ввода жилья в строй в 2007-2008 годах ставятся под сомнение именно из-за энергетики. Дома будут построены, но из-за проблем с их электроснабжением…

– Как разрешается проблема с подключениями?

– Ленэнерго в этом году пытается закрыть проблемы 2005 года, и особых сдвигов я не вижу. Если объективно, то с прошлого полугодия особых сдвигов нет: что-то сделано по каким-то объектам, а по каким-то – нет. Каких-то резких изменений я в этом году не увидел.

– Рассматривается ли схема «до первого колодца», заявленная властями?

– Мы по-прежнему поддерживаем эту схему «до первого колодца», несмотря на сопротивление Комитета по энергетике. Эта схема идеологически правильна и губернатором поддержана. Если Комитет по энергетике не будет этим заниматься, то Комитет по строительству не побоится ответственности и будет заниматься этим сам. Надо разрубить гордиев узел, потому что другого пути здесь нет. Это дело города. Мы должны уйти от практики выдачи технических условий. Есть плата за присоединение, и она должна перечисляться в бюджет, а уже из бюджета финансировать монополистов. Это будет чистая, прозрачная схема, и все будет под контролем.

А сейчас получается так, что все платят монополистам и остаются один на один со своими проблемами. Это неправильно. И ситуация должна решиться в ближайшее время.

Дата публикации: 17:35 10 июля 2006