Покупатели боятся «восточных сказок» о доступном жилье

Один из главных вопросов, которые интересуют сегодня риэлторов, занимающихся продажей новостроек в Москве, — когда в Восточном округе столицы начнется освоение многочисленных площадок, пригодных для жилищного строительства. В одном из самых больших по площади округов в данный момент возводится наименьшее количество объектов. В чем причина этого явления?

Предположение, которое первым приходит на ум, заключается в том, что девелоперам по целому ряду причин невыгодно именно сейчас выводить зарезервированные площадки. Связано это в первую очередь с тем, что рынок новостроек ВАО сегодня немного перенасыщен предложениями квартир в жилых комплексах. Да, ни много ни мало — перенасыщен.

Речь идет об объектах, которые строят компании «Капитал груп» и «ДОН-Строй» в районе станций метро «Семеновская» и «Измайловская». Дома действительно большие, квартир много, но и стоимость их отнюдь не маленькая, что вполне соответствует ценовой политике, проводимой в последнее время этими компаниями.

При этом по сравнению с ними другие новостройки востока столицы серьезно проигрывают как по качеству, так и по местоположению и — самое главное — по бренду застройщика. Прибавим к этому серьезнейшие проблемы с обманутыми соинвесторами, и станет понятно, почему новые квартиры на востоке Москвы теперь продаются плохо.

Покупатели ждут от жилья в ВАО низких цен. Ищут объекты, возводимые компаниями с хорошим именем, и находят их. Но за имя надо платить. А другие застройщики уже не вызывают доверия. В итоге продажи идут, по мнению риэлторов, ни шатко ни валко.

Исправить ситуацию могло бы появление на рынке объектов с наиболее востребованными сегодня для «восточных» новостроек ценами на уровне $2–2,2 тыс. за 1 кв. м. Для этого есть все возможности, судя по количеству заявленных к выводу промзон и сносимых на территории округа пятиэтажек. Но нет, ничего нового пока не строят и скорее всего в этом году и не начнут.

Что все-таки заставляет девелоперов переносить сроки начала возведения объектов: недостаточное финансирование, боязнь положений 214-го закона, ожидание одобрения поправок в него и инициативы московского правительства по упорядочению продаж в домах-новостройках? Вряд ли. Для девелоперских компаний все приведенные сложности ведения жилищного строительства на самом деле таковыми не являются.

Не удовлетворяет уровень цен? Но ожидать, что жилье эконом-класса продолжит дорожать такими же темпами (сейчас найти на первичном рынке однокомнатную квартиру дешевле $100 тыс. практически невозможно), не стоит. Более того, многие аналитики предсказывают стабилизацию цен уже к концу года с ее небольшой коррекцией в сторону уменьшения именно в отношении самого дешевого жилья. Может, застройщикам надо поторопиться?

Совсем недавно в разговоре с представителем одной из крупных девелоперских компаний в этой связи всплыл один интересный факт. Оказывается, сейчас не совсем удобное время вывода на рынок новых объектов на территории Восточного административного округа из-за плохой славы района в связи с проблемами обманутых соинвесторов. Именно многочисленные протесты соинвесторов жилья в недостроенных домах на территории ВАО и затянутое разрешение спорных вопросов со стороны руководства округа вызывают отток потенциальных покупателей квартир в этом достаточно интересном для нового строительства округе.

Девелоперы пристально следят за развитием ситуации и ждут появления добрых вестей о передаче проблемных объектов другим инвесторам. Именно это способно пробудить угасший покупательский интерес к жилью на востоке столицы. Тогда, по мнению специалистов, и настанет черед выхода на рынок других адресов. А пока, считают они, лучше не торопиться.

Честно говоря, подобные высказывания для меня стали полной неожиданностью. Экономические проблемы с финансированием строительства, юридические сложности с продажами новостроек, наконец, перескочившие все мыслимые рубежи цены на квартиры — все это, оказывается, мелочи по сравнению с чисто психологическим аспектом приобретения жилья. Пожалуй, этот факт стоит признать лишним свидетельством незрелости столичного рынка недвижимости: ни по одному из параметров (за исключением средней цены 1 кв. м) он еще не достиг мировых стандартов. Конечно, бренд застройщика стоит дорого, но он не должен столь фатально влиять на покупателя, выбирающего квартиру в возводимом доме.

Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора «МИАН–агентство недвижимости»:

— ВАО — самый большой столичный округ: он занимает более 14% всей территории мегаполиса. Из 12 млн москвичей и гостей столицы здесь проживают около 1,4 млн. ВАО характеризуется развитой промышленностью и большим научным потенциалом. Округ является самым зеленым в Москве. Гордость всей столицы — уникальные Измайловский лесопарк, государственный природный национальный парк «Лосиный остров», парк «Сокольники».

На востоке столицы находятся важнейшие транспортные магистрали общегородского значения — шоссе Энтузиастов и Щелковское. Именно тут в 2007 году начнется строительство четвертого транспортного кольца, что должно существенно улучшить транспортную ситуацию на самых загруженных трассах Москвы.

В 2006 году в ВАО планируется сдать в эксплуатацию 850 тыс. кв. м жилья. В Сокольниках и Измайлове «ДОН-Строй» ведет строительство домов бизнес-класса. В основном это точечная застройка. Также будет продолжаться программа по сносу пятиэтажек в Новогирееве, Измайлове, Гольянове, Перове. В Преображенском районе администрация Восточного округа совместно с Внешторгбанком запускает программу реконструкции жилищного фонда, где банк выступает в качестве инвестора, заинтересованного в долгосрочных инвестициях. Средняя цена 1 кв. м новостроек в округе на данный момент — от $2,3 тыс. до $4,1 тыс.

Станислав Чугунков, директор по маркетингу ОАО «494 УНР»:

— Если говорить о темпе роста цен на недвижимость по округам столицы, то Восточный административный округ является одним из лидеров (рост цен за первое полугодие 2006 года составил 53,8%). Такой стремительный взлет определяется появлением своеобразной «восточной» элиты, обосновавшейся в районе Сокольники и на набережной Яузы.

Наиболее ярким примером является жилой комплекс «На Яузе», расположенный на пересечении улицы Гастелло с Поповым проездом. Высокий интерес покупателей к этому объекту вызван удобными планировками квартир, современной инженерией дома, удачным месторасположением внутри исторического района Сокольники с развитой инфраструктурой, а также выгодной ценой предложения ($4,2–5,5 тыс. за 1 кв. м). Кроме того, безупречная репутация застройщика — ОАО «494 УНР» — является гарантией, что объект будет сдан в срок.

Если говорить о рейтинге престижности данного района, то он сопоставим с уровнем района Сокол, где готовые дома бизнес-класса продаются по цене $5,8–7,9 тыс. за 1 кв. м (ЖК «Мономах»). Можно предположить, что даже в случае стагнации рынка недвижимости и роста цен исключительно за счет строительства объекта стоимость квартир в жилом комплексе «На Яузе» на этапе сдачи госкомиссии (декабрь 2006 года) достигнет уровня $6 тыс. за 1 кв. м.

Дата публикации: 10:33 20 июля 2006

Источник: bpn.ru