Как нам дороги подмосковные вечера

Рынок загородной недвижимости близок к насыщению, утверждают эксперты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости". По словам руководителя центра Олега Репченко, каждый год на рынок выходит гораздо больше новых поселков, чем успевает распродаваться. Например, за период с апреля 2004 года по апрель прошлого года на загородном рынке появилось 83 новых поселка, а ушло - только 57. "Подобное положение дел от года к году приводило к систематическому росту числа нераспроданных поселков в Подмосковье на 20-25%, в результате в текущем году наметилась тенденция к насыщению рынка", - уверен Репченко.

Застройщики начали снижать количество выводимых на рынок поселков, но инерция еще велика. По оценке компании Blackwood, до 2002 года на рынке загородной недвижимости количество поселков не превышало 50, а основной всплеск пришелся на 2003-2004 годы, когда на рынок вышло порядка 100 поселков. В настоящее время в Подмосковье строится около 160 поселков. Однако еще в более 200 ждут продажи.

"В последнее время темпы появления новых поселков действительно снизились, и сейчас в год вводится 40-45 объектов, - признает руководитель департамента загородной недвижимости компании Мария Литинецкая. - Однако говорить о снижении продаж не совсем верно". По ее мнению, такое впечатление складывается за счет того, что плохо идут продажи в поселках 3-4-летней давности, так как они уже не соответствуют современным требованиям. "В условиях существующей конкуренции востребован только качественный продукт", - добавляет она.

Чтобы увеличить привлекательность проекта, девелоперы стараются насытить свои поселки инфраструктурой: от прудов с лебедями до школ и спортзалов. "Если в начале 2000-х годов на инфраструктуру объектов приходилось порядка 3-4% общего объема инвестиций, то в настоящее время доля затрат выросла до 11-12%", - делится гендиректор Vesco Realty Сергей Леонтьев.

Однако успешных проектов все равно мало. По словам замруководителя управления загородной недвижимости компании "Миэль-Недвижимость" Владимира Яхонтова, хорошими можно назвать лишь около 80 поселков, выводимых сейчас на рынок.

Половина из остальных - это поселки с откровенно плохой концепцией и низким качеством строительства, видимым даже неискушенным покупателям. "Качество строительства настолько низкое, что половину домов в нашем поселке можно сразу признать аварийными", - негодует один из покупателей Максим Кравченко. И перечисляет недоделки своего дома: частичное отсутствие гидроизоляции фундамента, плохое скрепление пеноблоков и кирпичной кладки.

Выход из сложившейся ситуации есть. "О насыщении можно говорить лишь в поселках классов "бизнес" и "элит", тогда как загородное жилье категории "эконом" сегодня находится на стадии формирования", - считает гендиректор компании "Дарроти" Андрей Курбатов. Сегодня спрос на дома низшего ценового сегмента превышает предложение в два раза, но большинству девелоперов неинтересно «экономное» направление. "У строительства коттеджей в этом сегменте очень низкая экономическая эффективность, - объясняет директор департамента жилой недвижимости ГК RIGroup Александр Винокуров.

И хотя успех строительства недорогих поселков с продуманной концепцией на удалении более 40 км от МКАД не вызывает сомнения, инвесторы предпочитают вкладывать средства в строительство поселков как минимум бизнес-класса". По оценке специалистов компании Blackwood, количество проектов эконом-класса со стоимостью домовладений до 250-300 тысяч долларов не превышает 30.

Владимир Яхонтов более категоричен. «Предложений эконом-класса на рынке загородной недвижимости попросту нет, и в ближайшее время появления их не предвидится, - уверен он. - Дело в том, что существует лишь иллюзия покупки коттеджа эконом-класса". Например, по его словам, к объектам эконом-класса причисляют дачные поселки. "Но эти объекты рассчитаны на совершенно другую категорию покупателей - людей, уже имеющих жилье", - объясняет он. Дело в том, что в дачных поселках невозможна регистрация проживания. Да и строят эти поселки на значительном (до 200 км) удалении от Москвы.

Еще одна разновидность дешевого загородного жилья - таунхаусы, которые всегда были альтернативой городской недвижимости. "Вместо трехкомнатной квартиры можно было приобрести хороший таунхаус площадью 150 кв. метров с небольшим участком, - говорит Мария Литинецкая. - Теперь же, вслед за ростом цен на городском рынке, взлетели цены и на таунхаусы: в Подмосковье не найти таунхаус дешевле 350 тысяч долларов".

В результате получается замкнутый круг: дорогие поселки нужны в меньшем, чем имеется, количестве, и с лучшим, чем сейчас, качеством. А дешевые коттеджи, спрос на которые сохраняется, девелоперам строить невыгодно. Репченко считает, что снижаться цены на коттеджи не будут: темпы их роста и так отстают от квартир. А вот объем строительства, считает он, в ближайшие годы должен серьезно уменьшится. Правда, в результате покупателям придется выбирать из "зависших" на рынке проектов.

Дата публикации: 14:55 11 июля 2006

Источник: bpn.ru