Выгодна ли ранняя аренда офисов в бизнес-центрах Москвы и Петербурга

Заключение договоров аренды на ранних сроках возведения офисных зданий высшего класса становится скорее правилом, нежели исключением. Между тем арендаторов бизнес-центров класса В и ниже договоры аренды на ранних сроках пока не слишком интересуют.

Классность диктует сроки

Наличие или отсутствие договоренностей об аренде офисных помещений напрямую зависит от класса бизнес-центра, в котором сдаются помещения. "Несомненно, ранняя аренда выгодна собственнику вне зависимости от классности офисного объекта. Однако арендаторы бизнес-центров (БЦ) низкой категории (класс В и ниже) не спешат заранее договориться об аренде еще недостроенных объектов, - говорит Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости Becar Property Management. - До сих пор приходится отмечать, что многие арендаторы не строят долгосрочных планов, и когда возникает потребность в новом офисе, им новый офис нужен прямо сейчас. В этом случае арендатор не готов ждать, пока объект будет построен. Процент арендаторов офисов низкой категории, снимающих офисы на ранних стадиях, невелик". Между тем в высшем классе (класс В+ и выше) по-прежнему наблюдается дефицит предложения и в Петербурге, и в Москве, поэтому здесь ситуация с ранней арендой несколько иная. Несмотря на то что объем офисных помещений класса А в 2005 году удвоился как в Москве, так и в Петербурге, арендаторы, желающие снять представительский офис в здании высшего класса, вынуждены даже стоять в очереди в ожидании необходимого помещения.

По оценкам Becar, на конец первого квартала текущего года в Петербурге было 14 бизнес-центров класса А, однако спрос не удовлетворен и превышает предложение. По данным на конец первого квартала 2006 года, заполняемость бизнес-центров класса А в Москве составила 95%, в Петербурге - 99 процентов.

Крупные да ранние

Кроме того, на сроки заполняемости офисного центра влияют форматы представленных в нем площадей. Как правило, собственники, когда начинают заполнять объект, с первыми арендаторами испытывают трудности: немногие компании хотели бы сидеть в еще незаполненном офисном центре. Когда БЦ заполняется хотя бы на треть, процесс поиска арендаторов становится гораздо проще.

Наиболее вероятно, что первыми арендаторами станут так называемые "якоря" для БЦ - арендаторы, которые занимают площади 1 тыс. кв. м и более. "Такие арендаторы выгодны владельцу здания, потому что, помимо своего непосредственного участия в процессе заполнения объекта, они являются своеобразными приманками для остальных более мелких арендаторов, - добавляет А.Чижов. - Так, на сегодняшний день на рынке большим спросом в объектах высокого класса пользуются площади 500-1000 кв. м и более по причине своей уникальности. Таких предложений немного, а компаний, желающих расширить офисные площади, все больше и больше". В 2006 году было совершенно достаточно много крупных сделок по аренде в обеих столицах.

Например, в Петербурге в БЦ "Северная столица" Siemens и Raiffeisenbank арендовали помещения по 1000 кв. м каждое, в БЦ "Невский, 38" "Кит финанс" арендовал помещение площадью 3200 кв.метров.

В Москве в БЦ Gorky Park Tower компания Alcatel и Raiffeisenbank арендовали 7 800 кв. м и 12 550 кв. м, соответственно. В здании “В” московского бизнес-парка "Крылатские Холмы" якорными арендаторами стали сразу несколько крупных компаний - Jonson&Jonson (площадь сделки составила 5 151 кв. м), Huawei (в аренду взяты 4 640 кв. м) и Colgate-Palmolive (1 750 кв. м). Другие компании - Procter&Gambel и Citibank взяли в аренду офисные площади во втором здании БЦ "Башня Набережной" - 8 050 кв. м и 4 682 кв. м, соответственно.

Иногда подобные сделки срываются. Например, в этом году в Москве был расторгнут договор о намерении компании "Вымпелком" арендовать помещение в ДЦ Wave Building. Эта сделка была заключена еще летом 2005 года и была признана одной из крупнейших в истории московского рынка коммерческой недвижимости. Тогда сотовый оператор собирался полностью арендовать здание общей площадью около 20000 кв. метров. Согласно официальной версии "Вымпелкома", решение о расторжении договора было связано с затягиванием застройщиком сроков по сдаче объекта.

Виды договоренностей

Различные управляющие компании и собственники по-разному оформляют свои "ранние" отношения. Дело в том, что каждый по-своему решает одну проблему: заключение договора с потенциальным арендатором в то время, когда собственника здания де-юре еще нет.

В общей сложности договоры можно разделить на две группы. Первая группа подразумевает фиксацию намерений о заключении сделки по аренде. К этой группе относится предварительный договор аренды, по которому компания обязуется арендовать в будущем конкретное помещение в БЦ.

Вторая группа - это договоры, по которым арендатору разрешается доступ в помещения до официального оформления права собственности на объект. Если арендатор занимает помещение, он начинает начислять собственнику арендную плату. Как правило, сегодня собственники не стремятся создать идеальную модель офиса, и поэтому объекты высшего класса сдаются в Петербурге с наличием инженерных систем, отделки мест общего пользования и с "крупной нарезкой" офисных помещений.

Часто отделку под свои вкусы делает непосредственно арендатор. При этом для него предусматривается возможность "арендных каникул", которая оговаривается еще на этапе заключения вышеуказанных договоров.

Плюсы и минусы аренды на ранних сроках

Собственнику БЦ в любом случае выгоден арендатор, бронирующий помещение для себя заранее. Кроме гарантий, собственник получает бонус в качестве помещения с отделкой (будь то силами арендатора или силами собственника с учетом пожелания арендатора). Наличие такого помещения помогает привлечь арендаторов также на более ранних сроках и добиться более раннего заполнения объекта. Однако у собственника существует риск, что рыночная ставка аренды на растущем рынке может увеличиться относительно уровня, который прописан в раннем договоре. В данном случае собственнику желательно добиться условий, при которых будет возможно повышение арендной ставки.

Для арендатора возможность заранее зарезервировать для себя офисное помещение или даже целый БЦ выгодна в условиях дефицита предложения помещений высшего класса. Но арендатор также рискует тем, что сроки сдачи объекта будут отодвинуты, и желаемое помещение в оговоренные сроки он не получит. Для него важно предусмотреть возможность штрафных санкций для собственника в случае переноса сроков сдачи объекта.

В законодательстве понятия "ранняя аренда" не существует. Обычно под этим термином подразумеваются договоренности об аренде офисных помещений в среднем за три месяца до официального открытия бизнес-центра. В отличие от арендаторов торговых площадей ранее, чем за полгода, арендаторы офисной недвижимости не интересуются проектом создания бизнес-центра. Однако, если этот офисный центр - уникальный объект класса А+ и выше, то возможны обращения потенциальных арендаторов даже за год до его открытия.

Дата публикации: 15:57 12 июля 2006

Источник: bpn.ru