Покупатели квартир в новостройках спрашивают…

Правила приобретения жилплощади в новых домах продолжают оставаться самой популярной темой на сайте газеты «М2 – Квадратный метр» www.m-2.ru. Сегодня мы предлагаем вниманию читателей те вопросы, которые вызвали наибольший отклик. Значит, обсуждаемые проблемы не только затронули одного конкретного человека, но и являются серьезным камнем преткновения для многих потенциальных покупателей квартир в строящихся домах.

Заключил договор уступки права требования, по которому фактически и купил квартиру. Сроки сдачи дома, указанные в документах, прошли. Как повлиять на строительную компанию? Василий Сакулев, Москва.

Необходимо внимательно изучить договор. Очень часто фирмы оставляют за собой право пересмотреть сроки сдачи дома. Если такая оговорка существует, уточните, обязана ли была фирма предупредить вас о задержке сдачи дома. В случае если порядок уведомления был соблюден, рассчитывать не на что.

Если компания нарушила условия договора, ей можно пригрозить штрафными санкциями. При этом необходимо свериться с договором. В его тексте предусмотрены штрафные санкции? Они будут применяться в соответствии с договором. Если нет, то возмещение будет рассчитываться по закону.

Еще один способ — сообщить о расторжении договора. При этом стоит понимать, что после расторжения купить квартиру будет практически нереально, поскольку цены на квартиры постоянно растут. А взыскать разницу через суд еще сложнее.

Организация, у которой приобрела квартиру, очень настойчиво предлагает свои услуги по отделке квартиры. Утверждают, что отказаться от заключения с ними договора я не имею права. Так ли это? Тамара Бахчиева, Москва.

Принуждать вас пользоваться услугами какой-либо организации никто не имеет права. Даже если такое условие есть в договоре, по которому вы покупали квартиру, оно недействительно.Единственный вариант — если услуги по ремонту квартиры (ее отделке) входили в предмет договора купли-продажи. Но тогда нет необходимости заключать никакой новый договор. Также следует учесть, что в тексте договора купли-продажи квартиры мог быть пункт, в соответствии с которым покупатель и продавец предварительно заключили договор на ремонт квартиры. В этом случае придется исполнять договоренность. Во всех остальных случаях вы можете заключать договор с любой организацией. Продавец квартиры не способен вам помешать.

По условиям договора купли-продажи квартиры на стадии строительства после сдачи дома была произведена оплата коммунальных услуг за первые четыре месяца. Деньги уплачены через риэлторов. Но до управляющей компании они не дошли, и теперь она требует оплаты коммунальных услуг. Что делать? Андрей Заколодный, Клин.

В первую очередь проверьте, кому по договору вы должны были заплатить эти деньги. Если документом не предусмотрены специальные условия, деньги должны были поступить продавцу квартиры. И уже риэлтор должен был перечислить их управляющей компании (после ее определения).

Также надо найти документы, подтверждающие факт оплаты, а все претензии управляющей компании вы переадресуете продавцу. Не имеет смысла отдавать оригиналы каких-либо документов. Вполне достаточно предъявить копию платежки (квитанции, ордера и т. д.), где в качестве назначения платежа указаны коммунальные услуги (или будет ссылка на договор).

Если риэлтор по условиям заключенного договора был обязан перечислить деньги управляющей компании, но не сделал этого, вы вправе потребовать от него либо вернуть вам деньги, либо перечислить их по назначению. Второй раз платить никому не нужно, иначе вы рискуете просто потерять свои деньги.

После окончания возведения и сдачи дома застройщик требует доплатить за квартиры. В противном случае угрожает отказаться вручать ключи. Как быть? Анна Сазонтьева, Москва.

Стоимость квартиры определена в договоре. Никаких дополнительных доплат застройщик требовать не имеет права. Только когда площадь квартиры, которая передается, больше площади, указанной в договоре, застройщик действительно может потребовать доплату. Однако доплату он обязан определить, исходя из стоимости 1 кв. м. Соответственно, доплата не может быть больше суммы, которую составляет цена «лишних» метров.

Застройщик настаивает на увеличении стоимости жилплощади в связи с увеличением цен на недвижимость? Ссылайтесь на договор, где уже указана стоимость квартиры. Кроме того, если застройщик в процессе исполнения договора захочет изменить какие-либо его условия, он обязан уведомить вас об этом заранее.

После сдачи дома необходимо зарегистрировать право собственности на квартиру. По договору это должен был сделать продавец. Но он отказывается от этого обязательства. Как его заставить исполнить договор? Ефим Чагин, Москва.

Когда по договору купли-продажи квартиры продавец добровольно принимает на себя обязательство по регистрации квартиры, отказаться от этого обязательства он уже не имеет права. В договоре также указывается, каким образом будут оплачиваться услуги по регистрации права собственности на квартиру.

Помимо этого нужно уточнить, кто будет оплачивать пошлины за регистрацию. Расходы на пошлины должен нести новый собственник. Но существует вариант, при котором за все платит продавец, а покупатель компенсирует его затраты.

Для регистрации права собственности продавцом на него оформляется доверенность. Если договором предусмотрена обязанность продавца зарегистрировать ваше право собственности на квартиру, он не может отказаться. Заставить его исполнить эту обязанность реально только через суд.

Но есть еще один путь — написать продавцу претензию, в которой будет указано, что он должен по условиям договора произвести регистрацию. Если регистрация не производится, продавец обязан вернуть часть полученных по договору денег.

Заключила договор купли-продажи квартиры на стадии строительства. Через некоторое время решила подарить квартиру сестре, но дом еще не сдан. Как это оформить? Наталья Введенская, Дмитров.

Если дом еще не сдан, но оплата по договору уже была, подарите права требования по договору купли-продажи квартиры. Если застройщик (продавец по договору) возражает против такой передачи, укажите на то, что подобная передача не противоречит законодательству.

По ГК РФ дарятся не только вещи, но и права, которые принадлежат дарителю. Для передачи прав придется оформлять договор в письменной форме. Причем в нем должно быть четко определено, какие именно права передаются. Кроме того, после заключения договора дарения вам надо будет уведомить застройщика о том, что права требований перешли другому лицу.

После такого уведомления ваша сестра может заключить с застройщиком дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры, в котором была бы отражена замена стороны по договору.

Предлагают купить квартиру. Меня все устраивает, но случайно узнал, что квартира заложена. Насколько опасно в таких условиях совершать сделку? Михаил Урсов, Москва.

Вы можете купить такую квартиру, но имейте в виду, что обязательства, связанные с ее залогом, тоже переходят к вам. Иными словами, если должник вдруг откажется гасить кредит, который выдан под залог квартиры, все претензии банк предъявит вам. Так что при покупке заложенной квартиры есть реальный риск расстаться и с деньгами, и с квартирой.

Лучше дождаться, когда с нее снимут залог, а уже после этого оформлять сделку. Даже если вас продолжат уговаривать купить квартиру и обещать, что залог будет снят сразу, верить на слово не стоит.

В любом случае еще до совершения сделки потребуйте от продавца документы, подтверждающие отсутствие или наличие обременений (залогов и пр.). В качестве такого документа выступает выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Если продавец отказывается предоставлять какие-либо дополнительные документы, задумайтесь о целесообразности покупки именно этой квартиры.

Дата публикации: 10:28 24 июля 2006

Источник: bpn.ru